Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w pigułce!

Budowa domu jest ogromnym przedsięwzięciem wymagającym wielu przygotowań, także natury formalnej. Jeśli masz już działkę albo zastanawiasz się nad jej zakupem, dobrze będzie zwrócić się do odpowiedniego urzędu w celu poznania warunków zabudowy danego terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy pozwoli ci rozwiać wiele wątpliwości, między innymi związanych z określeniem, jaki dom możesz postawić na swojej działce. Przydaje się ona także wtedy, gdy szukasz terenu, na którym zbudujesz dom marzeń. Zobacz, czym jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu!

Czym są warunki zabudowy?

Na początku wyjaśnijmy, co to są warunki zabudowy. Najprościej tłumacząc, jest to dokument określający zasady, na jakich można zagospodarować daną działkę. Znajdziesz w nim informacje na temat tego, czy na danej parceli będziesz mógł wybudować np. dom jednorodzinny, a jeśli tak, to jakie wymagania powinien on spełniać np. pod względem powierzchni zabudowy, czy liczby kondygnacji.

Warunki zabudowy, popularnie nazywane WZ-tką, mają formę decyzji, która jest podejmowana przez wójta gminy, burmistrza lub prezydenta miasta. Zasady jej wydawania określa Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku. Zgodnie z zawartymi w niej przepisami, inwestor musi się ubiegać o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy dana działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Zasadniczo mówi się o warunkach zabudowy, ale właściwie oficjalna nazwa tego dokumentu brzmi: „Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”, w skrócie: WZZT.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w żaden sposób nie daje prawa do terenu dla wnioskodawcy. Z drugiej strony nie narusza też prawa własności i uprawnień osób trzecich. W praktyce często wygląda to tak, że osoby szukające do zakupu działki budowlanej składają wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a dopiero później, jeśli decyzja ta dopuszcza możliwość wybudowania danego domu, kupują działkę.

To ważne! Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy po 1 stycznia 2026

Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę

Należy pamiętać, że warunki zabudowy a pozwolenie na budowę to dwa różne dokumenty i oba mogą być niezbędne do rozpoczęcia inwestycji budowlanej na działce.

W przypadku gdy budowa domu jednorodzinnego na danej działce wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, najpierw musisz sprawdzić, czy parcela objęta jest MPZP. Jeśli tak, to właśnie miejscowy plan będzie podstawą do wydania pozwolenia na budowę.

Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w pierwszej kolejności musisz złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a dopiero potem o pozwolenie na budowę. Jest to konieczne, aby organ administracji budowlanej mógł sprawdzić, czy dostarczony przez Ciebie projekt budowlany zgadza się z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy.

Co ważne, o pozwolenie na budowę możesz starać się wyłącznie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy. Warunki zabudowy muszą być wydane także w sytuacji, gdy planujesz wybudować dom na zgłoszenie.

ofe-5847238-71986 w-71986

Decyzja o warunkach zabudowy – w jakich przypadkach jest wymagana?

Warunki zabudowy trzeba traktować jako ustawowe narzędzie, które pozwala gminie zapewnić pewien ład przestrzenny na swoim terenie. Warunki te określają ważne funkcje zabudowy oraz jej parametry. Mogą dotyczyć między innymi takich kwestii jak:

• wysokość budynków możliwych do posadowienia na danym terenie;
• geometria dachu, czyli kąt nachylenia połaci dachowych;
• posadowienie (usytuowanie) budynku na działce;
• inne istotne z punktu widzenia zagospodarowania terenu elementy.

Warunki zabudowy są niezbędne do rozpoczęcia m.in. budowy domu. Bez niego nie otrzymasz pozwolenia na inwestycję, chyba że na danym terenie obowiązuje MPZP.

A kiedy jako inwestor musisz postarać się o decyzję o warunkach zabudowy? Przede wszystkim wtedy, gdy na terenie, na którym położona jest twoja działka, nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i chcesz wprowadzić na nim zmiany, takie jak:

• budowa, rozbudowa domu lub nadbudowa budynku;
• wykonanie robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę;
• przekształcenie sposobu użytkowania obiektu.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może zostać wydana listownie lub podczas wizyty w urzędzie. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, niezależnie od tego, czy jest właścicielem określonej nieruchomości.

Zobacz najnowsze projekty domów!

Modrowo bb 70

4 399 zł

4 399 zł

Grochowo bb 70

4 399 zł

4 399 zł

BK-29

4 299 zł

4 299 zł

Najnowsze projekty domów

Kiedy decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana?

