Prawo Budowlane. Czym jest ta ustawa i jakie regulacje powinniśmy znać?

Prawo budowlane to to kluczowa ustawa dla wszystkich, w których kręgu zainteresowań leży budowa domu. Reguluje czynności związane z budownictwem, projektowaniem i rozbieraniem obiektów budowlanych, w tym tak istotnych dla nas jak domy jednorodzinne. 

Duża nowelizacja tego prawa, na podstawie którego realizowana musi być budowa, została dokonana w 2022 roku. Aktualny jednolity tekst ustawy Prawo budowlane zawiera w sobie wszystkie zmiany wprowadzone przed 27 lutego 2023 roku. Wśród nich znalazły się kluczowe decyzje dla inwestorów indywidualnych, takie jak umożliwienie budowy bez pozwolenia w konkretnych przypadkach.

Na rok 2023 zaplanowano i częściowo wprowadzono już zmiany prawa, które dotyczą m.in. dalszej cyfryzacji procesu budowlanego czy wprowadzenia kolejnych uproszczeń w zakresie pozwoleń i zgłoszeń budowy.

Czym jest Prawo budowlane i co reguluje?

Podstawą podejmowania jakichkolwiek prac budowlanych na terenie Polski jest Prawo budowlane, kształtowane przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku. Zgodnie z tym aktem prawnym przepisy ustawy Prawo budowlane dotyczą działalności obejmującej sprawy związane z: projektowaniem, budową, utrzymaniem i rozbiórką obiektów budowlanych.

Ustawa określa też zasady działania organów administracji publicznej we wspomnianych dziedzinach. W Polsce ustawa Prawo budowlane jest najważniejszym aktem prawnym dotyczącym wznoszenia obiektów budowlanych. Reguluje on wszystkie kwestie związane z:

• ochroną środowiska w trakcie realizacji rozbiórek budynków i wznoszenia nowych obiektów;
• miejscem realizowania inwestycji i sposobem uzyskiwania pozwolenia na budowę, pozwolenia na rozbudowę albo pozwolenia na rozbiórkę;
• oddawaniem obiektów budowlanych do użytkowania;
• prowadzeniem działalności gospodarczej zorientowanej na budownictwo;
• prawami i obowiązkami wszystkich uczestników procesu budowlanego;
• postępowaniem w przypadku zaistnienia katastrofy budowlanej.

Najważniejsze nowelizacje ustawy Prawo Budowlane w ostatnich latach

Aktualna ustawa Prawo budowlane to wynik wielu nowelizacji wprowadzonych po 1994 roku. Zmiany, które zachodzą w tej dziedzinie, są tak duże, że w tylko w samym 2019 roku prawo to było aktualizowane ponad 10 razy. Te najważniejsze z punktu widzenia budujących domy zostały ogłoszone w lutym 2020 roku. Czego dotyczyły ostatnie zmiany w Prawie Budowlanym?

• W wyniku nowelizacja, do której doszło 13 lutego 2020 roku (przepisy obowiązują od 19 września 2020), zmienił się sposób legalizacji samowoli budowlanych, poszerzono listę obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę oraz stworzono nowy katalog budynków, które można wybudować zarówno bez zgody, jak i potrzeby zgłaszania. Zniesiono również znany do tej pory wzór decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wprowadzono zakaz podważenia pozwolenia po upływie 5 lat od jego wydania. 
• Z kolei od 1 lipca 2021 roku weszły w życie przepisy związane z cyfryzacją procesu budowlanego. Dzięki nim wiele oficjalnych pism do urzędów, np. wniosek o pozwolenie na budowę lub pozwolenie na użytkowanie budynku można było składać drogą elektroniczną.
• Na mocy przepisów Polskiego Ładu w 2022 roku wprowadzono kolejną zmianę, a dotyczyło ona budowania domów murowanych, całorocznych czy letniskowych do 70 m² powierzchni bez pozwolenia na budowę.

Z kolei w 2023 roku czeka nas kolejna planowana nowelizacja przepisów dotyczących m.in. budowy domów. Nowe prawo budowlane ma zmierzać w kierunku dalszej cyfryzacji formalności związanych z prowadzeniem procesu budowlanego, a także do zmniejszenia odnoszących się do niego wymagań.

Jak wyglądają formalności przy budowie domu w 2022 roku?

ofe-5847238-71986 w-71986

Istotne zmiany w Prawie budowlanym w 2023 roku

 Zgodnie z aktualnymi przepisami bez pozwolenia lub bez zgłoszenia urzędowego możliwa jest między innymi budowa (art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego):

• wiat o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki;
• wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;
• altan działkowych i obiektów gospodarczych.

Powyżej wymieniono tylko te elementy, które dotyczą budownictwa jednorodzinnego.

Jak będzie wyglądała budowa domu w 2023 roku? Będzie ona jeszcze łatwiejsza niż dotychczas. Planowane zmiany dotyczą nie tylko budowy domu bez pozwolenia. Co konkretnie zaroponowano?

