12 rzeczy, na jakie musisz zwrócić uwagę wybierając działkę

Zacznijmy od czynności, które powinniście wykonać zanim w ogóle poważnie zainteresujecie się konkretną parcelą pod budowę domu. 

Określenie naszych oczekiwań i możliwości dotyczących przyszłej inwestycji 

Zdefiniowanie własnych potrzeb i oczekiwań - to bardzo ważne zagadnienie, które często jest pomijane. O domu należy myśleć w perspektywie 20-25 lat. Inne potrzeby ma młode małżeństwo, inne rodzice z dwójką dzieci, a jeszcze inne para dojrzałych ludzi poszukujących wytchnienia od zgiełku miasta. Wszyscy potrzebujemy dostępu do szeroko rozumianej infrastruktury, ale nasze oczekiwania są różne, w zależności od okresu w naszym życiu. Już na etapie wyboru działki powinniśmy określić, co będzie dla nas najważniejsze. 

Wstępny wybór projektu domu – jeszcze zanim zaczniecie poszukiwania działki powinniście się zastanowić, jaki projekt domu Wam się podoba. Może się bowiem okazać, że piękna modernistyczna willa, której projekt Was zachwycił, ze względu na uwarunkowania planistyczne będzie mógł powstać tylko na wybranych działkach. W takiej sytuacji albo będziecie musieli zrewidować plany dotyczące wybranego domu, albo szukać specyficznej działki. Częściej będzie to tylko informacja dla Was, jakie minimalne wymiary musi mieć działka, której poszukujecie. 

Oszacowanie budżetu inwestycji – przed przystąpieniem do wyboru działki warto skontaktować się z osobą, która pomoże oszacować, jaka kwotę możecie przeznaczyć na cały projekt. Warto pamiętać, że wszystkie duże projekty są zwykle niedoszacowane o około 10% i bynajmniej nie wynika to z niczyjej złej woli - po prostu przy planowaniu zapominamy o części kosztów... 

Maksymalna cena działki - przygotowując się do budowy domu powinniście wstępnie rozdzielić planowany budżet na trzy zasadnicze etapy budowy: 

• zakup działki (wraz z uwzględnieniem wynagrodzenia pośrednika, notariusza i podatku), 

• budowę domu oraz zapewnienie dojazdu i podłączenia mediów, 

• wykończenie i wyposażenie domu, uporządkowanie terenu i założenie ogrodu. 

W tej sytuacji warto wyznaczyć maksymalną cenę działki, jaką jesteście skłonni zapłacić, aby nie uszczuplić kwot przeznaczonych na dwie pozostałe etapu inwestycji. Pozwoli to Wam odrzucić oferty, które będą bardzo kuszące, ale które mogą narazić Was na ryzyko wyczerpania środków przed ukończeniem budowy i wyposażeniem domu. 

Wybór okolicy - większość z nas już na długo przed przystąpieniem do budowy ma już upatrzoną okolicę, w której chcielibyśmy postawić nowy dom. Warto jednak zweryfikować nasze wyobrażenia na ten temat - odwiedźcie to miejsce nie w trakcie weekendu, ale w dzień powszedni, najlepiej w godzinach porannego lub popołudniowego szczytu. Może się wtedy okazać, że nasza “idealna” parcela znajduje się w samym środku komunikacyjnego armagedonu, a wyjazd codziennie będzie nam zajmował godzinę. 

Zapoznanie się z opinią mieszkańców - kiedy wiecie już, jakiej parceli i w jakim rejonie poszukujecie swojego miejsca na ziemi, sprawdźcie pojawiające się w sieci opinie na temat okolicy. Być może osoby, które mieszkają tam od dawna, wiedzą o czymś, co nam samym nie przyszło do głowy. Może to być na przykład słaba dostępność infrastruktury, złe zarzadzanie gminą albo planowane inwestycje, które będą mieć negatywny wpływ na okolicę. 

Od abstraktu do konkretu, czyli formalności związane z zakupem działki

Jeśli weryfikacja przyszłego sąsiedztwa wypadnie pomyślnie i zaczniecie rozglądać się za odpowiadającą Wam działką, warto robić to wielotorowo. Mam tu na myśli zarówno poszukiwanie ogłoszeń w internecie, jak i skorzystanie z usług pośredników działających na lokalnym rynku. A jeśli czas nam na to pozwala, warto też samodzielne odbyć kilka wizyt w okolicy. 

Kiedy zakończy się wstępny etap poszukiwań i znajdziecie już Wasza wymarzoną nieruchomość, przychodzi pora na kolejne kroki, które warto wykonać przed podpisaniem umowy. Pierwsze trzy są absolutnie kluczowe i bez nich w ogóle nie powinniście myśleć o sfinalizowaniu transakcji. 

To właściwy moment na skontaktowanie się z właścicielem - potrzebujecie numeru księgi wieczystej i jego zgodę na wykonanie badań geotechnicznych. Warto też zapytać go przy okazji czemu zdecydował się sprzedać działkę. Wymijająca odpowiedź powinna być sygnałem ostrzegawczym, że wszystko należy sprawdzić ze zdwojoną starannością. 

Sprawdzenie księgi wieczystej – to oficjalny, jawny dokument, który zawiera informacje o nieruchomości oraz o związanych z nią prawach i obowiązkach. Składa się z czterech głównych działów, z których każdy ma znaczenie przy zakupie działki budowlanej. 

Dział I – Oznaczenie nieruchomości - zawiera dokładne dane dotyczące nieruchomości; pomaga to w weryfikacji, czy oferta sprzedaży dotyczy całości interesującej nas parceli oraz ułatwia porównanie danych z innymi dokumentami. 