Decyzja o warunkach zabudowy nie będzie Ci potrzebna w kilku przypadkach:

• jeśli planujesz inwestycję budowlaną na działce objętej MPZP;
• jeśli chcesz dokonać w budynku jednorazowej zmiany tymczasowej (trwającej do roku), do której nie trzeba pozwolenia na budowę;
• gdy zamierzasz wykonać remont lub prace montażowe, które nie zmienią formy architektonicznej budynku;
• jeśli planujesz inwestycję budowlaną mającą publiczny cel (wówczas należy złożyć wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego).

Jakie są rodzaje decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Mogłoby się wydawać, że wydawane przez urząd decyzje o warunkach zabudowy są zawsze takie same. Jednak Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje, że można wyróżnić dwa rodzaje decyzji:

• o lokalizacji inwestycji celu publicznego – jest to tak zwana decyzja ULICP;
• o warunkach zabudowy (czyli decyzja WZ, nazywana też „wuzetką”) – jest ona wydawana dla inwestycji innych niż cel publiczny.

Jako inwestor prywatny budujący dom jednorodzinny będziesz ubiegać się zatem o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu twojej działki. Z kolei decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego wydawana jest w sytuacji, gdy na terenie nieobjętym MPZP planowana jest budowa, przebudowa lub remont obiektów publicznych o znaczeniu lokalnym lub ponadlokalnym, czyli np. drogi publicznej, oczyszczalni ścieków, czy dworca kolejowego.

Jak sprawdzić warunki zabudowy?

Warunki zabudowy mają charakter decyzji wydawanej dla danej działki na wniosek zainteresowanej strony. Jeśli więc planujesz zakup jakiejś parceli pod budowę domu, masz prawo ubiegać się w urzędzie o wydanie WZ jako osoba zainteresowana zakupem nieruchomości.

Jak wystąpić o warunki zabudowy? W tym celu musisz złożyć stosowny wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w urzędzie gminy lub miasta właściwej miejscowo dla danej działki.

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

Wydanie warunków zabudowy leży w gestii organu administracji architektoniczno-budowlanej danego urzędu, w granicach administracyjnych jego oddziaływania.

Właściwie decyzję o warunkach zabudowy powinien wydać urząd, który swoimi działaniami obejmuje lokalizację twojej inwestycji. Będzie to zatem albo urząd gminy, albo miasta. Jeśli inwestycja jest realizowana na terenie zamkniętym, wniosek powinieneś złożyć do urzędu wojewódzkiego.

Idealny dom dla pary w 2023 roku

Warunki zabudowy a MPZP. Różnice i zależności

Właściwie wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a więc i przeprowadzenie pełnej procedury jej uzyskania, jest potrzebne, gdy zamierzasz wybudować dom na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego, a warunki zabudowy są dokumentem, który określi wymagania dla twojej pojedynczej inwestycji, np. wybudowania domu jednorodzinnego na konkretnej działce. Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana na twój wniosek tylko wtedy, gdy dla danego obszaru nie ustalono MPZP. Urząd ustala zwykle wspomniane warunki na podstawie już istniejącej zabudowy sąsiedzkiej danej działki.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje swoim zasięgiem zwykle duży obszar, teren złożony z co najmniej kilku działek, a przy jego ustalaniu każdy właściciel posesji może zgłosić swoje uwagi na temat jego postanowień. Różnica pomiędzy WZ a MPZP jest taka, że warunki zabudowy dotyczą konkretnej, jednej działki, a plan miejscowy – większego terenu.

Istnieją specyficzne inwestycje, których nie zrealizujesz tylko na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Wówczas konieczne jest uchwalenie przez gminę czy miasto MPZP. Wśród takich inwestycji należy wymienić:

• budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży wynoszącej ponad 2000 mkw.;
• budowę elektrowni wiatrowych i parków wiatrowych;
• inwestycje w uzdrowisku w strefie A ochrony uzdrowiskowej;
• inwestycje na terenie byłych jednostek wojskowych, lotnisk wojskowych, dawnych jednostek wojskowych Federacji Rosyjskiej, byłych hitlerowskich obozów zagłady;
• inwestycje w rejonie lotniska użytku publicznego;
• inwestycje na terenie parku kulturowego;
• inwestycje na gruntach rolnych klas I–III poza granicami miast i na gruntach leśnych – jeśli grunty te nie były dotychczas przeznaczone pod inwestowanie.

