Jak uniknąć opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości?

Wyobraźmy sobie sytację, w której odziedziczyliśmy skromne lokum w mieście. Stoimy przed dylematym czy wybrać mieszkanie, czy dom. W końcu dochodzimy do wniosku, że nie wiążemy z tym miejscem żadnej przyszłości. Planujemy rzucić wszystko i... wybudować dom w urokliwym zakątku kraju. Co zrobić, żeby uniknąć opodatkowania pieniędzy, które pochodzą ze sprzedaży naszego mieszkania? Jakie kroki podjąć, żeby jak największa kwota pozostała w naszej kieszeni? O pomoc w tej sprawie poprosiłem kogoś, kto podatkami zajmuje się na co dzień - znajomą, pracującą w jednym z urzędów skarbowych na Dolnym Śląsku. Miałem okazję zadać jej kilka pytań, które nurtują inwestorów.

Po jakim czasie można sprzedać nieruchomość bez podatku dochodowego?

Pierwsza i najważniejsza jest kwestia czasowa. Żeby uniknąć podatku dochodowego powinniśmy mieszkać w danej nieruchomości ponad pięć lat - licząc od końca roku kalendarzowego, w którym staliśmy się jej właścicielami.    

Jak wygląda to w praktyce? Jeśli kupiliśmy nieruchomość w maju 2020 roku, to będziemy mogli ją sprzedać bez konieczności płacenia podatku dopiero w styczniu 2026 roku.  

Zasady opodatkowania

Podatek PIT obliczany jest od dochodu osiągniętego z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów).

Podstawą obliczenia podatku jest dochód obliczony jako różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych i kosztami uzyskania przychodów, dodatkowo powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych.

Ile wynosi podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania?

Jeśli sprzedamy mieszkanie w czasie krótszym niż 5 lat, zapłacimy podatek od zysków kapitałowych w wysokości 19% dochodu ze sprzedaży. W przypadku dziedziczenia atrakcyjnych domów czy mieszkań mogą to być kwoty liczone w setkach tysięcy, a nawet w milionach złotych. Jeśli nasz dochód wyniesie 550 tys. zł to należności podatkowe wobec państwa przekroczą 100 tys. zł. Dla większości z nas to ogromne pieniądze, warto więc wszystko starannie przemyśleć i zaplanować. Zwłaszcza że istnieją jak najbardziej legalne sposoby, które pomogą uniknąć zapłacenia tego podatku.

Czytaj również: Ile wynosi podatek od sprzedaży działki i kiedy należy go zapłacić?

Co zrobić, żeby dochód ze sprzedaży mieszkania był wolny od podatku?

Jeśli od chwili zakupu mieszkania do momentu jego sprzedaży upłynęło mniej niż 5 lat a chcemy uniknąć zapłacenia podatku dochodowego, to powinniśmy zainwestować uzyskane w ten sposób środki w nową nieruchomość mieszkalną.

Wolne od podatku PIT są dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli równowartość przychodu uzyskanego z tego tytułu przeznaczona zostanie na własne cele mieszkaniowe.

Ważne:

• Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.
• Jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, to uzyskany dochód będzie zwolniony od podatku (ulga mieszkaniowa).

Jeśli Twoje wydatki obejmą tylko część kwoty, którą na przykład przeznaczysz na remont czy rozbudowę domu, wtedy dochód zwolniony od podatku obliczysz według wzoru:

(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód ze sprzedaży = dochód zwolniony

Zatem kiedy przeznaczasz tylko część przychodu na cele mieszkaniowe, to Twoja sytuacja mogłaby wyglądać tak:

• przychód ze sprzedaży: 200 000 zł
• koszty uzyskania przychodu: 150 000 zł
• dochód: 50 000 zł
• wydatki na cele mieszkaniowe: 180 000 zł

Dochód podlegający zwolnieniu:

(50 000 zł x 180 000 zł) / 200 000 zł = 45 000 zł

Zatem dochód podlegający zwolnieniu wynosi 45 000 zł.

W podanym przykładzie podatek w wysokości 19% będziemy musieli zapłacić jedynie od kwoty 5 000 zł, czyli od różnicy między dochodem (50 000 zł), a obliczonym właśnie dochodem podlegającym zwolnieniu (45 000 zł).

Czym według ustawodawcy są własne cele mieszkaniowe?

Na jaki cel możemy przeznaczyć pieniądze pochodzące ze sprzedaży domu lub mieszkania, żeby nie zapłacić podatku?

Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
• budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego;
• modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego;
• spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.

Może Cię zainteresować: Dofinansowanie do budowy domu

Zobacz projekty domów w promocyjnych cenach!

Dom przy Bukowej 14

3 490 zł

3 990 zł

Dom przy Bukowej 15

2 890 zł

3 390 zł

Dom przy Bukowej 18

2 790 zł

3 290 zł

Projekty domów w promocyjnych cenach

Inwestycje poza granicami Polski

Pamiętaj, że również pieniądze zainwestowane w nieruchomość poza granicami kraju mogą podlegać zwolnieniu od podatku.  

Planujesz kupić dom w jednym z państw członkowskich Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej? Jeśli urząd skarbowy może (na mocy obowiązujących umów międzynarodowych) uzyskać informacje podatkowe od państwa, na którego terytorium ponosisz wydatki na cele mieszkaniowe, to możesz ubiegać się o zwolnienie z podatku.

Lepiej reinwestować niż płacić podatki

Sprzedaż domu lub mieszkania, którego właścicielem byliśmy tylko przez krótki czas, pociąga za sobą konieczność uiszczenia podatków. A przecież możemy tego legalnie uniknąć, jeśli tylko zdecydujemy się na przeznaczenie uzyskanych w ten sposób środków na zakup innej nieruchomości, np. zakup działki budowlanej i budowę domu.

Wybór działki okiem eksperta: 12 rzeczy, na jakie musisz zwrócić uwagę wybierając działkę

Z pewnością warto rozważyć to rozwiązanie, ponieważ pozwala ono zaoszczędzić spore kwoty. Dobre planowanie i właściwe rozłożenie w czasie działań związanych ze sprzedażą i zakupem nieruchomości mieszkaniowej ma wręcz kluczowe znaczenie. Przy planowaniu transakcji warto skorzystać z pomocy specjalistów - wydatek rzędu kilkuset złotych może nam zaoszczędzić wielu kłopotów i pieniędzy.