Powierzchnia użytkowa – czym jest powierzchnia użytkowa i jak ją liczyć?

Powierzchnia użytkowa – co to jest?

Powierzchnia użytkowa to parametr, który określa metraż do wykorzystania w lokalu mieszkalnym. Istnieją różne normy, które mają własne definicje powierzchni użytkowej. Najważniejsze z nich to Polska Norma ISO 836: 1997 i PN-70/B-02365 (starsza norma, która nie została zastąpiona).

Warto zwrócić uwagę na to, zgodnie z którą z nich wykonany został pomiar, bo od tego zależy wycena nieruchomości oraz podatki. Deweloperzy mogą skorzystać ze starszej normy, bo według niej powierzchnia użytkowa będzie większa. W projektach domów zastosowanie ma ta nowa.

Powierzchnia użytkowa – norma 2021

Jakie znaczenie ma wysokość powierzchni użytkowej? Zgodnie z nową normą (wykorzystywaną m.in. do celów podatkowych) mówi o tym, że powierzchnię pomieszczeń lub ich części:

• o wysokości równej lub większej od 2,2 m zalicza się do obliczeń w 100%;
• o wysokości równej lub większej od 1,4 m, ale mniejszej od 2,2 m zalicza się do obliczeń w 50%, 
• o wysokości mniejszej niż 1,4 m pomija się całkowicie”.

PN – ISO 9836: 1997 określa sposób mierzenia powierzchni użytkowej podstawowej i pomocniczej. Do tej drugiej należy część pomieszczeń, których wysokość jest niższa niż 1,9 m.

Warto dodać, że dokładność pomiarowa wynosi do 0,01 m, a dokładność obliczeniowa do 0,01 m2. Według nowej Polskiej Normy powierzchnię użytkową mierzy się na poziomie posadzki domu, w świetle przegród ograniczających w stanie całkowicie wykończonym.

Powierzchnia użytkowa co się w nią wlicza, a czego nie? Nie bierze się pod uwagę przejść, drzwi i okien balkonowych, schodów i klatek schodowych, wnęk w ścianach, cokołów, listew, pilastrów itp., chyba że ich powierzchnia przekracza 0,1 m2. Dopuszcza się natomiast balkony, tarasy czy loggie, mimo że nie są one zamknięte ze wszystkich stron. Do powierzchni wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie np. ścianki działowe, rury i kanały.

Zobacz projekty domów z poddaszem użytkowym!

Alandra 2M z wykuszem

6 290 zł

6 290 zł

BW-36 wariant 8

3 550 zł

3 550 zł

BW-32 wariant 3

3 760 zł

3 760 zł

Projekty domów z poddaszem użytkowym

Powierzchnia użytkowa domu, mieszkania i poddasza – jak ją liczyć?

Powierzchnia użytkowa domu i mieszkania liczona jest w taki sam sposób. Trzeba tylko trzymać się odpowiednich norm. Inne dotyczą podatków od nieruchomości, inne samego projektu, inne mają znaczenie w księdze wieczystej itd.

Powierzchnia użytkowa domu

Powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego rozumiana jest w przepisach podobnie, choć pojawiają się pewne różnice w zależności od przyjętej normy. Ma to znaczenie przy podatkach od nieruchomości, które do powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego zaliczają także garaże podziemne, piwnice, sutereny czy poddasza użytkowe.

Czy kotłownia to powierzchnia użytkowa? Według Polskiej Normy ISO 836: 1997 i ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie.

Czy piwnica wlicza się do powierzchni użytkowej? To zależy. Według Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o podatku od spadków i darowizn nie. Piwnice liczą się natomiast do powierzchni użytkowej w kontekście podatków od nieruchomości. Mówi o tym ustawa o podatkach i opłatach lokalnych.

Czy schody mierzy się w powierzchni użytkowej? Nie, nie mają one znaczenia dla tego pomiaru w żadnym z omawianych kontekstów.

Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić, czy wybrany projekt zmieści się na działce?

Powierzchnia użytkowa mieszkania

Powierzchnia użytkowa mieszkania – jak ją liczyć? Powierzchnia użytkowa lokalu mierzona jest tak samo jak w przypadku domu jednorodzinnego, czyli biorąc pod uwagę wewnętrzne długości ścian pomieszczeń mieszkalnych.

Czy garaż to powierzchnia użytkowa? Podatki od nieruchomości zakładają, że do powierzchni użytkowej zaliczają się garaże podziemne. Według Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dn. 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. oraz ustawie o podatku od spadków i darowizn z dn. 28 lipca 1983 r. nie.

