Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: co zawiera, jak go uzyskać, dlaczego jest ważny?

Zanim rozpoczniesz budowę domu czy nawet wybierzesz projekt, musisz zwrócić uwagę na wytyczne, jakie obowiązują na danym terenie. Działka budowlana być może jest objęta zakresem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki plan nie został uchwalony, musisz wnioskować o wydanie ci warunków zabudowy dla twojej posesji.

Sprawdź, co właściwie znajdziesz w MPZP i czy jego postanowienia zawsze są wiążące dla ciebie, czy też można je w jakiś sposób zmienić.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Czym jest MPZP?

Ważnym dokumentem związanym z przygotowaniem do budowy domu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. MPZP to inaczej plan miejscowy, który jest dokumentem utworzonym zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Musi mieć go każda gmina w Polsce.

MPZP jest aktem prawnym, w którym ustala się przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunków zabudowy terenu (art. 4 ust. 1 wspominanej ustawy). Można też powiedzieć, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest uchwałą rady miasta lub rady gminy, która reguluje sposób wykorzystania danego terenu znajdującego się w granicach miasta lub gminy. Obowiązuje więc wyłącznie na obszarze gminy, która go uchwaliła.

Art. 14 ust. 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dodaje ponadto, że MPZP jest nie tylko aktem planistycznym, ale także aktem prawa miejscowego. Zgodnie zaś z art. 87§2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej akty prawa miejscowego są źródłami prawa powszechnie obowiązującego na obszarze działań organów, które je ustanowiły.

MPZP umożliwia inwestorowi otrzymanie pozytywnej decyzji i pozwolenia na budowę. Jako obywatel masz prawo zgłosić uwagi do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i brać czynny udział w dyskusjach nad planem. W planie tym ustala się między innymi przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu.

Jeśli plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza realizacji konkretnej inwestycji, wówczas należy uznać, że jest ona po prostu zabroniona.

Przeczytaj więcej o tym: jak sprawdzić, czy wybrany projekt zmieści się na działce?

Do czego jest potrzebny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Jeśli masz na oku działkę, na której chcesz wybudować swój wymarzony projekt domu, nie kupuj go spontanicznie. Zanim to zrobisz, sięgnij po MPZP. 

Z planu tego dowiesz się, czy możesz na upatrzonej działce wybudować dom, jakiej wielkości może być to budynek, jaki dach będzie mógł mieć i o jakim kącie nachylenia. Plan miejscowy wskazuje, czy w pobliżu danej działki mogą w przyszłości być wybudowane sklepy, markety, przychodnie, przedszkola czy główna droga.

Zasadniczo więc miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na pozyskanie informacji o:

• przeznaczeniu terenu danej działki – np. pod budownictwo jednorodzinne, mieszkaniowe;
• liniach zabudowy;
• ulicach, drogach głównych i lokalnych;
• granicach terenów chronionych;
• zasadach i warunkach podziału terenów na działki budowlane.

Z twojej perspektywy, jako inwestora chcącego coś wybudować w danym miejscu, MPZP wskazuje m.in.:

• jaką budowlę możesz wznieść na danym terenie;
• jak wysoki może to być budynek;
• gdzie będzie dojazd do budowanej nieruchomości;
• co może powstać obok twojej nieruchomości.

Szerzej o zawartości piszemy w dalszej części.

Sprawdź projekty domów na wąską działkę!

Iryda Duo (1878)

4 490 zł

4 490 zł

Iskra segment lewy

3 800 zł

3 800 zł

Głuszec III Mode z garażem 1-st. [A]

4 290 zł

4 290 zł

Projekty domów na wąską działkę

Z czego składa się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Definicja MPZP została już przedstawiona i wiesz, czym jest taki dokument. A co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? W każdym przypadku składa się on z dwóch części: opisowej i graficznej.