Warto wiedzieć: jaka jest minimalna wielkość działki i minimalna odległość budynku od granicy działki?

Co będzie potrzebne do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy?

Chcąc uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, należy złożyć pisemny wniosek o jej wydanie. 

Po formularz możesz zgłosić się do urzędu lub pobrać plik z internetu. Jednak aby taki wniosek został rozpatrzony, należy spełnić warunki, określone w art. 61 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym z dnia 27 marca 2003 (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717):

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren musi mieć dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo został określony jako nierolny w starych, wygasłych planach zagospodarowania przestrzennego;
• decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Kto może wystąpić o warunki zabudowy?

Zgodnie z prawem w zasadzie każdy może wystąpić o warunki zabudowy. Może więc to zrobić nie tylko właściciel danej działki, ale także osoba, która dopiero zamierza ją kupić. Co więcej, o wydanie WZ można się ubiegać także bez wiedzy właściciela nieruchomości.

Warto wiedzieć, że dość często do urzędów trafia kilka wniosków o warunki zabudowy dotyczących tej samej działki. Dzieje się tak w przypadku, gdy jej zakupem zainteresowanych jest wielu inwestorów, którzy chcą sprawdzić, czy będą mogli wybudować na niej swój wymarzony dom. W takim przypadku uzyskanie pozwolenia na budowę na jedną z takich inwestycji na podstawie wydanej decyzji o warunkach zabudowy może wykluczyć jednocześnie realizację pozostałych.

Wniosek o warunki zabudowy – najważniejsze informacje

Chcąc ubiegać się o warunki zabudowy, wniosek o ich wydanie musisz złożyć na piśmie. Poniżej dowiesz się, jak wypełnić formularz oraz jakie dołączyć do niego dokumenty, a także gdzie należy złożyć taki kompletny wniosek o warunki zabudowy.

Co powinien zawierać wniosek o warunkach zabudowy?

Aby wniosek o warunki zabudowy został rozpatrzony przez urząd, musi zawierać:

• dane wnioskodawcy;
• oznaczenie nieruchomości, tj. adres oraz dane ewidencyjne (nr działki, obręb itp.);
• granice terenu objętego wnioskiem naniesione na kopię mapy zasadniczej (2 kopie) bądź katastralnej w odpowiedniej skali, zgodnie z wytycznymi wskazanymi w formularzu;
• określenie typu budynku (funkcja, liczba pięter) oraz jego parametrów (przybliżona powierzchnia, wymiary, usytuowanie na działce, wysokość itp.);
• określenie zapotrzebowania na wodę, energię, potrzeby w kwestii infrastruktury technicznej, sposób odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami;
• ocenę wpływu planowanego obiektu na środowisko (z reguły nie dotyczy domów jednorodzinnych);
• dowód zapłaty opłaty skarbowej.

Jak prawidłowo wypełnić wniosek o warunki zabudowy?

Chcesz złożyć wniosek o warunki zabudowy? Wzór formularza znajdziesz na stronie https://www.biznes.gov.pl/. Z pewnością ułatwi ci on wypełnienie wniosku o warunki zabudowy. Krok po kroku możesz sprawdzić, jakie informacje powinny się w nim znaleźć. Co w nim wpisać, by został uznany przez urzędnika za kompletny? Umieszczasz w nim kolejno:

• dane inwestora – imię, nazwisko lub nazwę, adres, dane korespondencyjne;
• nazwę organu właściwego, do którego kierujesz wniosek, wraz z adresem;
• formalną prośbę o ustalenie warunków zabudowy dla wskazanej działki i dla planowanej inwestycji;
• adres zamierzenia inwestycyjnego;
• dane ewidencyjne zamierzenia inwestycyjnego;
• stan istniejący terenu inwestycji i jego otoczenia;
• charakterystykę planowanej inwestycji;
• spis załączników;
• podpis wnioskodawcy.

Musisz dokładnie określić granice terenu objętego wnioskiem i przedstawić kopię mapy zasadniczej, która obejmuje dany teren i obszar, na który inwestycja może oddziaływać. Do wniosku zwykle dołącza się 2 egzemplarze kopii mapy zasadniczej albo w przypadku jej braku – kopii mapy ewidencyjnej. W sekcji wniosku dotyczącej charakterystyki inwestycji musisz określić:

• zapotrzebowanie na wodę i energię wraz ze sposobem odprowadzania ścieków, jak i inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej i sposoby unieszkodliwiania odpadów;
• graficznie i opisowo planowany sposób zagospodarowania terenu oraz zabudowy, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych;
• charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko;
• powierzchnię sprzedaży w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego.

