Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy i jak go obliczyć?

Wskaźnik intensywności zabudowy – co to jest?

Każdy inwestor planujący wzniesienie budynku na działce powinien wiedzieć, co oznacza wskaźnik intensywności zabudowy. Jest to jeden z najważniejszych parametrów, jakie są określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a nierzadko także w decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Należy go uwzględnić, wybierając projekt domu – w przeciwnym razie może być niedopasowany do wymagań, a to poskutkuje brakiem pozwolenia na jego budowę.

Definicja wskaźnika intensywności zabudowy działki znalazła się w art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W artykule tym ustawodawca określił, że w planie miejscowym trzeba określić między innymi maksymalną i minimalną intensywność zabudowy.

Wskazał również, że wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej, na której zaplanowana jest realizacja inwestycji. Brakuje jednak jednoznacznych przepisów pozwalających na właściwą interpretację powierzchni całkowitej zabudowy.

Na podstawie Normy PN-ISO 9836:1997 (Właściwości użytkowe w budownictwie. Określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych), która została zastąpiona normą PN-ISO 9836:2015-12, należy uznać, że powierzchnia całkowita budynku stanowi sumę powierzchni całkowitych wszystkich jego kondygnacji.

Za działkę budowlaną uznaje się z kolei nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego odpowiednie organy określają wartość minimalną i maksymalną wskaźnika intensywności zabudowy działki. Co one oznaczają? 

Zobacz najpopularniejsze projekty domów!

Terrier 5 bez garażu

4 399 zł

4 399 zł

Domidea 58 mG

5 289 zł

5 289 zł

Irysówka

3 495 zł

3 495 zł

Najpopularniejsze projekty domów

Minimalny wskaźnik intensywności zabudowy

Minimalna wartość wskaźnika jest ustalana po to, aby działki przeznaczone pod zabudowę były racjonalnie zagospodarowane, przede wszystkim zaś – aby można było zoptymalizować koszty związane z budową infrastruktury, zarówno tej technicznej (np. przyłączy), jak i społecznej (np. aby opłacalne było wybudowanie w okolicy szkoły czy placówki służby zdrowia).

Maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy

Maksymalna wartość wskaźnika intensywności zabudowy jest ustalana w celu zapewnienia ładu przestrzennego na danym terenie, a także ochrony środowiska naturalnego. Maksymalna powierzchnia zabudowy działki nie może być przekroczona, ponieważ wówczas urząd miasta lub urząd gminy nie pozwolą na budowę i nie wydadzą stosownego pozwolenia.

Od czego zależy maksymalny i minimalny wskaźnik intensywności zabudowy?

Intensywność zabudowy jest jednym z podstawowych parametrów wykorzystywanych przy tworzeniu planów urbanistycznych. W celu określenia, ile ma wynieść minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy, bierze się pod uwagę wiele kwestii – przede wszystkim konieczność uwzględnienia odpowiedniej wielkości terenów zielonych (tzw. terenów biologicznie czynnych) czy też terenów niezbędnych do obsługi komunikacyjnej. Na wartości wskaźników ma wpływ także zaplanowana maksymalna wysokość budynków.

Warto wiedzieć, że w latach 1974–1990 obowiązywały w Polsce normy dotyczące relacji pomiędzy intensywnością zabudowy a procentowym udziałem powierzchni zabudowanej i powierzchni zieleni, a także między wysokością budynków i intensywnością zabudowy. Przykładowo normy te przewidywały konieczność takiego zaplanowania przestrzeni, aby na każdego mieszkańca w mieście przypadało co najmniej 8 m² zieleni.

Po 1990 normy te niestety przestały obowiązywać, dlatego od tamtego czasu obserwuje się systematyczny wzrost intensywności nowej zabudowy przy jednoczesnym obniżeniu się średniej ważonej liczby kondygnacji. Oznacza to, że budynki stawiane są znacznie gęściej niż kiedyś.

