Kredyt Mieszkanie na Start - jakie są założenia rządowego programu wspierania zakupu mieszkań w 2024 roku?

To dość trudne do pogodzenia założenia i z przedstawionej propozycji ustawy widać, że nowy program będzie miał bardziej skomplikowane warunki uczestnictwa niż jego poprzednik. Podsumujmy zatem, co w połowie kwietnia wiemy o nowej rządowej inicjatywie dopłat do kredytów hipotecznych.

Co wiemy o programie mieszkanie na Start? 

Założenia programu kredyt na start są dopiero propozycją ustawy, która spotyka się z licznymi głosami krytyki zarówno z lewej jak i prawej strony sceny politycznej. Biorąc pod uwagę, towarzyszące przedstawionemu projektowi emocje i zastrzeżenia wcale nie jest pewne czy zostanie on uchwalony przez Sejm, a następnie podpisany przez Prezydenta.

Jakie zmiany wprowadza kredyt mieszkanie na Start?

Zmiana limitu wiekowego 

Zasadniczą zmianą w stosunku do Bezpiecznego Kredytu 2% jest zmiana limitu wieku.

W przedstawionym projekcie dotyczy on jedynie singli, dla których granicę wieku wyznaczono na 35 lat.  W przypadku gospodarstw domowych składających się z con najmniej dwóch lub więcej osób ustawodawca w programie mieszkanie na Start nie ustanowił żadnego limitu wieku. 

Przez gospodarstwo domowe rozumiemy małżeństwa i pary żyjące w nieformalnych związkach; w tym drugim przypadku warunkiem jest, aby oboje byli współwłaścicielami nieruchomości. 

Wprowadzenie kryterium dochodowego 

Projekt programu kredyt #naStart wprowadza limit dochodowy, którego nie było w Bezpiecznym Kredycie 2%. 

Proponowane limity dochodów przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny ze wsparciem ze środków rządowych wynoszą:  

• do 7 000 zł netto – dla gospodarstwa 1-osobowego, 

• do 13 000 zł netto – dla gospodarstwa 2-osobowego, 

• do 16 000 zł netto – dla gospodarstwa 3-osobowego, 

• do 19 500 zł netto – dla gospodarstwa 4-osobowego, 

• do 23 000 zł netto – dla gospodarstwa 5-osobowego lub większego. 

W zamyśle ustawodawców osoby, które mają dochody przewyższające wymienione kwoty, posiadają zdolność kredytową pozwalającą im na ubieganie się o kredyt hipoteczny na zasadach komercyjnych.

Dla Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia, ze względu na ceny nieruchomości w tych miastach limit dochodowy zostanie powiększony o 10%, a w przypadku Warszawy o 20%. 

A co się stanie, jeśli przekroczymy wyznaczony w ustawie próg dochodowy? W przypadku singla dopłata do rat kredytu mieszkaniowego zostanie pomniejszona o 50% kwoty przekroczenia limitu dochodowego, a w pozostałych przypadkach o 25% kwoty przekroczenia limitu dochodowego. 

Możliwość przeznaczenia środków z kredytu na budownictwo społeczne i spółdzielcze 

Poważaną zmianą jest możliwość przeznaczenia środków z kredytu na udział w spółdzielniach i społecznych formach budownictwa. Pieniądze wpłacone w ramach kredytu mieszkanie na Start będzie można przeznaczyć na tradycyjne cele, czyli: 

• zakup mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym, 

• zakup lub budowę domu od dewelopera lub osoby prywatnej. 

Nowością w stosunku do Bezpiecznego Kredytu 2% jest możliwość sfinansowania z kredytu: 

• udział w Towarzystwie Budownictwa Społecznego, 

• udział w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej, 

• wkład wnoszony w spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu. 

Ta istotna zmiana pokazuje, że ustawodawcy rzeczywiście starają się zwiększyć podaż mieszkań, przez wsparcie różnych inicjatyw społecznych i spółdzielczych. 

