Czy warto planować budowę domu w 2024 roku?

Niewątpliwie jedną z głównych przyczyn szybkiego wzrostu cen mieszkań jest rządowy program Bezpieczny kredyt 2%, który spowodował znaczne ożywienie na rynku nieruchomości. Niestety, głównie wzmocnił on tylko jedną stronę - popytową, pozostawiając podaż na niebezpiecznie niskim poziomie. 

Luka inwestycyjna w budownictwie mieszkaniowym 

Przez ostatnie dwa lata na rynku panowała stagnacja spowodowana brakiem zdolności kredytowej w przypadku licznego grona potencjalnych inwestorów. Mieliśmy do czynienia z tak zwanym popytem odłożonym lub zamrożonym. Sprzedaż lokali utrzymywała się na niskim poziomie, a deweloperzy wstrzymywali się z decyzją o rozpoczęciu nowych inwestycji.  

Teraz, kiedy pojawiła się możliwość otrzymania kredytu na korzystnych warunkach, tysiące ludzi ruszyło do biur deweloperów i do banków, z nadzieją na zakup nowego mieszkania. Niestety, proces budowy osiedla trwa nawet kilka lat. Zatem nawet jeśli decyzja o postawieniu nowych budynków została podjęta kilka miesięcy temu, to znajdujące się w nich nowe lokale trafią na rynek najwcześniej w latach 2025-2026.     

Sprawia to, że sytuacja na rynku jest trudna dla potencjalnych nabywców, atrakcyjne mieszkania są często kupowane bez negocjacji, a oferty lokali, które wcześniej długo nie mogły znaleźć nowych właścicieli, znikają po kilku dniach. Sprzedawcy tych najatrakcyjniejszych urządzają wręcz licytacje. 

Z kolei deweloperzy tłumaczą, że ich marża (wynosząca obecnie około 15%) wynika z bardzo długiego procesu budowlanego, sięgającego nawet 4-5 lat. Jak zatem spełnić swoje marzenia o własnym lokum? Biorąc pod uwagę aktualne tendencje, warto zastanowić się nad alternatywą, jaką jest budowa własnego domu. Może to być nie tylko satysfakcjonujące, ale także korzystne finansowo. 

Jaki dom zbudujesz w ramach Bezpiecznego kredytu 2%? Ranking top 10

Kiedy warto zdecydować się na budowę domu?  

Kiedy warto zdecydować się na budowę? Odpowiedź jest prosta - jeśli posiadamy spełniającą nasze oczekiwania działkę, to postawienie domu będzie na pewno lepszym rozwiązaniem niż zakup mieszkania. Nawet jeśli będziemy musieli dopiero poszukać satysfakcjonującej nas parceli, to wybudowanie na niej własnego domu o powierzchni 80-110 m² jest z całą pewnością opcją wartą starannego rozważenia.

Dotyczy to zwłaszcza największych miast, gdzie koszt 10 000 zł/m² nikogo już nie dziwi, a w najlepszych lokalizacjach sięga już 15 000 zł/m².  

W rozmowach z klientami słyszymy, że liczne grono potencjalnych inwestorów chciałoby się budować, ale obawia się całego skomplikowanego i długotrwałego procesu, jaki się z tym wiąże. Oczywiście na to też jest sposób, można bowiem zlecić postawienie domu specjalistycznej firmie, która wspomoże nas w całym przedsięwzięciu i weźmie na siebie większość obowiązków, zwłaszcza tych organizacyjno-logistycznych.  

W powszechnej świadomości przeważa opinia, że jest to zdecydowanie droższa opcja niż prowadzenie budowy samemu, ale to nie do końca prawda. Ponieważ z jednej strony zapominamy, nie wiemy, a najczęściej nie myślimy o pewnych kosztach, z drugiej strony firmy mogą negocjować dużo lepsze ceny i warunki dostaw, mają własne zaplecze logistyczne, techniczne i transportowe, co sprawia, że mogą oszczędzać na każdym etapie budowy.

Ten temat poruszaliśmy już wielokrotnie, na przykład w niniejszym filmie:

Ceny mieszkań w roku 2024 będą rosły szybciej niż inflacja 

Jest jeszcze jeden bardzo istotny aspekt, który sprawia, że budowa domu w latach 2024-2025 i zapewne również w 2026 roku będzie bardzo atrakcyjną alternatywą dla zakupu mieszkania. Jest nią wspominana wcześniej luka inwestycyjna, która powstała na krajowym rynku nieruchomości. 

Jeszcze w zeszłym roku mieliśmy rynek kupującego, a nabywcami byli głównie klienci „gotówkowi”, którzy w czasach wysokiej inflacji szukali dobrej lokaty dla swojego kapitału. Wynikało to z faktu, że wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych w bankach, połączone z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego dotyczącymi sposobu badania zdolności kredytowej sprawiały, że tylko nieliczne grono naprawdę dobrze zarabiających osób mogło otrzymać kredyt.   