Dział II – Właściciel nieruchomości - zawiera informacje o właścicielach nieruchomości oraz podstawie prawnej ich własności (np. akt notarialny); umożliwia sprawdzenie, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości i czy rzeczywiście jest uprawniony do jej sprzedaży. 

Dział III – Ograniczenia prawne – zawiera rejestr praw, roszczeń i ograniczeń dotyczących nieruchomości. Mogą one być zapisami na rzecz osób trzecich, np. prawo drogi koniecznej lub tz. dożywocie, lub na rzecz instytucji np. prawo przesyłu na rzecz sieci elektroenergetycznych. To bardzo ważny dział księgi wieczystej, który należy uważnie sprawdzić! 

Dział IV – Hipoteki - zawiera informacje o hipotekach ustanowionych na nieruchomości, w tym o kwotach zabezpieczonych kredytów. Ważne jest, aby przed zakupem sprawdzić, czy na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenie finansowe. Kupujący powinien upewnić się, że sprzedający spłaci wszelkie zobowiązania hipoteczne przed finalizacją transakcji! 

Każdy z działów księgi wieczystej dostarcza kluczowych informacji, które są niezbędne do bezpiecznego sfinalizowania transakcji zakupu nieruchomości. Wszelkie wątpliwości, jakie się pojawią na tym etapie, musimy wyjaśnić ze sprzedającym, jeszcze zanim spotkamy się u notariusza. 

Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – informuje o tym, jakie jest przeznaczenie nieruchomości, czy jest to działka budowlana, rolna czy leśna. Często określa również warunki zabudowy, jak wysokość budynków i kąt nachylenia dachu czy intensywność zabudowy, co ma kluczowe znaczenie dla naszych przyszłych planów budowlanych. Znajdziecie w nim też informację na temat planów rozwoju okolicznej infrastruktury, jak budowa nowych dróg czy obiektów publicznych, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości i jakość życia. Mogą się tam też znaleźć informacje o niepożądanych inwestycjach w sąsiedztwie, jak zakłady produkcyjne czy fermy.

Wystąpienie o wydanie warunków zabudowy - jeśli dla danej działki nie ma jeszcze MPZP, to należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Warto się z tym pospieszyć, bo od stycznia 2026 roku wchodzą w życie nowe przepisy planistyczne i otrzymanie warunków zabudowy może być trudne lub wręcz niemożliwe! 

Wykonanie badań geotechnicznych – zwykle polega na wykonaniu od 3 do 5 odwiertów w miejscu planowego usytuowania budynku i pozwala ocenić, czy grunt jest stabilny i nadaje się pod budowę. Może to mieć wpływ na koszty wykonania fundamentów. Jeśli okaże się, że grunt jest bardzo stabilny, to można zaoszczędzić nieco na ich wykonaniu. Dużo ważniejsze są jednak w przypadku, gdy napotkacie teren słabo nadający się pod budowę. Możemy go wtedy odpowiednio ustabilizować i przygotować przed rozpoczęciem prac przy fundamentach. Pozwoli to zaoszczędzić przyszłych problemów, związanych z osiadaniem lub nawet pękaniem budynku. 

Sprawdzenie poziomu wód gruntowych - zwykle właśnie w trakcie badań geotechnicznych dowiadujemy się, jaki jest poziom i ilość wód gruntowych. Wiąże się to bezpośrednio ze sposobem wykonania i zabezpieczenia fundamentów i z koniecznością dobrania właściwej hydroizolacji. Może się również okazać, że musimy zrezygnować z planowanego podpiwniczenia budynku. 

Co ważne, wszystkie wymienione wyżej czynności można wykonać nie będąc właścicielem działki. Jedynie badania geotechniczne, które wiążą się z wjazdem na czyjąś posesję, wymagają jego wiedzy i zgody. Jeśli sprzedający zwleka z przekazaniem nam jakiejś informacji albo ociąga się ze zgodą na przeprowadzenie badań, potraktujcie to jako sygnał ostrzegawczy. 

Sprawdzenie dostępność mediów – upewnijcie się, czy działka ma dostęp do niezbędnych mediów, takich jak woda, prąd, gaz i ewentualnie kanalizacja. Ich brak wiąże się z koniecznością projektowania i wykonania długich przyłączy, a to może znacznie zwiększyć koszty inwestycji. To może też mieć wpływ na wybór źródła ciepła w budynku - jeśli gaz jest doprowadzony do granicy działki, to piec gazowy będzie najekonomiczniejszym sposobem na ogrzanie domu. 

Ochrona przyrody i archeologiczna – tereny znajdujące się w obszarach chronionych, np. w otulinach parków narodowych lub na obszarach objętych programem Natura 2000, mogą mieć szczególne ograniczenia dotyczące gęstości zabudowy. Mało kto zdaje sobie sprawę, że niektóre działki mogą być również objęte nadzorem archeologicznym. Dotyczy to zwłaszcza terenów w sąsiedztwie starych ośrodków miejskich. Warto zawczasu upewnić się, jakie zgody będą niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. 

Jeśli zwrócicie uwagę na te aspekty przed zakupem działki budowlanej, będziecie mogli uniknąć wielu problemów, stresu i niepotrzebnych wydatków. Oczywiście taka lista może być znacznie dłuższa i bardziej szczegółowa, co będzie wprost wynikać ze specyfiki konkretnej parceli i jej położenia. Tutaj wymieniłem tylko te, które - moim zdaniem - są uniwersalne i dotyczą praktycznie każdej nieruchomości.