• Ujednolicenie procedur w przypadku budowy całorocznych domów jednorodzinnych, bez względu na ich powierzchnię – nie będzie trzeba pozyskiwać pozwolenia i wyłączona będzie możliwość zgłaszania sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej; wymagane będzie zgłoszenie takich domów do urzędu. O takiej sytuacji mówimy jedynie wtedy, gdy dom budowany będzie na własny użytek i będzie miał maksymalnie dwie kondygnacje, a także ich obszar oddziaływania mieści się w całości na terenie, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
• Kierownik budowy będzie musiał być zaangażowany w budowę domów powyżej 70 m², ale mniejsze będzie można budować bez zatrudniania go do tego celu.
• Ułatwienie procedury odbioru domu – tylko kierownik budowy będzie musiał przy tym potwierdzić gotowość domu do użytku. Pozwolenie na użytkowanie ma być wymagane tylko wtedy, gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego będzie następowało przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych oraz gdy sam inwestor z własnej inicjatywy o to wystąpi. Co więcej, dotyczy to tylko budynków jednorodzinnych.
• Brak konieczności pozyskania pozwolenia budowlanego będzie dotyczył nie tylko domów jednorodzinnych, lecz także części budowlanych wolnostojących elektrowni wiatrowych.
• Wprowadzenie kar za nieterminowe wydawanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę – zakłada się wprowadzenie przepisów pozwalających na nakładanie takich kar.

Poza tym już 27 stycznia 2023 roku wprowadzono kolejne modyfikacje zwiększające cyfryzację w zakresie Prawa budowlanego. Co konkretnie uległo lub ulegnie zmianie?

• Rozszerzenie systemu Elektronicznego Dziennika Budowy (EDB). Nie ulega żadnym wątpliwościom, że dziennik budowy stanowi jeden z najważniejszych dokumentów przy budowie np. domu jednorodzinnego. Osobą odpowiedzialną za udostępnienie EDB będzie inwestor, jako osoba, która odpowiada też za realizację inwestycji. 
• Wprowadzenie Elektronicznej Książki Obiektu Budowlanego (EKOB). To aplikacja, w której właściciel lub zarządca budynku będą dokonywali wpisów m.in. dotyczących obiektu budowlanego, właścicieli i zarządców, przeprowadzonych kontroli, ekspertyz i opinii technicznych dotyczących obiektu budowlanego czy robót budowlanych związanych z obiektem już po oddaniu go do użytkowania.
• Wprowadzenie Elektronicznego Centralnego Rejestru osób posiadających Uprawnienia Budowlane (system e-CRUB). W wyszukiwarce inwestor szybko może sprawdzić przed zatrudnieniem projektanta lub inżyniera, czy mają odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia.
• Rozbudowanie istniejącego portalu e-budownictwo. Portal ten aktualnie udostępnia inwestorom 26 wniosków i zgłoszeń w procesie inwestycyjno- budowlanym, a także umożliwia sprawdzenie statusu złożonego wniosku online.
• Utworzenie Bazy Projektów Budowlanych, co ułatwi pozyskiwanie informacji o projektach przez organy administracyjne. Nowe prawo spowoduje, że inwestor nie będzie zmuszony do dołączenia egzemplarza projektu budowlanego do wniosków, zgłoszeń czy zawiadomień. Wystarczy, że poda przy tym indywidualny numer projektu umieszczonego w Bazie Projektów Budowlanych.
• Zmiany czeka nowy, wdrożony już elektroniczny System Nadzoru Rynku Wyrobów Budowlanych – e-SNRWB. Ma on moduł analityczny i raportowy, dlatego system ten pomaga w usprawnianiu wszelkich czynności kontrolnych. Pozwala na przekazywanie informacji pomiędzy jednostkami Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego do Głównego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.
• W ramach cyfryzacji procesu budowlanego nowelizacja ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów powołała do życia Centralną Ewidencję Emisyjności Budynków, czyli CEEB. W przyszłości system ten ma być połączony z innymi aplikacjami i systemami pozwalającymi na szeroko rozumianą cyfryzację formalnej części procesów budowlanych.

Czym są domy pasywne i dlaczego warto w nie inwestować?

Jakie procesy ujęte w Prawie budowlanym można przeprowadzić online?

Inwestorzy mają możliwość załatwiania wielu spraw urzędowych przez internet za pośrednictwem rządowej strony e-budownictwo. Między innymi chodzi o następujące wnioski:

• o pozwolenie na budowę (PB-1),
• o pozwolenie na budowę tymczasowego budynku (PB-8),
• o pozwolenie na użytkowanie (PB-17) oraz na użytkowanie przed zakończeniem budowy (PB-17a),
• o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (PB-7),
• o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu (PB-6),
• o legalizację (PB-19) i uproszczoną legalizację (PB-15),
• o pozwolenie na rozbiórkę (PB-3).