Część opisowa MPZP

Jest to część tekstowa, z której dowiesz się, jakie są warunki przeznaczenia terenu i związane z tym ograniczenia. Jej głównym elementem jest uchwała rady gminy, która zgodnie z zasadami techniki prawodawczej powinna zawierać m.in.:

• tytuł;
• podstawę prawną;
• przepisy merytoryczne ogólne i szczegółowe;
• przepisy o wejściu w życie;
• podział na jednostki redakcyjne.

Uchwała rady gminy (lub miasta) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musi również precyzyjnie określać granice obszaru, którego ten plan dotyczy. Dokument ten może być bardzo obszerny i zawierać nawet kilkadziesiąt stron.

Część graficzna MPZP

Część graficzna planu miejscowego jest ilustracją do części opisowej. Są to mapy danego terenu, na których zaznaczone są m.in. obszary przeznaczone do zabudowy, układ dróg, tereny zielone i usługowe oraz inne istotne elementy infrastruktury.

Najczęściej część graficzna ma postać załącznika w formie rysunku wykonanego na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 albo, gdy takiej mapy nie ma, na mapie katastralnej. Możliwe jest też zastosowanie w określonych przypadkach mapy w innej skali:

• 1:500 – dla obszarów intensywnej zabudowy lub przestrzeni publicznej;
• 1:2000 – dla inwestycji liniowych lub obszarów o znacznej powierzchni;
• 1:5000 – w przypadku wprowadzenia zakazu zabudowy lub przeznaczenia gruntów do zalesienia.

Jakie kluczowe dla inwestora informacje zawiera MPZP?

Z punktu widzenia inwestora najważniejsze informacje, jakie zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to przede wszystkim te określające:

• minimalne powierzchnie nowo podzielonych działek budowlanych, na których można postawić dom jednorodzinny lub bliźniaczy;
• przeznaczenie terenu konkretnej działki;
• zasady usytuowania obiektów na działce (np. możliwości lokalizowania domu jednorodzinnego przy granicy działki lub usytuowanie budynku względem drogi);
• kolorystykę elewacji budynków na danych terenach, a nawet zakaz używania niektórych materiałów wykończeniowych;
• zasady kształtowania dachów (dotyczy to ich geometrii, materiałów pokryć, a nawet ich koloru);
• rodzaje mediów (np. kanalizacji);
• zasady kształtowania zieleni, które mają pomóc w ochronie środowiska naturalnego;
• planowany przebieg dróg, ścieżek rowerowych i innych prac budowlanych, których tereny będą przeznaczone do realizacji celów publicznych.

Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Jeśli masz przed sobą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, oznaczenia literowe oraz różne symbole widniejące na mapie mogą być dla ciebie niejasne. Jak zatem czytać plan miejscowy?

Przede wszystkim warto w pierwszej kolejności zapoznać się z treścią uchwały, w której powinny być wytłumaczone znaczenia skrótów literowych. Poniżej przedstawiamy te najczęściej stosowane:

• MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna;
• MN/U – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub usługi;
• MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;
• ZP – zieleń urządzona – park;
• KS(U) – parking wielopoziomowy z usługami;
• KPP – plac miejski;
• KPJ – ciąg pieszo-jezdny;
• KD-G – droga publiczna główna;
• KD-D – droga publiczna dojazdowa.

W odczytaniu mapy powinna Ci również pomóc umieszczona na niej legenda – w MPZP w części rysunkowej odpowiednimi symbolami są oznaczone m.in. granice obszaru objętego planem, linie zabudowy, granice i numery działek, strefy zielone, wody powierzchniowe itp.

Warto też wiedzieć, że zasady zapisywania ustaleń w planie miejscowym określa specjalne Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy.

Sprawdź także: jak zorganizować budowę dwóch domów na jednej działce?

Kto sporządza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Prześledźmy krok po kroku proces powstawania i uchwalania takiego dokumentu.

