Jak wygląda wycena nieruchomości i ile ona kosztuje?

Formalności budowlane oraz sprzedażowe w zasadzie zawsze są obwarowane konkretnymi przepisami. Nie inaczej jest w przypadku wyceny nieruchomości. Wszystkie warunki i regulacje prawne dotyczące sporządzania wyceny nieruchomości zawarte zostały w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jak przebiega ten proces?

Zawsze rozpoczyna się od zawarcia umowy między zleceniodawcą a rzeczoznawcą, w której określa się między innymi cel wyceny. Później następuje analiza cen nieruchomości podobnych do tej wycenianej oraz dodatkowych aspektów mających wpływ na ostateczną wartość. Na tej podstawie rzeczoznawca wybiera metodę sporządzenia operatu i przygotowuje jego pierwszą wersję, stanowiącą punkt wyjścia do dalszych działań.

Czym różni się operat szacunkowy nieruchomości od wyceny uproszczonej? Mówiąc w dużym skrócie, wycena stanowi orientacyjną opinię na temat wartości nieruchomości. Operat szacunkowy ma natomiast charakter dokumentu urzędowego o określonej strukturze, niezbędnego przy okazji wielu formalności, na przykład zaciągania kredytu hipotecznego. Jest ściśle związany z konkretną nieruchomością, a jego celem jest rzetelne wyliczenie aktualnej realnej wartości.

W jakim celu przeprowadza się wycenę nieruchomości?

Operat szacunkowy pozwala poznać realną wartość konkretnej nieruchomości – zabudowanej lub niezabudowanej. Jak już wspomnieliśmy, najczęściej jest wymagany przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, ale to nie jedyna sytuacja, gdy pojawia się potrzeba jego sporządzenia.

Po co robi się operat szacunkowy? Taka wycena przydaje się między innymi, gdy:

• chcesz sprzedać lub kupić nieruchomość,
• starasz się o kredyt hipoteczny, a bank musi poznać wartość budynku lub lokalu stanowiącego zabezpieczenie spłaty zobowiązania,
• chcesz określić odpłatność w użytkowaniu wieczystym,
• czeka cię ustalenie opłat planistycznych przy ustanowieniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu,
• trzeba określić wysokość podatku od nieruchomości,
• starasz się o odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości,
• chcesz dokonać podziału spadku.

Jak wspomnieliśmy już wcześniej, operaty szacunkowe są tworzone w oparciu o zasady określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109).

Znajdziesz tam szczegółowe regulacje na temat metod wyceny, sposobów określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych technik oraz sposobów określania nieruchomości jako przedmiotu różnych praw, w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także wartości nakładów i szkód. Ponadto akt prawny wskazuje sposób sporządzania, formę i wymaganą treść operatu szacunkowego.

Jak złożyć wniosek o wpis nieruchomości do księgi wieczystej?

ofe-5847238-963 w-963-testAB

Kiedy konieczny jest operat szacunkowy nieruchomości?

Oczywiście, operat szacunkowy nieruchomości można sporządzić po prostu wtedy, gdy jest potrzebny, jednak istnieje dość szeroki katalog sytuacji, w których okazuje się niezbędny. Poniżej znajdziesz krótką charakterystykę takich przypadków.

• Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego

Większość osób z operatem szacunkowym mieszkania lub domu spotkała się przy kredytowaniu zakupu nieruchomości lub zaciągania kredytu na budowę domu. Pojawia się wówczas potrzeba dokładnego określenia wartości nieruchomości lub działki stanowiącej zabezpieczenie spłaty. Na tej podstawie bank określa, jak wysokiego finansowania może udzielić.

Warto już teraz zaznaczyć, że z reguły banki udzielające kredytów hipotecznych korzystają z operatów sporządzonych przez własnych rzeczoznawców lub posiadają listy rzeczoznawców, z którymi współpracują i nie biorą pod uwagę efektów pracy innych specjalistów.

• Operat szacunkowy przy podziale spadku

Jeśli podczas dziedziczenia spadkobiercom przypada w udziale nieruchomość i zachodzi konieczność podziału spadku, wycena nieruchomości również jest nieodzowna. O ile uzyskane przez spadek środki finansowe dość łatwo rozdysponować w odpowiednich częściach, o tyle dom, mieszkanie czy działka sprawiają zdecydowanie więcej problemu.