Jak widać, wypełnienie wniosku o warunkach zabudowy nie jest tak trudne, jak mogłoby się wydawać.

Dowiedz się: czym jest obszar oddziaływania obiektu i jak go wyznaczyć?

Gdzie i jak złożyć wniosek o decyzję o warunkach zabudowy?

Wiesz już, jak powinien wyglądać wniosek o decyzję o warunkach zabudowy, ale jak o nią wystąpić? Podanie musisz skierować do urzędu właściwego dla miejsca położenia działki, na której chcesz realizować proces inwestycyjny. Wniosek składasz do urzędu miasta lub gminy, urzędu wojewódzkiego, dzielnicowego miasta stołecznego Warszawy lub do urzędu miast na prawach powiatu.

Jak uzyskać warunki zabudowy w formie decyzji? Trzeba złożyć wniosek wraz z załącznikami i poczekać na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokumenty możesz złożyć osobiście w urzędzie, elektronicznie za pośrednictwem portalu e-Budownictwo lub wysłać go listem poleconym na adres urzędu. Procedura wygląda w następujący sposób.

Proces krok po kroku

1. Złożenie wniosku z załącznikami

Organ sprawdzi, czy dokument został dostarczony do właściwego urzędu. Jeżeli nie, będzie on przekazany do tego właściwego. A gdy nie uzupełnisz w pełni wniosku, urząd wezwie cię do jego uzupełnienia. Będziesz mieć na to min. 7 dni od daty otrzymania wezwania. Na tym etapie pamiętaj o zapłaceniu opłaty skarbowej za wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli nie zrobisz tego od razu, urząd wyznaczy termin 7–14 dni na dokonanie płatności. Później może zwrócić wniosek.

2. Rozpoczęcie postępowania administracyjnego

O wszczęciu postępowania urząd powinien poinformować strony (także właścicieli, na których oddziałuje planowana inwestycja).

3. Ocena merytoryczna wniosku

Na tym etapie urząd sprawdza, czy na badanym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania. Jeśli tak, wyda on decyzję o umorzeniu postępowania. W niektórych przypadkach może także zawiesić postępowanie, np. kiedy na danym terenie istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego.

4. Analiza urbanistyczna

Polega na tym, że urząd analizuje warunki i zasady zagospodarowania działki, a także jej stan faktyczny i prawny. Na tej podstawie urząd określa m.in. linię i wielkość powierzchni zabudowy, geometrię dachu.

5. Uzgodnienie projektu z innymi urzędami

Na przykład w kwestii ochrony środowiska. Urząd uzgadniający ma 2 tygodnie na wydanie decyzji.

6. Zawiadomienie o zebraniu kompletu materiałów

Jest to czas, gdy strony mogą zapoznać się z kompletem zebranych dowodów.

7. Otrzymanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku o warunki zabudowy?

Jeśli złożysz sam wniosek do urzędu, nie otrzymasz warunków zabudowy. Jakie dokumenty musisz do niego dołączyć, by stał się on podstawą do wydania decyzji? Wśród nich znajdą się:

• 2 egzemplarze kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku – mapy ewidencyjnej.
• Opisowe lub graniczne określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu.
• Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach – w zależności od inwestycji, ponieważ nie każda będzie wymagała dołączenia takiego dokumentu. Przedsięwzięcia, dla których trzeba uzyskać definicję środowiskową, ujęte są w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 roku w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.
• Dokument potwierdzający możliwość uzbrojenia terenu objętego wnioskiem – potrzebny, jeśli inwestycja wymaga podłączenia do sieci uzbrojenia terenu. Może to być umowa na wykonanie uzbrojenia terenu zawarta pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.
• Dowód zapłacenia opłaty skarbowej.
• Pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych – będzie potrzebne tylko w przypadku, jeśli jesteś reprezentowany przez pełnomocnika.
• Dowód zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

Na podstawie kompletnego wniosku urząd rozpocznie postępowanie administracyjne i ustali strony postępowania.

Przeczytaj: jak wyglądają formalności przy budowie domu w 2022 roku?

Ile kosztuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Niestety, musisz liczyć się z tym, że w niektórych przypadkach zapłacisz za wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Koszt zależny jest od tego, kto jest wnioskodawcą. Ile kosztuje decyzja o warunkach zabudowy? W przypadku ustalania warunków zabudowy w sprawach budownictwa mieszkaniowego ani grosza. Opłaty skarbowej nie płacą też:

• organizacje pożytku publicznego;
• jednostki budżetowe;
• jednostki samorządu terytorialnego.