W planowaniu przestrzeni stosowane są dwa rodzaje wskaźników:

• wskaźnik intensywności zabudowy brutto – to stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni terenu brutto (jest to teren uwzględniający obszary przeznaczone np. na drogi, czy usługi),
• wskaźnik intensywności zabudowy netto – to stosunek powierzchni wszelkiej zabudowy do powierzchni, na jakiej się ona znajduje.

Sposób rozumienia tych pojęć jest zazwyczaj przedstawiony w MPZP – warto na to zwrócić uwagę, ponieważ poszczególne urzędy różnie je interpretują.

Przeczytaj: Jaka jest minimalna wielkość działki i minimalna odległość budynku od granicy działki?

Wskaźnik intensywności zabudowy w świetle prawa budowlanego – co warto wiedzieć?

Konieczność określania wskaźnika intensywności zabudowy dla działki budowlanej w MPZP wynika wprost z przepisów. Mówi o tym ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W art. 15 ust. 2 wyszczególnione jest dokładnie, co powinien określać taki miejscowy plan i na liście tej znajdują się także „zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalna i minimalna intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy (...)”.

Wskaźnik powierzchni zabudowy a wskaźnik intensywności zabudowy – czym się różnią?

Powyższy zapis ustawy tłumaczy jednoznacznie, czym jest wskaźnik intensywności zabudowy – a czym jest powierzchnia zabudowy? Właściwa interpretacja pojęcia powierzchni całkowitej zabudowy nastręcza nieco więcej trudności.

Najczęściej wykorzystuje się do tego definicję zawartą w normie PN-ISO 9836:1997, według której jest to suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku.

Warto też pamiętać, że kondygnacją jest również poddasze użytkowe (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). W praktyce chodzi więc o wszystkie kondygnacje mierzone po obrysie jego krawędzi zewnętrznych (w rzucie pionowym).

Co ważne, wskaźnik intensywności zabudowy liczony jest łącznie dla wszystkich budynków o charakterze trwałym położonych w granicach danej działki – również tych wznoszonych bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się jednak następujących powierzchni:

• schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego,
• szklarni, altan, szop itp.

Jak zmienić wskaźnik intensywności zabudowy w wybranym projekcie domu?

Załóżmy, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla danej działki budowlanej przewidziany jest maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy równy 0,4, a minimalny 0,1. Jeżeli wybierzesz projekt domu, którego na przykład powierzchnia zabudowy będzie zbyt duża, co sprawi, że intensywność zabudowy przekroczy wartość 0,4 – nie otrzymasz z urzędu pozwolenia na budowę na swój wniosek. Tak samo będzie, jeśli postanowisz wybudować na działce obiekt o zbyt małej powierzchni. Co w takiej sytuacji możesz zrobić?

Niestety nie ma możliwości zmiany minimalnego i maksymalnego wskaźnika w MPZP, dlatego jedynym rozwiązaniem jest wybranie innego projektu domu lub adaptacja już wybranego do wymogów określonych w planie miejscowym, o ile jest to możliwe.

Jeśli nie, wybierz projekt, który będzie dostosowany do takich wymogów wskaźnika intensywności zabudowy i jednocześnie będzie w stanie spełnić Twoje oczekiwania dotyczące wielkości powierzchni użytkowej.

Dowiedz się więcej: Powierzchnia zabudowy – definicja i najważniejsze informacje o powierzchni zabudowy!

Wskaźnik intensywności zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej – co warto wiedzieć?

Intensywność zabudowy działek określa się w MPZP nie tylko dla domów jednorodzinnych, lecz także dla domów wielorodzinnych. Sposób jego obliczania w obu przypadkach jest taki sam, czyli polega na określeniu stosunku powierzchni ogólnej wszystkich budynków do powierzchni terenu, na którym są budowane.

Warto wiedzieć, że w przypadku budowy osiedli mieszkaniowych intensywność zabudowy jest często stosowanym wskaźnikiem do obliczania opłacalności inwestycji, ponieważ wyraża on poniekąd efektywność wykorzystania powierzchni działki.

Średnia wartość tego wskaźnika dla zabudowy wielorodzinnej w polskich miastach wynosi około 1-1,1, natomiast maksymalnie parametr ten często określany jest w MPZP nawet na poziomie 2-3.