Gdy pomiędzy spadkobiercami nie ma zgody, sprawa często kończy się w sądzie. Niezbędną dla orzecznictwa informacją staje się wówczas wartość spadku. Aby ją ustalić, powołuje się biegłego rzeczoznawcę, który dokonuje operatu szacunkowego.

• Operat szacunkowy przy podziale majątku

Z bliźniaczą sytuacją mamy do czynienia podczas podziału majątku. Jeśli małżonkowie nie sporządzili odrębnej umowy potocznie określanej mianem intercyzy, powstaje między nimi wspólność majątkowa. Przy rozwodzie trzeba określić, które składniki majątku – a więc również nieruchomości – przypadają każdej ze stron.

Małżonkowie mogą samodzielnie ustalić wartość nieruchomości, jeśli jednak któraś ze stron nie zgadza się z wyceną, spór rozstrzyga się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Rozstrzygnięcie może prowadzić do zrzeczenia się nieruchomości na rzecz jednej ze stron z obowiązkiem spłaty lub bez takiego obowiązku, fizycznego podziału nieruchomości albo jej sprzedaży w celu równego podziału zysków.

• Wycena nieruchomości przy darowiźnie

Operat szacunkowy jest istotny także przy ustalaniu wysokości podatku od darowizny. Oblicza się go w odniesieniu do wartości rynkowej nieruchomości. Zdarzają się sytuacje, w których Urząd Skarbowy kwestionuje to wyliczenie. W takiej sytuacji przyda się operat szacunkowy jako potwierdzenie stanu rzeczy.

Jak sprawdzić, kto jest właścicielem działki?

Kto może dokonać wyceny nieruchomości i sporządzić operat szacunkowy?

Kto sporządza operat szacunkowy? Przygotowanie takiego dokumentu leży w kompetencjach wykwalifikowanego rzeczoznawcy majątkowego. Taki specjalista ma dostęp do bazy aktów notarialnych, która pozwala mu na dokonanie precyzyjnej analizy cen transakcyjnych, jakie osiągane były dotychczas w zbliżonych warunkach.

Aby sporządzony operat miał moc prawną, rzeczoznawca musi mieć oficjalne uprawnienia zawodowe nadane w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powinien być także wpisany do publicznie dostępnego rejestru prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii.

Rzeczoznawca majątkowy działa na zlecenie klienta indywidualnego, banku lub komornika sądowego. Może także zostać powołany przez sąd jako biegły. Ile czasu trwa sporządzenie operatu szacunkowego? Z reguły nie zajmuje to więcej niż 10 dni.

Kiedy jest wymagane ujawnienie budynku w księdze wieczystej?

Jak wygląda wycena nieruchomości i operat szacunkowy

Jak wygląda proces szacowania wartości danego domu, działki lub mieszkania? Rzeczoznawcy najczęściej stosują metodę porównawczą, która opiera się na założeniu, że nieruchomości o zbliżonych parametrach mają podobne ceny. Wykorzystuje się wówczas:

• metodę porównania parami – polegającą na zestawieniu przynajmniej trzech sprzedawanych lub kupowanych w ostatnim czasie nieruchomości o podobnych parametrach,
• metodę korygowania cen średnich – bazującą na analizie cen kilkunastu podobnych nieruchomości i ustalanie wartości poprzez korektę średniej ceny rynkowej,
• analizę statystyczną – najczęściej wykorzystywaną, polegającą na zastosowaniu analizy trendów obserwowanych przy konkretnym zbiorze nieruchomości.

Jak wygląda taka wycena w praktyce:

• KROK 1: Ustalenie z rzeczoznawcą szczegółów zlecenia i podpisanie umowy.
• KROK 2: Zbieranie dokumentów niezbędnych do przygotowania wyceny, w tym wykonanie dokumentacji fotograficznej, przeprowadzenie inwentaryzacji i wywiadu terenowego.
• KROK 3: Analiza zgromadzonych danych i wybór metody wyceny.
• KROK 4: Wykonanie operatu szacunkowego.