Wyższe dopłaty do kredytu hipotecznego dla rodzin wielodzietnych 

Program Mieszkanie na Start 2024 ma w większym stopniu wspierać rodziny, szczególnie te wielodzietne. Część ekspertów podkreśla, że obecnie proponowane rozwiązanie jest niekorzystne dla singli, a dopłaty, jakie otrzymają osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe, będą wręcz symboliczne.  

Oto jak przedstawia się proponowane oprocentowanie kredytu mieszkaniowego na Start:  

• 1,5% dla 1 lub 2 – osobowego gospodarstwa domowego, 

• 1,0% dla 3 – osobowego gospodarstwa domowego, 

• 0,5% dla 4 – osobowego gospodarstwa domowego, 

• 0,0% dla 5 – osobowego lub większego gospodarstwa domowego. 

Największe zainteresowanie z pewnością będzie budzić wysokość kwoty objętej dopłatami. Proponowane limity wynoszą odpowiednio: 

• do 200 000 zł dla 1 – osobowego gospodarstwa domowego, 

• do 400 000 zł dla 2 – osobowego gospodarstwa domowego, 

• do 450 000 zł dla 3 – osobowego gospodarstwa domowego, 

• do 500 000 zł dla 4 – osobowego gospodarstwa domowego, 

• do 600 000 zł dla 5 – osobowego gospodarstwa domowego. 

Ponieważ tak jak w przypadku dochodów lokalizacja nieruchomosci ma również wpływ na kwotę objętą dopłatami, realnie czteroosobowej rodzinie mieszkającej w Warszawie zapewniałoby to dopłatę do kwoty 600 000 złotych.  

Co się stanie, jeśli będziemy chcieli kupić mieszkanie droższe niż przewidziany dla nas limit? Ta część kredytu, która przekracza przysługujący nam limit dopłat, zostanie nam udzielona przez bank na standardowych warunkach komercyjnych. 

Niewątpliwie dla wszystkich, którzy planują budowę domu bardzo istotna będzie również informacja, że zniknęły zapisy dotyczące maksymalnej wysokości wkładu własnego, który w przypadku BK2% wynosił 200 000 złotych. W przypadku programu Mieszkanie na Start nie ma limitu wkładu własnego przy ubieganiu się o dopłaty do kredytu hipotecznego.

Czy limit powierzchni nieruchomości dotyczy też domów? 

Program Mieszkanie na Start wprowadza też ograniczenie powierzchni finansowanej nieruchomości, którego nie było w przypadku BK 2%. Jest on obliczany w prosty sposób, mianowicie liczbę przyszłych mieszkańców mnoży się przez 25 i do tego dodaje jeszcze 25, co oznacza to, że dwuosobowa rodzina może kupić nieruchomość do 75 m², a trzyosobowa rodzina do 100 m².  

Co się zatem stanie, jeśli chcemy kupić większe mieszkanie lub dom? Oczywiście możemy to zrobić, ale także w tym przypadku kwota dopłat ulegnie pomniejszeniu o 50 zł za każdy metr kwadratowy tego przekroczenia. Czyli w przypadku pary chcącej kupić mieszkanie o powierzchni 80m² dopłata będzie o 250 złotych niższa. 

Jednak co warto podkreślić, limit powierzchniowy nie obowiązuje w przypadku budowy domu, a jedynie jego zakupu. Takie rozwiązanie zdecydowanie preferuje inwestorów indywidualnych, którzy będą mogli zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe zgodnie ze swoimi planami.

Czytaj również:

• Jak wybrać projekt domu? Na co zwrócić uwagę przy wyborze projektu domu?
• Jak najlepiej dopasować projekt domu jednorodzinnego do potrzeb przyszłych mieszkańców?

Jak rząd zamierza ograniczać wzrost cen nieruchomości? 

Eksperci rynku nieruchomości wskazują, że jednym z głównych celów programu powinno być ograniczenie pola działania tak zwanych fliperów, czyli osób zajmujących się, często profesjonalnie, kupowaniem nieruchomości wymagających remontu lub modernizacji, a następnie ich szybkim odnowieniu i odsprzedaży z zyskiem.  

