Budować nowy dom czy remontować stary?

Przed zakupem projektu domu, który chcemy przebudować lub rozbudować należy sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obejmujący interesującą nas nieruchomość. Planowana przez nas inwestycja musi być zgodna z zapisami zawartymi w MPZP. Chodzi tu głównie o takie cechy domu jak wysokość, kształt i układ dachu czy sposób użytkowania nieruchomości.  

Na rynku pojawiają się coraz częściej nieruchomości położone w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, blisko centrum, lub terenów rekreacyjnych dużych miast. W takim przypadku działka stanowi główną wartość takiej nieruchomości. Jeśli jest ona rzeczywiście atrakcyjna cenowo, bardzo szybko znika z rynku.  Działki z lat 60 i 70 stanowią nierzadko bardzo łakome kąski, mają dużą powierzchnię i są dobrze skomunikowane. Dzięki intensywnemu rozwojowi dużych miast często leżą w bezpośrednim sąsiedztwie centrum lub atrakcyjnych terenów rekreacyjnych.  

Cena nieruchomości znacząco odbiegająca od cen rynkowych powinna być dla nas sygnałem ostrzegawczym, może to oznaczać, że jest obarczona jakąś wadą techniczną lub prawną.  

Oczywiście na rynku trafiają się prawdziwe okazje, czasem sytuacja życiowa zmusza właścicieli do sprzedaży nieruchomości, ale zbyt niska cena, zwłaszcza gdy oferta jest od dłuższego czasu na rynku, zawsze wymaga większej ostrożności. 

Kiedy warto kupić dom do remontu 

Dom do remontu warto kupić, gdy odpowiada nam jego układ pomieszczeń i planujemy w nim głównie wymianę instalacji i nową aranżację wnętrz. Atrakcyjność zakupu domu do kapitalnego remontu podnosi znajdujący się na działce duży garaż albo budynek gospodarczy, może on być cennym zapleczem w czasie budowy. W przypadku nieruchomości podmiejskich i wiejskich warto zwrócić uwagę na to, czy interesująca nas nieruchomość jest działką budowlaną, czy może jest przeznaczoną tylko pod zabudowę siedliskową. W miarę możliwości warto też odbyć nawet krótką rozmowę z właścicielami sąsiednich posesji. 

Przebudowa domu - ile kosztuje i jakie formalności są wymagane?

Remont domu zacznij od zaplanowania budżetu 

Po obejrzeniu nieruchomości warto przygotować listę planowanych zmian i udać się z nią do architekta, który pomoże nam ocenić o ile wykonalne są planowane przez nas zmiany i jak będzie ich przybliżony koszt. Szacując samemu koszty budowy czy remontu domu często podchodzimy do nich zbyt optymistycznie, zapominając na przykład, że sam wywóz i utylizacja skutych tynków i kafelków może uszczuplić nasze konto o kilka tysięcy złotych. Przy remoncie może czekać na nas wiele pułapek, a pozornie niegroźne pęknięcie na ścianie może na przykład oznaczać nierównomiernie osiadające fundamenty i zapowiadać bardzo poważne wydatki. 

O ile dość łatwo się zorientować ile kosztuje remont mieszkania, o tyle remont domu może kryć w sobie więcej niespodzianek. Decydując się na zakup nieruchomości sprzed czterdziestu i więcej lat, powinniśmy być przygotowani na to, że będziemy mogli wykorzystać praktycznie tylko ściany. Jeśli w takim domu nie było generalnego remontu, może się okazać, że  całość instalacji wymaga wymiany.  W przypadku jeszcze starszych nieruchomości, na przykład przedwojennych, może się okazać, że jej powiększenie jest praktycznie niemożliwe.  

Przeszkodą mogą być same fundamenty domu, które będą wymagały wzmocnienia przed jakąkolwiek rozbudową. Przeszkodą może być też sposób budowania starszych domów, w którym wszystkie ściany, również wewnętrzne, pełnią funkcję konstrukcyjną i nie można ich po prostu wyburzyć. Planowana nadbudowa piętra może się wiązać z koniecznością wymiany stropu, a to z kolei może wymagać wykonania nowego wieńca stropowego między kondygnacjami i wieńca szczytowego, pod dachem. W przypadku rozbudowy poddasza czy piętra trzeba również rozebrać i złożyć ponownie całą konstrukcję i pokrycie dachu co z pewnością będzie dużym wydatkiem. 