Przykładowy operat powinien zawierać takie informacje jak:

• określenie przedmiotu i zakresu dokonywanej wyceny,
• wskazanie celu wyceny nieruchomości, np. kupno domu czy sfinansowanie budowy domu kredytem hipotecznym,
• podstawa formalna operatu szacunkowego, na przykład postanowienie sądu,
• źródła danych o nieruchomości, czyli wykaz dokumentów pozwalających ustalić wartość nieruchomości,
• daty ważne dla określenia wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości – zabudowanej lub niezabudowanej, potwierdzony wykonanymi zdjęciami,
• przeznaczenie wycenianej nieruchomości,
• charakterystyka i analiza rynku nieruchomości,
• opis podejścia, metody i techniki operatu szacunkowego,
• określenie rodzaju wartości,
• obliczenie wartości nieruchomości.

Dokument zawiera także podpis rzeczoznawcy, który go sporządził oraz pieczątkę z imieniem, nazwiskiem i numerem uprawnień zawodowych i datę sporządzenia operatu.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy? Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy zachowuje ważność przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że doszło do zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnych zmian czynników unieważniających wcześniejszą wycenę. Po tym czasie konieczne jest dodatkowe potwierdzenie jego aktualności.

Na czym polega aktualizacja operatu szacunkowego? Tu koniecznie musimy zaznaczyć, że operatu szacunkowego nie można po prostu aktualizować, dlatego nie da się odpowiedzieć na pytanie, ile razy można aktualizować operat szacunkowy. Możliwe jest natomiast potwierdzenie jego aktualności.

To udokumentowane zapewnienie, że operat jest ważny pomimo upływu czasu, bo warunki nie zmieniły się. Regulacje na ten temat zawiera art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kto może potwierdzić aktualność operatu szacunkowego? Robi to rzeczoznawca, który sporządził pierwszą wycenę, umieszczając w dokumencie stosowną klauzulę. Nie może to być inny rzeczoznawca majątkowy.

Jak wycenić dom z działką?

Przedmiotem operatu szacunkowego może być nie tylko dom lub mieszkanie, ale także niezabudowana lub zabudowana działka. Wycena domu z działką będzie droższa niż wycena samego domu czy mieszkania.

W operacie szacunkowym nieruchomości zabudowanej bierze się pod uwagę wszystkie czynniki wpływające na ostateczną jej wartość, a zatem:

• rodzaj nieruchomości,
• lokalizację działki oraz wskazanie księgi wieczystej,
• uśrednione ceny działek podobnych,
• stan nieruchomości, w tym rok budowy, standard budynku i jego wykończenie, stan techniczny,
• dostęp do infrastruktury,
• przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Rzeczoznawca określa także zastosowany sposób wyceny oraz przygotowuje analizę i charakterystykę rynku lokalnego.

Co to jest działka inwestycyjna i czym się kierować przy jej zakupie?

Jakie dokumenty są niezbędne do przeprowadzenia wyceny?

Jakie dokumenty są potrzebne do operatu szacunkowego? Do niezbędnej dokumentacji zalicza się:

• odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wypis z rejestru gruntów wraz z mapką sytuacyjną,
• mapę ewidencyjną dotyczącą działki,
• pozwolenie na użytkowanie istniejącego budynku.

Warto oczywiście wziąć pod uwagę fakt, że to, co potrzebuje rzeczoznawca do wyceny domu, będzie różnić się w przypadku nieruchomości na rynku pierwotnym, działek niezabudowanych czy mieszkań w różnych rodzajach budownictwa. Szczegółowe informacje na temat dokumentacji przekaże rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy.

Czy znasz wszystkie formalności związane z zakończeniek budowy domu?

Koszty wyceny i operatu szacunkowego w różnych województwach

Ile kosztuje sporządzenie operatu szacunkowego? Stawki nie są ustalone odgórnie, dlatego decyduje rynek. Orientacyjnie wynoszą one:

• wycena działki budowlanej pod budownictwo jednorodzinne dla osoby fizycznej: 800 zł,
• wycena domu jednorodzinnego: 750–1200 zł,
• wycena domu wielorodzinnego: powyżej 2000 zł,
• wycena mieszkania: 600–650 zł.

Ceny różnią się od siebie w zależności od województwa, choć mają zwykle podobny zakres. Drożej za wycenę zapłacisz z pewnością w woj. mazowieckim, a taniej w woj. kujawsko-pomorskim czy lubuskim. Z mniejszym wydatkiem wiąże się potwierdzenie aktualności operatu.