Ponadto opłaty skarbowej nie zapłacą właściciele oraz użytkownicy wieczyści gruntów.

Pozostałe podmioty, w szczególności osoby trzecie, które nie są właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, za wydanie warunków zabudowy płacą już normalnie. Koszt wynosi 598 zł.

Opłatę skarbową zapłacić trzeba w chwili złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy, uiszczając ją na konto urzędu lub płacąc odpowiednią kwotę w kasie danego urzędu miasta lub gminy. Dowód uregulowania opłaty skarbowej jest jednym z załączników, które musisz dostarczyć do wniosku składanego w urzędzie w ciągu 3 dni od jego złożenia.

Do niedawna opłata skarbowa za wydanie decyzji o warunkach zabudowy była dużo niższa i wynosiła 107 zł. Uległa jednak zmianie wraz z uchwaleniem Ustawy z dnia 19 czerwca 2020 roku o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 oraz o uproszczonym postępowaniu o zatwierdzenie układu w związku z wystąpieniem COVID-19.

Opcjonalnie zapłacisz też 17 zł opłaty skarbowej za pełnomocnictwo, jeśli jest ono udzielone osobom trzecim. Nie płaci się za nie, jeśli udzielasz go:

• małżonkowi;
• dzieciom;
• rodzicom;
• wnukom;
• dziadkom;
• rodzeństwu.

Podobnie jak w przypadku opłaty skarbowej, za pełnomocnictwo opłatę uiszczasz na konto urzędu miasta lub gminy, pod które podlegasz.

Jaki jest czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy?

Na pewno interesuje Cię, ile się czeka na warunki zabudowy w 2022 roku. Czas oczekiwania na decyzję wynosi:

• 21 dni – jeśli decyzja o warunkach zabudowy dotyczy domu jednorodzinnego wolnostojącego na cele mieszkaniowe inwestora, o powierzchni do 70 m2 i maksymalnie 2 kondygnacjach, którego obszar oddziaływania na działce, na której został zaprojektowany (chodzi tutaj o tzw. dom bez pozwolenia);
• 90 dni – w przypadku pozostałych rodzajów inwestycji.

Musisz mieć świadomość, że powyższe terminy mogą się wydłużyć. Nie wlicza się do nich bowiem terminów ustawowych przewidzianych na uzyskanie niezbędnych uzgodnień i opinii, a także  okresów zawieszenia postępowania. Warto tu pamiętać, że jeśli urząd musi przeprowadzić konsultacje z innymi organami, każdy z nich na zajęcie stanowiska ma 2 tygodnie. Procedura może więc w rzeczywistości przeciągnąć się nawet do 6 miesięcy.

Przeczytaj więcej: Polski Ład i domy do 70m2 bez pozwolenia – najczęściej zadawane pytania. Dokumenty, formalności i przepisy

Jak długo ważna jest decyzja o warunkach zabudowy?

Warto wiedzieć, ile są ważne warunki zabudowy, ponieważ nie są one wydawane raz na zawsze. Musisz mieć świadomość, że w niektórych przypadkach mogą one obowiązywać jedynie przez pewien czas. Zatem ile są ważne warunki zabudowy? Są one ważne do momentu gdy:

• dla tej samej działki inny inwestor uzyska decyzję o warunkach zabudowy;
• dla terenu, na którym znajduje się działka zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami innymi niż te umieszczone w wydanej ci decyzji.

Oba przypadki skutkują wygaśnięciem decyzji warunków zabudowy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy uzyskasz już pozwolenie na budowę – wówczas uchwalony MPZP nie będzie miał wpływu na WZ.

Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy – jak to zrobić?

Jeśli okaże się, że otrzymana decyzja o warunkach zabudowy jest dla ciebie niekorzystna lub gdy urząd odmówił ustalenia warunków zabudowy, przysługuje Ci prawo do odwołania się od takiej decyzji.

Jak oprotestować warunki zabudowy? Trzeba złożyć pisemne odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem urzędu miasta lub urzędu gminy, który wydał ci decyzję.