Podczas remontu domu zadbaj najpierw o instalacje 

W domach z okresu PRL możemy się spotkać z aluminiową instalacją elektryczną, która jest już zupełnie nieprzystosowana do dzisiejszych wymagań. Ilość gniazdek i możliwości obciążenie tej instalacji są po prostu zbyt małe.  

Żeliwne rury kanalizacyjne są trwałe, ale z biegiem czasu coraz szybciej się zapychają i trudniej utrzymać ich właściwą przepustowość. Coraz mniejsze zużycie wody przez proekologiczne urządzenia może doprowadzić do sytuacji, w której po użyciu programu eko w zmywarce woda będzie praktycznie stała w rurze. Ponieważ jej objętość, przy niewielkim spadku rury, będzie zbyt mała, by zapewnić właściwy odpływ do kanalizacji.  

Niezależnie od tego czy mamy do czynienia z remontem mieszkania czy remontem domu miejscem, gdzie najłatwiej o problemy z instalacjami jest łazienka. Wszystkie rury kanalizacyjne schowane są zazwyczaj w zabudowanych pionach, które następnie starannie pokrywamy glazurą. Poważne problemy z wodą lub kanalizacją a co za tym idzie konieczność kucia ścian czy podłogi w łazience jest chyba jednym z najgorszych koszmarów, jakie mogą się przydarzyć w domu. Wszystko to sprawia, że każdy remont domu musi uwzględniać ich staranny przegląd i ewentualną wymianę. 

Gniazdka elektryczne - jak rozmieścić gniazdka elektryczne w domu?

Kupując dom do remontu nie wolno zaniedbać kwestii prawnych 

Niezależnie od tego czy decydujemy się na budowę nowego domu, czy zakup i remont starego należy bardzo dokładnie sprawdzić zapisy w księdze wieczystej interesującej nas nieruchomości. Zarówno czwarty dział  „hipoteka” informujący nas o ewentualnym zadłużeniu, jak i dział trzeci „prawa, roszczenia, ograniczenia”, w którym zapisane są ewentualne służebności dotyczące tej działki. W przypadku pojawienia się jakichkolwiek zapisów w dziale trzecim lub czwartym KW najlepiej skonsultować się z prawnikiem, by uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości.   

Wszelkie poważniejsze wątpliwości dotyczące zagadnień technicznych czy prawnych warto konsultować ze specjalistami. Kilkaset złotych wydanych na opinię techniczną lub poradę prawną może nam zaoszczędzić wieloletnich kłopotów i tysięcy złotych wydanych na naprawy, lub koszty procesowe.  

Przebudowa domu rodzinnego lub budowa domu na działce należącej do rodziny również wymaga starannego uregulowania wszystkich spraw prawno-spadkowych. Dom jest zbyt dużą inwestycją, by polegać wyłącznie na ustnych umowach. Zmieniająca się w ostatnich czasach na skutek pandemii sytuacja finansowa niektórych osób powoduje, że zgłaszają one swoje pretensje do budynków lub działek, których wcześniej zrzekły się na forum rodziny. Stawia to inwestorów, którzy nie zadbali o sporządzenie odpowiednich umów w trudnej sytuacji, ponieważ nie tylko będą musieli udowadniać swoje racje w sądzie, ale dodatkowo będzie to zwykle długi, kosztowny i nieprzyjemny proces.

Czy warto budować dom w 2022 roku? Ile to kosztuje?

Nowe przepisy WT2021 dotyczą także remontu domu 

Budowa domu w 2021 roku podlega już nowym przepisom WT 2021, które znacząco zaostrzają wymagania dotyczące zużycia energii i izolacji cieplnej ścian budynku. Trzeba pamiętać, że te same normy dotyczą również remontowanych i przebudowywanych domów. W praktyce może to oznaczać konieczność wymiany całej stolarki okiennej i znacznego pogrubienia warstw izolacji budynku, zarówno ścian jak i dachu.  

Zakup domu do remontu może być opłacalną inwestycją, pod warunkiem, że nieruchomość jest w dobrym stanie technicznym i od początku spełnia większość naszych wymagań, lub kupujemy ją, ponieważ interesuje nas głównie działka, na której się znajduje. Większe przebudowy lub rozbudowy domu mogą się wiązać z poważnymi pracami budowlanymi obejmującymi nawet fundamenty.

Przed zakupem warto sprawdzić dostępną dokumentację i skonsultować się ze specjalistami, zarówno stronę czysto budowlaną jak i prawną. Stanowczo nie należy kupować domu do remontu pod wpływem emocji lub presji wywieranej przez sprzedającego, ponieważ koszt takiej inwestycji może się okazać wyższy niż koszt budowy nowego domu.