Powierzchnia użytkowa poddasza

Jak liczyć powierzchnię użytkową poddasza? Należy kierować się wcześniej wspomnianymi założeniami: przy wysokości równej lub wyższej niż 2,2 m trzeba brać pod uwagę całą powierzchnię, przy 1,4-2,1 m połowę, a powierzchnię poniżej 1,4 m pominąć. Na koniec sumuje się te pomiary. Powierzchnia powinna być mierzona między podłogą a najniższym elementem stropu, przy czym belki nie należy doliczać.

A co z powierzchnią użytkową ze skosami? Jak mierzyć powierzchnię użytkową w takim wypadku? Zgodnie z nową normą poddasze dzieli się ze względu na wysokość kondygnacji: powyżej 190 cm i poniżej 190 cm (powierzchnia pomocnicza). Do pomiaru liczy się jedynie tę pierwszą część, a drugą pomija. Nie ma wskazań dotyczących redukcji wysokości.

Jak liczyć powierzchnię użytkową z antresolą? Według nowej normy antresola należy do powierzchni użytkowej i liczona jest tak samo jak pozostałe kondygnacje. Założenie to jest zgodne z ustawą deweloperską. Co innego mówi jednak ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego czy ustawa o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o własności lokali.

Może się więc zdarzyć, że powierzchnia użytkowa będzie inna w projekcie budowlanym, w umowie deweloperskiej, w ewidencji budynków i w księdze wieczystej.

Sprawdź: Domy z antresolą – czy warto mieć w domu antresolę?

Powierzchnia użytkowa budynku do podatku od nieruchomości – o czym pamiętać?

Jak liczyć powierzchnię użytkową do celów podatku od nieruchomości. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych z dn. 12 stycznia 1991 r. pomiar powinien być wykonany po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.

Według tego przepisu za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe, a podstawę opodatkowania stanowi powierzchnia pomieszczeń lub ich części.

Powierzchnia użytkowa a mieszkalna – czym się różnią?

Powierzchnia mieszkalna a użytkowa – jakie są różnice między nimi? Pierwsze z pojęć nie zostało jednoznacznie zdefiniowane, choć pojawia się w wielu aktach prawnych np. w nieobowiązującym już Prawie lokalowym. Tam oznaczało ono łączną powierzchnię pomieszczeń mieszkalnych powyżej 6 m2.

Jeśli w lokalu nie było wydzielonego pomieszczenia kuchennego to, powierzchnię zmniejszało się o 4 m2. Według ustawy o ochronie praw lokatorów liczyły się bardziej kryteria takie jak: dostęp do zaopatrzenia w wodę i do ustępu (nawet poza budynkiem), oświetlenia naturalnego i elektrycznego, ogrzewania czy możliwość gotowania posiłków.

Powierzchnia użytkowa to bardziej sprecyzowane określenie. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów jest to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu ze szczególnym uwzględnieniem pokojów, kuchni, spiżarni, przedpokojów, alków, korytarzy, łazienek i innych, które służą potrzebom mieszkalnym i gospodarczym lokatorów.

Według tej definicji nie zalicza się: balkonów, tarasów, antresoli, loggi, wnęk w ścianach, piwnic, komórek do przechowywania opału, strychów, pralni czy suszarni. Pomiar powinien być wykonywany w świetle wyprawionych ścian, a więc z tynkami.

Przeczytaj: Które zmiany łatwo wprowadzić w gotowym projekcie domu?

Powierzchnia użytkowa a całkowita – jakie są różnice?

Powierzchnia całkowita a użytkowa – czy jest tym samym? Nie, pierwsze z pojęć dotyczy sumy powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku, niezależnie od tego, czy znajdują się powyżej czy poniżej poziomu terenu. Dotyczy to m.in. poddasza, tarasów (w tym na dachu) oraz kondygnacji technicznych czy magazynowych.

Powierzchnia użytkowa a powierzchnia zabudowy – co warto wiedzieć?

Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa – czym się różnią? Pierwsza oznacza powierzchnię rzutu poziomego budynku, która mierzona jest po zewnętrznym obrysie ścian kondygnacji przyziemnej lub nadziemnej. Liczą się więc krawędzie zewnętrzne, a nie tak jak w powierzchni użytkowej wewnętrzne.

Warto wiedzieć, że w przypadku powierzchni zabudowy nie bierze się pod uwagę podziemnych części budynku, tarasów naziemnych, studzienek piwnicznych, pochylni i schodów zewnętrznych, a także powierzchni pod daszkami ochronnymi.