Masz na to jednak tylko 14 dni od chwili otrzymania decyzji. Jeśli decyzję wydał urząd wojewódzki, to wówczas musisz złożyć odwołanie do Ministra Rozwoju i Technologii (za pośrednictwem urzędu wojewódzkiego). Warto pamiętać, że prawdo do odwołania się od decyzji o warunkach zabudowy przysługuje nie tylko tobie. Mogą z niego skorzystać również inne strony postępowania np. sąsiedzi.

Możesz też posłużyć się zażaleniem na postanowienie. Stosowane jest ono wówczas, gdy w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy urząd uzgadnia decyzję z innymi urzędami, a one dokonują uzgodnienia w formie postanowienia. Gdy z takimi postanowieniami się nie zgadzasz, przysługuje ci prawo do zażalenia, które składasz za pośrednictwem urzędu w ciągu maksymalnie 7 dni, licząc od dnia otrzymania postanowienia.

W takiej sytuacji powinieneś liczyć się z tym, że postępowanie dotyczące zażalenia prowadzi organ wyższego stopnia wskazany w postanowieniu lub w decyzji Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.

Co zrobić, gdy urząd nie chce wydać decyzji o warunkach zabudowy?

Nie zawsze w ciągu kilku tygodni otrzymasz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wskazanej działki. Proces wydania decyzji może się wydłużyć, jeśli działka leży na obszarze, który objęty jest ochroną konserwatorską. Wówczas do wydania decyzji będzie potrzebna opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Podobnie jest w przypadku położenia działki w granicach parku narodowego – konieczne jest uzyskanie w postępowaniu administracyjnym opinii dyrektora parku. Natomiast gdy działka przylega do drogi publicznej, swoją ocenę musi wydać właściwy zarządca drogi.

Powyższe sytuacje przedłużają czas oczekiwania na wydanie decyzji o warunkach zabudowy z przyczyn niezależnych od urzędu. Jeśli natomiast termin wydania WZ nie zostanie dotrzymany z winy urzędu, masz prawo żądać wymierzenia mu kary pieniężnej w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

W przypadku odmowy wydania warunków zabudowy, masz prawo się odwołać. Odwołania rozpatruje samorządowe kolegium odwoławcze, ale po wydaniu decyzji, która również cię nie satysfakcjonuje, możesz jeszcze wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Wyrok tego sądu można z kolei zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nowego właściciela

Może się tak zdarzyć, że dla działki, którą chcesz kupić, została już wydana decyzja o warunkach zabudowy. Może Cię o tym poinformować właściciel nieruchomości, dla którego została wydana taka decyzja. Pojawia się więc pytanie, czy warunki zabudowy przechodzą na nowego właściciela po zakupie takiej działki? Otóż nie przechodzą one automatycznie. Ty, jako nowy właściciel nieruchomości, masz dwie opcje do wyboru:

• albo wystąpić o nowe warunki zabudowy,
• albo przenieść już wydaną decyzję o warunkach zabudowy na siebie.

Na przeniesienie warunków zabudowy na siebie, możesz się zdecydować, jeśli odpowiadają ci postanowienia wydanej już decyzji. Warto więc dokładnie je sprawdzić, czy rzeczywiście umożliwią Ci realizację zaplanowanej inwestycji. Jeśli tak, wystarczy złożyć do urzędu wniosek o przeniesienie decyzji o WZ.

Co ważne, musisz w nim wyraźnie napisać, że zgadzasz się na ustalone warunki zabudowy oraz dołączyć do formularza pisemną zgodę poprzedniego właściciela działki na to, aby WZ wydane na niego zostały przeniesione na Ciebie.

Musisz też pamiętać, kiedy trzeba przenieść decyzję o warunkach zabudowy – należy to zrobić jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji budowlanej. Nie możesz zatem na podstawie WZ wydanych na poprzedniego właściciela zacząć budowy domu. Będzie to możliwe dopiero po przeniesieniu warunków zabudowy na Ciebie i po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

A ile kosztuje przeniesienie warunków zabudowy? Opłata skarbowa, jaką trzeba uiścić przy składaniu wniosku, wynosi 56 zł. Nie musisz jej jednak płacić, jeśli przenoszona decyzja WZ dotyczy budownictwa mieszkaniowego.

Na przeniesienie warunków zabudowy będziesz czekać około 30 dni, choć termin ten może się wydłużyć, ale maksymalnie do dwóch miesięcy.

Porada wideo odnośnie powyższego tematu:

Powyższy materiał wideo, może nie być zgodny z bieżącymi zapisami prawa budowlanego oraz aktualnymi warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dlatego prosimy opierać się głownie na publikacji tekstowej, która jest aktualizowana co jakiś czas.