Przepisy Prawa budowlanego umożliwiają także dokonanie online m.in.:

• zgłoszenia rozbiórki,
• zgłoszenia robót budowlanych,
• zgłoszenia budowy lub przebudowy domu jednorodzinnego,
• zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
• zawiadomienia o zakończeniu budowy domu rodzinnego.

Warto pamiętać, od kiedy zmiany w Prawie budowlanym wprowadzają takie uproszczone procedury – nowe przepisy weszły w życie z dniem 1 lipca 2021 roku, a więc od tego momentu można już swobodnie składać wymienione wyżej pisma drogą elektroniczną.

Czy warto budować dom jednorodzinny w 2023 roku?

Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych

31 marca zaczęły obowiązywać zmiany wprowadzone Ustawą z 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Kooperatywa mieszkaniowa to pewna formuła, która pozwala na prowadzenie budowy budynku mieszkalnego przez grupę mieszkańców.

Zmiana ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i wymóg posiadania świadczenia energetycznego

28 kwietnia 2023 roku weszła w życie Ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane, która wprowadza znaczne rozszerzenia związane z obowiązkami w zakresie kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji.

Ta zmiana wprowadza powszechny dostęp do podstawowych informacji zawartych w świadectwach charakterystyki energetycznej, które znajdują się w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Ustawa wprowadza też przymus dołączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie tzw. świadectwa charakterystyki energetycznej budynków.

Certyfikat energetyczny budynków to obowiązek każdego, kto posiada nieruchomość, bez znaczenia, czy jest ona domem jednorodzinnym, czy wielorodzinnym, powinien posiadać również świadectwo charakterystyki energetycznej. Bez znaczenia pozostaje także przeznaczenie lokum. Wynajem, sprzedaż czy własne cele mieszkaniowe? Każde z nich wymaga od właściciela pozyskania świadectwa charakterystyki energetycznej w 2023 roku.  

Na czym właściwie polega kontrola nadzoru budowlanego?

Co według ustawy Prawo budowlane możemy zbudować na zgłoszenie?

W ustawie o Prawie budowlanym znajdują się również wytyczne określające, jakie budynki mogą zostać wybudowane oraz jakie roboty mogą zostać przeprowadzone jedynie na podstawie zgłoszenia, bez potrzeby starania się o pozwolenie. Poniżej znajduje się lista przykładowych obiektów, które zgodnie z najnowszą nowelizacją będzie można postawić jedynie na podstawie samego zgłoszenia:

• wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• sieci kanalizacyjne, wodociągowe, cieplne i gazowe o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa;
• oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;
• wyloty do cieków naturalnych i budowa zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o pojemności większej niż 3 m³ i nie większej niż 10 m³;
• szamba betonowe i plastikowe;
• wolnostojące budynki gospodarcze (parterowe), garaże, wiaty, oranżerie (tzw. ogrody zimowe) czy budynki rekreacji indywidualnej, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m², a łączna liczba tych obiektów nie jest większa niż 2 na każde 500 m² działki;

Co najważniejsze, od 2023 roku planowana nowelizacja Prawa budowlanego ma umożliwiać budowę wszystkich domów jednorodzinnych bez pozwolenia, a tylko na podstawie zgłoszenia z projektem i obowiązkowym kierownikiem.

Zgodnie z ustawą zgłoszenia będą wymagały też niektóre roboty budowlane. Wśród nich możemy wyróżnić chociażby: remont obiektów, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz tych, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu w zakresie przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych.

Więcej informacji znajdziesz w poniższym tekście:

Duża zmiana prawa budowlanego. Co można teraz budować bez pozwolenia?

Prawo budowlane zmieniło legalizację samowoli budowlanej

Po wejściu w życie nowych przepisów ustawy zmieniły się też zasady legalizacji samowoli budowlanej. Takie budowle dzięki nowej, uproszczonej i bezpłatnej procedurze łatwiej będzie można legalizować (w odniesieniu do budowli, które zakończono co najmniej 20 lat temu).

Aby skorzystać z takiej możliwości, należy przedstawić ekspertyzę techniczną, która potwierdzi, że samowolnie postawiony obiekt może być bezpiecznie użytkowany. Ponadto wraz z wnioskiem o legalizację samowoli budowlanej należy przedstawić urzędnikowi:

• oświadczenie o terminie zakończenia budowy,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, 
• geodezyjną inwentaryzację podwykonawczą. 

Uproszczona procedura legalizacyjna nie będzie obejmowała mieszkań, domów, garaży czy innych budynków, których budowa zakończyła się później niż 20 lat temu. Wcześniejsza nowelizacja wprowadziła też zmiany w sprawie nielegalnego użytkowania budynku. Prawo budowlane 2022 nic nie zmienia w tej kwestii.

Prawo zezwala na wielokrotne karanie inwestora lub właściciela za nielegalne użytkowanie całego budynku lub jego części. Przed wydaniem kary inwestor otrzyma upomnienie, a następnie karę finansową w wysokości nawet 10 000 zł. 

Warto też wiedzieć, jak wygląda procedura odbioru domu po wielu latach!