Inaczej przedstawiają się koszty wykonania operatu szacunkowego przez biegłego sądowego. Za każdą rozpoczętą godzinę pracy biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości należy się stawka od 1,28 proc. do 1,81 proc. kwoty bazowej dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe.

Kto ponosi koszty sporządzenia operatu szacunkowego? Odpowiedź na pytanie, kto płaci za operat szacunkowy, jest oczywista. Taki obowiązek spoczywa na nabywcy nieruchomości. Może to być klient banku starający się o kredyt, ale także osoba otrzymująca nieruchomość na drodze darowizny lub spadku.

Możliwe jest wtedy dokonanie oceny konkretnego operatu pod kątem jego zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi, oraz co do kompletności opracowania Operat szacunkowy może być badany również pod kątem, jego przydatności dla celu, w jakim został sporządzony, lub miałby być wykorzystany. Taka ocena operatu dokonywana jest przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż dwa miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie takiej oceny.

Jak wybrać rzeczoznawcę nieruchomości?

Jedyną osobą uprawnioną do sporządzenia wycen nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw podejmowanie takich działań bez niezbędnych uprawnień zawodowych w zakresie wyceny grozi karą grzywny do 50 000 zł.

Czym jeszcze, prócz uprawnień, powinien cechować się rzeczoznawca? Operat szacunkowy to dokument silnie związany zarówno z sytuacją rynkową, jak i przepisami prawnymi i budowlanymi. Właśnie dlatego warto stawiać na specjalistów, którzy aktualizują wiedzę poprzez kursy i certyfikaty.

Najlepiej, by wybrany rzeczoznawca majątkowy był zrzeszony w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wówczas masz pewność kwalifikacji. Upewnij się także, że dysponuje ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej. Dzięki temu zyskasz zabezpieczenie w przypadku szkody.

Zwróć uwagę na to, w jaki sposób rzeczoznawca rozlicza się z dokonanej wyceny. Koszty powinny być dokładnie wyszczególnione. Profesjonalny rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu szacunkowego powinien wziąć pod uwagę nie tylko wartość nieruchomości, ale i nakład pracy, jaki trzeba wykonać dla jej rzetelnej wyceny.

Zdarza się, że – gdy starasz się o kredyt hipoteczny – bank zaleca dostarczenie operatu przygotowanego przez specjalistę z listy. Wówczas kiedy przychodzi rzeczoznawca, jest on wysyłany przez bank. Co ważne jednak, UOKiK zabronił bankom akceptowania wyłącznie operatów przygotowanych przez współpracujących rzeczoznawców. Oznacza to, że możesz zdać się na rekomendację instytucji finansowej, ale nie musisz tego robić. 

Może się zdarzyć, że jeśli w stosunku do jednej nieruchomości przygotowano dwa operaty, pojawią się między nimi różnice. Drobne rozbieżności są całkowicie normalne, gdyż rzeczoznawcy bazują na wielu zmiennych, a sytuacja rynkowa i ceny nieruchomości są bardzo dynamiczne. Jeśli jednak różnice są znaczne, a cena domu lub mieszkania różni się o kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych, sprawą może zająć się wyższa instancja organizacji zawodowej.

Jeżeli natomiast mówimy o zaniżonej wycenie nieruchomości przez biegłego, możliwa jest kontrola specjalnej Komisji Arbitrażowej. Wniosek w tej sprawie składa sędzia prowadzący postępowanie.

Czy wiesz, ile zapłacisz za usługi geodety w 2022 roku?

Czy można samodzielnie wycenić nieruchomość online?

Czy można samemu wycenić nieruchomość? Oczywiście, prywatna wycena jest możliwa, jednak musisz wiedzieć, że nie będzie ona miała wartości dowodowej i nie będzie stanowić dokumentu urzędowego. Nie przyniesie także precyzyjnej odpowiedzi, ile warta jest nieruchomość.

Niektóre serwisy internetowe umożliwiają także wycenę nieruchomości online. Czy operat szacunkowy online jest wiarygodny? Tak, takie portale dysponują bazą danych zawierającą statystyki sprzedaży w różnych lokalizacjach. Może to więc być spore ułatwienie dla osób przymierzających się do kupna lub sprzedaży nieruchomości. Kalkulacja taka ma jednak charakter wyłącznie orientacyjny.