1. Najpierw wójt, burmistrz albo prezydent miasta dokonuje analizy zasadności opracowania MPZP oraz przygotowuje potrzebne do tego materiały geodezyjne oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych.
2. Potem zostaje podjęta uchwała o sporządzeniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w której wskazane jest miejsce i termin składania wniosków do nowego planu. Są one potem brane pod uwagę przy sporządzaniu projektu MPZP.
3. Tworzeniem projektu zajmują się urzędnicy i urbaniści z wydziału architektury i planowania przestrzennego urzędu gminy lub miasta. Zadanie to może być również powierzone wyspecjalizowanej firmie zewnętrznej.
4. Gotowy projekt MPZP powinien być następnie udostępniony do publicznego wglądu przez co najmniej 21 dni, aby mieszkańcy danego obszaru mogli zgłaszać do niego swoje propozycje zmian lub opinie na jego temat. Wszelkie takie uwagi muszą być złożone na piśmie.

Oprócz tego wójt, burmistrz lub prezydent kieruje prośby o opinie na temat MPZP m.in. do gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej, włodarzy sąsiadujących gmin, regionalnego dyrektora ochrony środowiska i innych instytucji.

Kto uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Kwestia, kto odpowiada za MPZP, zależy od tego, dla jakiego obszaru jest on tworzony. Za sporządzenie planu miejscowego odpowiedzialni są odpowiednio:

• wójt – w gminach wiejskich;
• burmistrz – w gminach miejskich lub miejsko-wiejskich, w miastach liczących poniżej 100 000 mieszkańców;
• prezydent miasta – w miastach liczących powyżej 100 000 mieszkańców lub będących siedzibą województwa przed 1 stycznia 1999 roku.

Plan miejscowy uchwala w istocie rada gminy lub miasta, ale dopiero po stwierdzeniu jego zgodności ze studium oraz po rozstrzygnięciu sposobu rozpatrzenia uwag wniesionych do planu. MPZP uchwalany jest w wyniku głosowania.

Potem plan miejscowy wraz z załącznikami oraz dokumentacją planistyczną jest przedstawiany wojewodzie. Jeśli nie zostaną w nim stwierdzone żadne nieprawidłowości, dokument jest publikowany w dzienniku urzędowym województwa. Zawarte w nim ustalenia wchodzą w życie nie wcześniej niż 14 dni od ogłoszenia go w tym dzienniku.

Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić, kto jest właścicielem działki?

Gdzie można sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

To dokument jawny, dostępny w urzędzie miasta lub gminy, a także na miejskich i gminnych witrynach internetowych np. BIP (Biuletyn Informacji Publicznej). Dlatego każda osoba, nie tylko ty jako inwestor, ma prawo wglądu do MPZP oraz do otrzymania w urzędzie wypisów i wyrysów z planu.

Jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Znajdziesz go nie tylko na stronach WWW urzędów miasta lub gmin oraz w Biuletynie Informacji Publicznej. Dostępny jest on również w:

• systemie informacji przestrzennej;
• w urzędzie miasta lub gminy – MPZP są w działach, które zajmują się planowaniem przestrzennym w gminie, a także jako uchwały dostępne są w komórkach organizacyjnych obsługujących radę gminy;
• w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu – znajdziesz je w działach, które wydają pozwolenia na budowę, ponieważ gminy zobowiązane są przekazywać je starostom;
• w dziennikach wojewódzkich obejmujących terytorium miasta lub gminy, której dotyczy plan.

Możesz też złożyć wniosek do gminy czy miasta o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego w 2023 roku

Ile kosztuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Dokumenty dotyczące miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwały i załączniki graficzne), które dostępne są online na stronach BIP urzędów miasta i gmin, możesz przeczytać i obejrzeć bezpłatnie. Odpłatne są natomiast wypisy i wyrysy z MPZP, za których wydanie należy uiścić opłatę skarbową.

Warto też wiedzieć, że jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki, gdzie chcesz się budować, możesz złożyć wniosek o uchwalenie lub zmianę planu miejscowego. Taka usługa jest bezpłatna. Dodatkowe opłaty poniesiesz tylko wtedy, gdy realizacja będzie wymagała uczestnictwa pełnomocnika.

Warto wiedzieć: jak sprzedać działkę budowlaną?

Wniosek o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – wzór

W przypadku, gdy dla twojej działki nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jest on niezbędny do przeprowadzenia inwestycji, możesz wnioskować o jego uchwalenie. Należy w tym celu złożyć pisemny wniosek do urzędu miasta lub gminy. Adresujesz go do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta albo do rady gminy. To organy, które mogą zainicjować uchwalenie lub zmianę planu miejscowego.

Przepisy właściwie nie regulują, co powinien zawierać wniosek o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. We wniosku musisz jednak wpisać podstawowe informacje, które obejmują:

• twoje dane jako wnioskodawcy – imię i nazwisko, adres zamieszkania lub siedzibę firmy i jej nazwę;
• dane adresowe i geodezyjne nieruchomości do objęcia jej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zmianą owego planu;
• podstawowe parametry inwestycji, którą planujesz lub zakres wnioskowanych zmian.

Do wniosku możesz dołączyć też jego uzasadnienie lub wstępną koncepcję planowanej inwestycji. W urzędzie złożysz podanie wraz z mapą ewidencyjną i mapą zasadniczą. Niektóre gminy wymagają bowiem dołączenia kopii takich map z zaznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek.

Na podstawie wniosku wójt, burmistrz lub prezydent miasta oceni, czy należy rzeczywiście przystąpić do sporządzenia planu i czy wniosek był zgodny ze studium.

Rozważasz budowę domu, ale nie wiesz jeszcze, w którj technologii najlepiej ją zrealizować?

Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak uzyskać?

Musisz złożyć wniosek o jego wydanie w urzędzie miasta lub gminy, na której terenie leży Twoja działka. Przykładowy wzór wniosku znajdziesz w internecie, choć równie dobrze możesz go sporządzić samodzielnie.

Wystarczy w nim zamieścić zdanie, że na podstawie art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wnioskujesz o wydanie wypisu i wyrysu z MPZP dla danego terenu oraz podać dokładne dane nieruchomości, czyli:

• adres jej położenia;
• dane ewidencyjne takie jak obręb, arkusz oraz numer działki.

Oprócz tego we wniosku należy wpisać swoje dane jako wnioskodawcy, a także dołączyć do niego dowód wniesienia opłaty skarbowej. Wynosi ona 30 zł, jeśli dokument ma nie więcej niż 5 stron lub 50 zł, jeśli zawiera więcej niż 5 stron. Na wydanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trzeba czekać od 7 do 30 dni.

Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy po 1 stycznia 2026

MPZP i najważniejsze pytania wraz z odpowiedziami

Poniżej znajdziesz dodatkowe, ważne informacje na temat MPZP dotyczące m.in. tego, jak długo trzeba czekać na jego opracowanie przez gminę lub miasto. Dowiesz się również, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma okres ważności i czy jeśli został już ustalony, można go zmienić.

Ile czeka się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Przepisy nie regulują, w jakim terminie powinien być uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Warto jednak mieć świadomość, że cała procedura jego opracowania i uchwalania jest długotrwała i wieloetapowa, dlatego musisz uzbroić się w cierpliwość.

Najwięcej czasu pochłaniają etapy przyjmowania wniosków do projektu planu oraz jego opiniowania przez różne instytucje zewnętrzne. Łączny czas potrzebny do sporządzenia MPZP zależy też w dużej mierze od stopnia skomplikowania planu i wielkości objętego nim terenu.

W niektórych gminach na plan poczekasz nawet kilku lat, choć zazwyczaj jego opracowanie zajmuje urzędnikom około 9-13 miesięcy.

Jak długo jest ważny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Jak długo obowiązuje uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i ile możesz się nim posługiwać, kiedy na twój wniosek zostanie ci w końcu wydany? Właściwie po wejściu w życie nowego planu miejscowego tracą moc inne plany lub ich części odnoszące się do terenu objętego nowym planem.