Wskaźnik intensywności zabudowy – jak liczyć intensywność zabudowy?

Warto wiedzieć, jak liczyć wskaźnik intensywności zabudowy, aby prawidłowo dopasować projekt do wymagań MPZP.

Oblicza się go według wzoru:

I = P_c / P_t

I - wskaźnik intensywności zabudowy

P_c – powierzchnia zabudowy rozumiana jako suma powierzchni wszystkich kondygnacji mierzonych po obrysie zewnętrznym budynku

P_t – powierzchnia działki

Przykład obliczania wskaźnika:

Jeśli P_c wynosi 500 m², a P_t – 1000 m², to wskaźnik intensywności jest równy 0,5.

Jeśli wskaźnik intensywności zabudowy zostanie poprawnie policzony, będziesz mógł dowiedzieć się, jak obliczyć procent zabudowy działki, który dopuszczą wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.

W dokumentach tych możesz znaleźć informację o tym, że wskaźnik intensywności zabudowy nie powinien być większy niż 0,4. Należy to interpretować w ten sposób, że na działce o powierzchni 1000 m² powierzchnia zabudowy może wynieść 400 m².

Sprawdź: Jak dostosować projekt domu do działki budowlanej?

Błędnie obliczony wskaźnik zabudowy – czy może wpłynąć na wydanie pozwolenia na budowę domu?

Określona w miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy intensywność należy do podstawowych warunków, jakie trzeba spełnić, planując inwestycję budowlaną na danej działce. Błędnie obliczony wskaźnik zabudowy (czyli np. netto, a nie brutto), podobnie jak wybór projektu o zbyt dużej lub zbyt małej całkowitej powierzchni zabudowy, może być przyczyną odmowy udzielenia pozwolenia na budowę.

W przypadku niektórych błędów można dochodzić swoich praw przed sądem, najprościej jest jednak po prostu uniknąć takich problemów, zlecając przygotowanie projektu budowlanego profesjonaliście, który dokona właściwej interpretacji warunków zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wskaźnik intensywności zabudowy – często zadawane pytania

Możesz mieć jeszcze wiele wątpliwości dotyczących obliczania i interpretowania wskaźnika intensywności zabudowy. Powinieneś wiedzieć, jaki procent działki w istocie możesz zabudować przy wskaźniku intensywności zabudowy przyjętym w MPZP lub w warunkach zabudowy oraz czy można w jakikolwiek sposób obejść ten wskaźnik całkowicie zgodnie z prawem.

Ile procent działki można zabudować?

Planując budowę domu, trzeba wiedzieć, jaki procent działki może być zabudowany. Przekroczenie wskaźnika zabudowy powoduje, że urząd nie będzie chciał Ci wydać pozwolenia na inwestycję. Aby określić maksymalny procent zabudowy działki, należy sprawdzić wskaźnik powierzchni zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki.

Jeśli wskaźnik wynosi np. 40 proc., a działka ma powierzchnię 600 m², to oznacza to, że można zabudować dokładnie 240 m² budynkiem mieszkalnym i wszystkimi innymi budynkami.

Jak obejść intensywność zabudowy?

Legalnym sposobem na obejście wskaźnika intensywności zabudowy będzie podział większej działki na dwie mniejsze. Wówczas dla każdej będzie obowiązywał odrębny wskaźnik minimalnej i maksymalnej intensywności zabudowy.

Intensywność zabudowy a powierzchnia biologicznie czynna – o czym warto pamiętać?

Intensywność zabudowy ma wiele wspólnego z powierzchnią biologicznie czynną. Tereny biologicznie czynne są zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Tereny określane jako powierzchnia biologicznie czynna obejmują miejsca z nawierzchnią ziemną, które muszą być urządzone w sposób umożliwiający roślinności naturalną wegetację. Włączone są w nią również wody powierzchniowe. Powierzchnia biologicznie czynna nie może być trwale zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Sprawdź koniecznie: Jak wybrać idealny projekt domu?