Według różnych ocen fliperzy mogą odpowiadać nawet za kilkanaście procent transakcji na rynku nieruchomości i ich działania bezpośrednio przekładają się na wzrost cen mieszkań. 

Niewątpliwie właściwym krokiem mającym ograniczyć działania fliperów jest wprowadzenie limitu dochodowego, chociaż z pewnością nie będzie on stanowił antidotum na wszystkie tego typu przypadki.   

Kiedy będzie można wziąć kredyt w ramach nowego programu Mieszkanie na Start? 

Zgodnie z propozycjami zawartymi w projekcie ustawy program dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie na Start miałby zacząć funkcjonować latem 2024 i trwać do końca 2027 roku. 

W projekcie ustawy znalazł się zapis o tym, że co kwartał przyjmowane będzie 15 000 wniosków kredytowych, po czym BGK będzie ogłaszać zawieszenie akcji kredytowej do końca danego kwartału. Ma to rozłożyć w czasie napływ pieniędzy na rynek i ograniczyć presję popytową, ma to na celu spowolnienie wzrostu cen nieruchomości. 

Zasady uczestnictwa w nowym programie różnią się od tych, jakie obowiązywały w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2%.  Program  mieszkanie na Start obniża limit wieku dla singli i znosi limit wieku w przypadku rodzin. Wprowadza kryterium dochodowe i powierzchniowe, którego nie było uprzednio, znosi maksymalną wysokość wkładu własnego. Także limit dopłat i oprocentowanie kredytu, ma być zależne od liczby członków rodziny. Co więcej, cześć progów jest dodatkowo uzależniona od tego, w jakim mieście znajduje się finansowana nieruchomość, wszystko to niewątpliwie przysporzy pracy bankom.

Czy ceny mieszkań wzrosną w 2024 roku?

Czy zatem czeka nas powtórka zeszłego roku, kiedy Bezpieczny Kredyt 2% spowodował tak duże zawirowania na rynku? Moim zdaniem nie, po pierwsze akcja kredytowa będzie podzielona na kolejne kwartały, po około 15 000 wniosków w każdym, po drugie deweloperzy wznowili już budowy zmotywowani tym, co wydarzyło się rok temu i lokale z pierwszych inwestycji "odmrożonych" w 2023 roku zaczną wchodzić na rynek w drugiej połowie tego roku. 

Bezpieczny Kredyt 2% wywindował ceny mieszkań tak wysoko, głównie dlatego, że napływ pieniędzy pochodzących ze wspieranej rządowymi dopłatami akcji kredytowej trafił na bardzo małą podaż mieszkań na rynku. Oczywiście możliwa są kilku czy kilkunastoprocentowe wzrosty związane z wciąż dość wysoką inflacją, ale nie spodziewam się by program mieszkanie na start w 2024 roku spowodował taką falę podwyżek jak jego poprzednik. 

Czy w 2024 roku dom jednorodzinny będzie atrakcyjną alternatywą dla mieszkania? 

Rosnące ceny działek budowlanych wskazują, że całkiem duże grono inwestorów zdecydowało się wziąć sprawy we swoje ręce i rozpocząć budowę domu jednorodzinnego jako interesującej alternatywy dla drogiego mieszkania w mieście. Koszty budowy domu w zeszłym roku wzrosły o kilka procent w stosunku do kilkunastu czy kilkudziesięciu procentowych wzrostów cen mieszkań w największych aglomeracjach. Większe zainteresowanie indywidualnym budownictwem jednorodzinnym z całą pewnością przełoży się również na ograniczenie popytu na mieszkania.

Sprawdź również: Dom czy mieszkanie, czyli co będzie lepszym wyborem w 2024 roku?

Budowa domu to proces rozciągnięty w czasie a do ubiegania się o kredyt hipoteczny w banku niezbędny będzie projekt domu i pozwolenie na budowę, co oznacza to, że jeśli myślisz o postawieniu wymarzonego domu przy wsparciu środków pochodzących z programu kredyt mieszkaniowy #naStart to warto, byś zaczął działać już dziś.