Po uchwaleniu planu przez radę gminy wójt, burmistrz lub prezydent miasta stwierdzają wygaśnięcie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenów, których dotyczy plan, chyba że ustalenia tych decyzji pozostają niezmienne.

Trudno jednak określić, ile czasu obowiązuje aktualny MPZP, ponieważ w każdej gminie okres jego obowiązywania może być inny. Zazwyczaj aktualizacja lub zmiana MPZP odbywa się co kilka lat. Za każdym razem wymaga jednak dopełnienia tych samych procedur jak przy uchwalaniu miejscowego planu, a więc zajmuje dość dużo czasu, dzięki czemu inwestorzy nie muszą się martwić, że obowiązujące przepisy stracą moc z dnia na dzień.

Jakie dopłaty do budowy i wyposażenia domu możemy otrzymać w 2023 roku?

Czy można zmienić warunki MPZP? Jak to zrobić?

Jeśli dla twojej nieruchomości obowiązuje plan miejscowy, który przewiduje inne przeznaczenie działki niż to planowane przez ciebie, wówczas możesz złożyć wniosek o zmianę MPZP. Kierujesz go tak samo, jak w przypadku wniosku o uchwalenie planu miejscowego, czyli do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Musisz jednak pamiętać, że taki wniosek nie będzie rozpatrywany w standardowym trybie urzędowym. Jest on bowiem traktowany jedynie jako propozycja, a więc włodarzy gminy lub miasta nie obowiązuje żaden termin na ustosunkowanie się do niego.

Wójt, burmistrz lub prezydent może Twój wniosek przyjąć albo odrzucić – ma do tego pełne prawo. W pierwszym przypadku wniosek zostanie przekazany do rady gminy, która w drodze uchwały może zdecydować o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego.

Wówczas ruszy cała machina proceduralna związana z wprowadzeniem do niego stosownych zmian. W przypadku gdy Twój wniosek o zmianę MPZP zostanie odrzucony, niestety nie masz prawa odwołać się od takiej decyzji.

Największe szanse są w sytuacji, gdy wnioski o jego dokonanie złoży duża liczba interesantów, czyli np. właścicieli działek na określonym terenie.

Czym różni się MPZP od warunków zabudowy?

To, czy na danej działce będziesz mógł zrealizować określoną inwestycję, zależy głównie od MPZP lub warunków zabudowy (WZ). Czym różnią się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy? Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem miejscowego prawa, który określa zasady organizacji przestrzeni i kształtowania zabudowy na określonym obszarze, obejmującym wiele działek.

Z kolei warunki zabudowy są wydawane w formie indywidualnej decyzji i określają zasady zagospodarowania jednej, konkretnej działki oraz wymagania dla mającego powstać na niej budynku (np. dopuszczalną powierzchnię zabudowy, czy kąt nachylenia połaci). Warunki zabudowy (WZ) są wydawane wyłącznie w sytuacji, gdy dana działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Warto też wyjaśnić, jak się ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a ewidencja gruntów w przypadku konieczności określenia możliwości zabudowy działki. Jeśli np. w ewidencji gruntów działka widnieje jako teren przeznaczony pod zabudowę, a w MPZP nie, wiążące będą postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak sprawdzić, czy interesująca nas działka budowlana jest zadłużona?

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – co robić w takiej sytuacji?

Jeśli planujesz kupić lub kupiłeś działkę na terenie, na którym jest brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawsze musisz wnioskować o jego uchwalenie. Możesz także zwrócić się do urzędu gminy lub miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy WZ.

Z dokumentu tego dowiesz się, czy możesz wybudować dom na danej parceli i jakie powinien mieć on parametry. Warunki zabudowy będą Ci również potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę.

Pamiętaj jednak, że WZ wydawane są wyłącznie dla działek budowlanych, które spełniają określone wymagania m.in. sąsiadują z działką zabudowaną oraz posiadają dostęp do drogi publicznej.