Wszystkim tym, którzy zdecydują się na postawienie własnego domu, zapewne sprzyjać też będzie niska dynamika wzrostów cen materiałów budowlanych. Z danych udostępnionych przez grupę PSB wynika, że w sierpniu 2023 średnio wzrosły one rok do roku zaledwie o 1%, co przy wciąż dość wysokiej inflacji należy uznać za dobry prognostyk dla inwestorów. 

Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny? Sytuacja na rynku [III kwartał 2023]

Na jaki dom warto się zdecydować?  

Jaki dom warto wybudować w 2024 roku? Przyjrzyjmy się trzem przykładom, przeznaczonym dla pary, małżeństwa z jednym dzieckiem oraz rodziny 2+2. Trzeba przy tym pamiętać, że zbyt duży dom będzie generował niepotrzebne koszty na etapie budowy i eksploatacji, natomiast zbyt mały będzie trudny do zaaranżowania i frustrujący dla domowników szukających prywatności.  

By zoptymalizować koszty budowy, dom powinien być przykryty dachem dwuspadowym, bez podpiwniczenia i zamiast garażu mieć wiatę garażową. W sumie przyniesie to oszczędności rzędu nawet ponad 100 000 zł już na etapie budowy. W celu jej przyspieszenia warto też pomyśleć o zastosowaniu wiązarów prefabrykowanych, co znacząco uprości cały proces. 

Więcej na ten temat kosztów dowiedzą się Państwo z niniejszego filmu:

APS 285 w2 

Link do projektu: APS 285 w2

To niewielki parterowy dom o powierzchni dużego mieszkania, który znakomicie zaspokoi potrzeby pary lub rodziny 2+1. Jego zaletą są dwie wyraźnie wydzielone strefy, dzienna i nocna. Sypialnia i gabinet są tu oddzielone od salonu swego rodzaju buforem w postaci łazienki, hallu i kotłowni. Ewentualne zainstalowanie drzwi pomiędzy pokojem dziennym a niewielkim przedpokojem prowadzącym do pokoi zapewniłoby niemal doskonałą izolację akustyczną części nocnej. Ślepa ściana szczytowa znakomicie nadaje się na miejsce dla wiaty garażowej. 

Tebe 3

Link do projektu: Tebe 3

To nieco większy projekt, w którym udało się równie skutecznie rozdzielić dwie strefy. Jest idealny dla rodziny z jednym lub ewentualnie z dwójką dzieci. Prosta konstrukcja i ślepa ściana ponownie pozwolą na znaczną oszczędność środków, a prawie 95 m² powierzchni umożliwia swobodną aranżację. 

Dom przy Bukowej 50

Link do projektu: Dom przy Bukowej 50 

To prosty dom o proporcjonalnej bryle będący jednym z liczącej ponad pół setki projektów kolekcji Domów przy Bukowej. Już samo w sobie stanowi to najlepszy dowód, że w ofercie projektów gotowych praktycznie każdy znajdzie coś dla siebie, bo wiele z nich ma liczne wersje i warianty. Na 100 m² znajduje się salon i cztery pokoje, w tym jeden mniejszy, przeznaczony na gabinet.

Przy większej liczbie domowników oprócz łazienki ważna jest też wydzielona toaleta, która z pewnością ułatwi wszystkim poranne przygotowania do wyjścia. Ten dom z pewnością wystarczy dla czterech osób i pozwoli im na swobodne funkcjonowanie na stosunkowo niewielkiej powierzchni. 

Z kolei wszyscy zainteresowani domem z budową powinni przyjrzeć się projektowi:

MP1G

Link do projektu: MP1G

To bardzo udany projekt niewielkiego domu, który zyskał duże uznanie naszych klientów. Składa się z dużej części wspólnej, którą tworzą salon, jadalnia i kuchnia, dwóch ustawnych pokoi, wiatrołapu, łazienki, spiżarni oraz kotłowni i jednostanowiskowego garażu. Całość tworzy zgrabną bryłę przykrytą czterospadowym dachem, która oferuje wszystko, czego potrzebuje para lub rodzina z jednym dzieckiem.  

Dom ze środków Bezpiecznego kredytu 2%  

Wybór powyższych projektów nie był przypadkowy - celowo przedstawiłem takie, które zgodnie z moją wiedzą powinny być możliwe do wybudowania ze środków dostępnych w ramach bezpiecznego kredytu 2%. Licząc, że przeznaczymy 100-200 tys. zł na działkę i 500 - 600 tys. zł na wzniesienie domu do stanu deweloperskiego. 

Czy warto planować budowę dom w 2024 roku? Wszystko wskazuje na to, że tak. Ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów w związku z dużym popytem na rynku zapewne będą rosły w dwucyfrowym tempie. 

W tym samym czasie znacząco spada dynamika wzrostu cen materiałów budowlanych, co jest dodatkową zachętą dla inwestorów indywidualnych. A jeśli ktoś obawia się skomplikowanego procesu budowlanego, zawsze może powierzyć budowę specjalistycznej firmie. Alternatyw dla zakupu mieszkania jest wiele i z pewnością warto je starannie rozważyć przed podjęciem ostatecznej decyzji. 

Wojciech Rynkowski 

Ekspert Extradom.pl  

Na koniec zachęcam jeszcze Państwa do obejrzenia poniższego materiału: