Program Bezpieczny Kredyt 2% - czy to ostatni dzwonek dla inwestorów? [Aktualizacja]

Ponowne zwiększenie zainteresowania Bezpiecznym Kredytem 2% jest skutkiem napływających sygnałów o wyczerpujących się limitach środków przeznaczonych na dopłaty z budżetu w 2024 roku i niejasną przyszłością programu po zmianie rządu. 

Czy w 2024 roku będzie kolejna edycja Bezpiecznego Kredytu 2%  

Według Money.pl, do połowy listopada zawarto ponad 37 tysięcy umów w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Z puli 941 milionów złotych, które zostały przeznaczone w budżecie na dopłaty do programu w nadchodzącym roku, zarezerwowano już 677 milionów złotych.  

Oznacza to, że wykorzystano już blisko 72 procent środków przeznaczonych na ten cel. Zgodnie z procedurami, gdy poziom wykorzystania środków osiągnie 75 procent, Bank Gospodarstwa Krajowego - BGK powinien wstrzymać przyjmowanie nowych wniosków o kredyt hipoteczny. Jak widać, kolejna edycja Bezpiecznego Kredytu 2% w 2024 roku stoi pod znakiem zapytania. 

Oczywiście pojawienie się takich informacji w mediach wywołuje niepokój wśród potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy w obawie przed utratą możliwości skorzystania z dopłat podejmują decyzję o rezerwacji mieszkań, często nawet bez ich uprzedniego obejrzenia.  

Portal Money.pl przywołuje tu wypowiedzi ekspertów, którzy wskazują na przyczyny drugiej fali zainteresowania BK2% - według nich są to klienci, którzy chcą zdążyć ze złożeniem i rejestracją wniosku kredytowego jeszcze w tym roku. 

W tym kontekście ciekawie wygląda informacja zamieszczona na stronach BGK. Wynika z niej, że od 29.11.2023 roku Santander Bank dołącza do grona banków oferujących BK 2%. Może się jednak okazać, że bank zdecydował się zbyt późno, ponieważ na skutek wyczerpania ustalonych limitów BGK zawiesi przyjmowanie wniosków.  

Bezpieczny Kredyt 2% spowodował znaczący wzrost cen mieszkań  

Po pięciu miesiącach można stwierdzić, że Bezpieczny Kredyt 2% doprowadził do znacznego wzrostu cen mieszkań. Sprzedający wykorzystali koniunkturę, a w dużych miastach ceny w wielu przypadkach osiągnęły pułap ustalony w warunkach kredytowania BK2%, czyli 800 tyś. zł.  

Niektórzy analitycy w swoich ocenach na platformie X (dawniej Twitter) posunęli się nawet do stwierdzeń o “zdemolowaniu krajowego rynku mieszkaniowego”. Chociaż wyrażane przez nich opinie bez wątpienia należą do skrajnych i wydają się być przesadzone, to sytuacja w listopadzie, zamiast ulec stabilizacji jeszcze się pogorszyła, prowadząc do dalszego drenażu rynku i wzrostu cen. 

Eksperci słusznie zwracają uwagę, że pomoc w ramach programu BK2% otrzyma tylko część inwestorów, a zwyżki cen dotyczą wszystkich zainteresowanych nowym lokum. Nawet jeśli w kolejnych latach na rynku pojawią się nowe lokale, których budowę rozpoczynają właśnie deweloperzy, to wysokie ceny pozostaną z nami na dłużej. Zatem największe korzyści odniosą ci, którym uda się skorzystać z programu w pierwszym roku jego funkcjonowania. 

Jak Bezpieczny Kredyt 2% zmieni sytuację na rynku mieszkaniowym w 2024 roku? 

Choć opinie ekspertów są pod tym względem nieco rozbieżne, to pewne trendy dostrzegają wszyscy.  

Spodziewany jest spadek popytu na mieszkania spowodowany mniejszą dostępnością Bezpiecznego Kredytu 2% i zaspokojeniem znacznej jego części już w tym roku. Z drugiej strony deweloperzy rozpoczęli szereg inwestycji, a nowe lokale zapewne będą dostępne już w 2024. 

W przyszłym roku można więc spodziewać się znaczącej stabilizacji i powrotu równowagi na rynku nieruchomości. Według opinii ekspertów nadal będziemy obserwować wzrosty cen, jednak w znacznej większości powinny się one utrzymywać raczej na poziomie zbliżonym do wskaźników inflacji. 

Bezpieczny Kredyt 2% i co dalej?   

Zawsze podkreślam, że wspieranie jednej, popytowej strony rynku, zawsze prowadzi do wzrostu zapotrzebowania na dane dobra, w tym wypadku mieszkania. Taka polityka nieuchronnie pociąga za sobą wzrost cen, co właśnie obserwujemy.  

Należy jednak podkreślić, że do tej pory żaden z rządów nie osiągnął sukcesu w zwiększaniu podaży mieszkań, co nie jest dobrą wiadomością dla osób planujących zakup nieruchomości. Bez znaczącego wzrostu liczby dostępnych lokali na rynku nie powinniśmy oczekiwać spadków cen.  Prawdopodobnie jeszcze przez długi czas będziemy świadkami dalszych wzrostów cen nieruchomości. 

Bezpieczny Kredyt 2% ma szereg zalet – umożliwił wielu rodzinom uzyskanie kredytu hipotecznego, co z kolei pozwoliło na zakup mieszkań lub domów. Jednakże musimy liczyć się z długoterminowymi skutkami w postaci wzrostów cen na rynku nieruchomości, które będą odczuwalne dla inwestorów przez kilka kolejnych lat. Jako podatnicy będziemy uczestniczyć w finansowaniu dopłat do kredytów będących kluczowym elementem programu. 

Bezpieczny Kredyt 2% w pigułce

Znamy już obecną sytuację, możliwy potencjalny rozwój wypadków i perspektywy. Dla osób, które nie są zaznajomione z zasadami tego finansowania, warto w kilku punktach nakreślić najważniejsze założenia, a także przedstawić, kto i na jaki cel może ubiegać się o Bezpieczny kredyt 2%:

• środki z kredytu – muszą zostać przeznaczone na zakup pierwszego domu lub mieszkania, wnioskodawca nie mógł wcześniej posiadać więcej niż 50% praw do innego lokalu, 
• okres spłaty – minimum 15 lat, 
• stopa procentowa – jest ustalana na 60 miesięcy i pozostaje stała w okresie pierwszych 120 miesięcy spłaty kredytu, 
• maksymalna kwota kredytu – to 500 tys. zł lub 600 tys. zł dla małżeństwa, lub pary wychowującej co najmniej jedno dziecko, 
• Kredyt na dokończenie budowy domu – w przypadku, gdy wartość budowy przekracza już 200 tys. zł i był do tej pory budowany za gotówkę to odpowiednio 100 tys. zł dla gospodarstw jednoosobowych i 150 tys. zł dla małżeństw lub par wychowujących dziecko, 
• wkład własny – maksymalnie do 200 tys. zł, w przypadku braku środków można ubiegać się o gwarancję BGK, ma temu służyć również konto mieszkaniowe, które będzie oferowane równolegle z kredytem, 
• wiek kredytobiorców – kredytobiorca lub w przypadku pary co najmniej jeden z kredytobiorców w dniu złożenia wniosku kredytowego nie może przekroczyć 45 roku życia. 

Jakie banki udzielają Bezpiecznego Kredytu 2%?

Według najnowszej listy opublikowanej na oficjalnej stronie BGK (stan na 30.10.2023 r.) umowę z bankiem na uczestnictwo w programie podpisały następujące banki: 

• Alior Bank 
• Bank BPS i Banki Spółdzielcze Zrzeszenia BPS 
• Bank Ochrony Środowiska 
• Bank PEKAO 
• Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie 
• Bank Spółdzielczy w Brodnicy 
• Krakowski Bank Spółdzielczy w Krakowie 
• mBank 
• PKO Bank Polski 
• SGB-Bank i Banki Spółdzielcze Zrzeszone z SGB-Bankiem 
• VeloBank  
• Wschodni Bank Spółdzielczy w Chełmie. 

Znany gracz wchodzi wkrótce do programu Bezpieczny Kredyt 2% 

Na konferencji prasowej w drugiej połowie października Maciej Gajewski, prezes Santander Bank Polska zapowiedział, że od 20 listopada Bank będzie oferował Bezpieczny Kredyt 2%. Poinformował także, że opóźnione wprowadzenie go do oferty wynikło z chęci znaczącej automatyzacji procesu i sprawniejszego rozpatrywania wniosków. 

Według zapewnień Prezesa Gajewskiego odpowiednie procedury zostały już przygotowane i Santander Bank Polska jest gotów by przystąpić do programu.   

Dla kogo przeznaczony jest Bezpieczny Kredyt 2%?

Bezpieczny kredyt 2% na dom to rozwiązanie dedykowane głównie dla osób młodych, przed 45 rokiem życia, które do tej pory nie posiadały żadnej nieruchomości. Będzie dostępne tak dla singli, którzy otrzymają finansowanie w wysokości do 500 tys. zł kwoty kredytu, jak i rodzin, które mogą liczyć na 600 tys. zł.

Patrząc na powolnie spadającą inflację, która już przełożyła się delikatną na poprawę sytuacji kredytobiorców, może się okazać, że Bezpieczny Kredyt 2% wejdzie w życie w bardzo dogodnym dla inwestorów czasie i będzie faktycznym remedium na ich bolączki.

Aby uwiarygodnić swoją obietnicę, rząd przedstawił konkretne wyliczenia rat dla osób, które skorzystają z programu. Ich zasadność oparto na aktualnej ofercie jednego z banków, który oferuje kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem 8,46%. Przy tych założeniach otrzymujemy następujące wyniki.

• Dla małżeństwa z 1 dzieckiem (istotne jest posiadanie najmniej 1 wspólnego dziecka). Kwota kredytu: 550 tys. zł. Okres kredytowania: 30 lat. I rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty) wynosi 5 405,28 zł. I rata kredytu po dopłacie to 2 832,19 zł. Całkowita oszczędność na I racie wynosi aż 2 573,09 zł. Natomiast po 10 latach rata będzie wynosić 3 172,74 zł,
• Dla bezdzietnego małżeństwa. Kwota kredytu: 320 tys. Zł. Okres kredytowania: 25 lat. I rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty) to 3 322,67 zł, natomiast I rata kredytu po dopłacie wynosić będzie tylko 1 825,60 zł - co daje całkowite oszczędności na I racie – 1 497,07 zł. A wysokość raty po 10 latach wyniesie 1 886,20 zł.
• Dla singla. Kwota kredytu: 250 tys. Zł. Okres kredytowania: 20 lat. I rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty) – 2 804,17 zł. I rata kredytu po dopłacie – 1 634,58 zł. Oszczędności na I racie – 1 169,59 zł. Natomiast wysokość raty po 10 latach – 1 547,15 zł.

Wyjątek dla rodzin wielodzietnych 

W programie przewidziano istotny wyjątek uwzględniający potrzeby mieszkaniowe rodzin wielodzietnych, nawet jeśli posiadały wcześniej nieruchomość, jednak o zbyt niskiej jak na ich potrzeby powierzchni użytkowej:  

• dla rodziny z dwójką dzieci maksymalnie do 50 m2 
• w przypadku posiadania trójki dzieci do 75 m2 
• dla rodziny z czwórką dzieci limit to 90 m2 
• dla rodziny z piątką i więcej dzieci ustawodawca nie ustanowił limitu metrażu. 

Jak wybrać idealny dom dla rodziny 2+2?

Jakie warunki są proponowane w ramach Bezpiecznego Kredytu?

Choć chwytliwa nazwa mówi o tym, że oprocentowanie kredytu wyniesie 2%, to wartość ta nie będzie obowiązywało przez cały okres spłaty kredytu, a tylko przez pierwszych 10 lat.

W tym czasie różnicę między oprocentowaniem rynkowym (oprocentowaniem kredytu zgodnie ze średnim oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach) a stawką 2%, pokrywać będą dopłaty rządowe. Stąd właśnie nazwa Bezpieczny Kredyt.

Tym samym rząd będzie dopłacał do rat kapitałowo-odsetkowych w takiej wysokości, aby kredytobiorca mógł pokrywać jedynie odsetki naliczane według oprocentowania stałego 2% powiększonego odpowiednio o marżę banku. Cały program nie ma wpływu na liczbę rat kredytu mieszkaniowego. Osoby starające się o ten kredyt powinny posiadać wkład własny, który wynosi 20% wartości kupowanej nieruchomości lub 10% przy zastosowaniu dodatkowego zabezpieczenia.

Rząd jednak zakłada możliwość połączenia go z programem Mieszkanie bez wkładu własnego, aby jeszcze bardziej uprościć procedury i sprawić, że produkt stanie się dostępniejszy. Dzięki temu finansowania nieruchomości mieszkaniowych mają stać się bardziej dostępne.

W tym przypadku jednak naturalną konsekwencją może być wydłużenie okresu spłaty kredytu.

Kiedy stracimy dopłaty do Bezpiecznego Kredytu 2%? 

Przepisy przewidują również kilka przypadków, gdy stracimy prawo do dopłat w ramach Bezpiecznego kredytu 2%. Należą do nich:  

• jeśli w sfinansowanym z kredytu lokalu nie rozpoczniemy prowadzenia gospodarstwa domowego w ciągu 24 miesięcy od uzyskania do niego prawa własności;
• jeśli dojdzie do sprzedaży mieszkania lub domu sfinansowanego w ramach programu;
• jeśli nieruchomość lub jej część zostanie wynajęta lub użyczona;
• w przypadku nabycia prawa do innej nieruchomości, (nie dotyczy to dziedziczenia);
• kiedy doszło do zmiana przeznaczenia nieruchomości na cel inny niż mieszkalny;
• stanie się tak również, gdy kredytobiorcy przestali zamieszkiwać, prowadzić gospodarstwo domowe, w danej nieruchomości na okres dłuższy niż 12 miesięcy;
• jeśli kredytobiorca udostępnił do zamieszkiwania lub prowadzi wspólne gospodarstwo domowe z osobą, która wykluczałaby go z otrzymania finansowania (na przykład jest właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej);
• jeżeli dokonamy wcześniejszej spłaty kredytu, która razem z wkładem własnym przekroczy granicę 200 tys. zł;
• jeśli doszło do rozstania i kredytobiorca, który użytkuje nieruchomość nie spełniał kryterium wiekowego (miał więcej niż 45 lat), naturalnym wyjątkiem w takim przypadku jest śmierć współkredytobiorcy;
• w przypadku, gdy zdecydujemy się na zmianę oprocentowania ze stałego na zmienne;
• stanie się tak również wtedy, gdy kredytobiorca ogłosił upadłość.

Istnieją również okoliczności, w których będziemy musieli zwrócić dopłaty, na szczęście jest tylko jeden taki przypadek, jeśli osoba ubiegająca się o kredyt dopuściła się oszustwa kredytowego, czyli wyłudzenia kredytu. 

Jednak najważniejszą informację dotyczącą możliwości utraty dopłat przez osoby, które zdecydują się na Bezpieczny kredyt 2%, jest ta, która dotyczy konsekwencji nieterminowych spłat:  

w przypadku nieterminowej spłaty raty nie ma podstaw do uwzględnienia dopłaty.

Co oznacza, że kredytobiorcy, którzy nie będą przestrzegać harmonogramu spłat, nie otrzymają w danym miesiącu dopłaty i będą zmuszeni zapłacić całą ratę. Według pojawiających się wyliczeń, w przypadku kredytu 600 tys. zł zaciągniętego na 25 lat, może oznaczać w danym miesiącu stratę nawet ponad 2000 złotych!

Czy warto budować dom jednorodzinny w 2023 roku?

Na co można przeznaczyć pozyskane środki?

Środki pozyskane w ten sposób można przeznaczyć wyłącznie na cele mieszkaniowe, czyli przede wszystkim zakup mieszkania, jak również domu jednorodzinnego. Ten ostatni można także zbudować za pozyskane finansowanie.

Ogromnym walorem tego programu jest fakt, że nie zamyka się on tylko na rynek pierwotny, jak dotychczasowe, oferowane przez rząd rozwiązania. Za finansowanie można bowiem kupić także lokum z rynku wtórnego. Tak otrzymane fundusze mogą posłużyć także do wybudowania domu jednorodzinnego. Mogą one być także związane z kupnem nieruchomości gruntowej, czyli standardowym zakupem działki budowalnej.

Wśród założonych celów oprócz zakupu pierwszego mieszkania znajdują się też takie stricte dotyczące budowy domów jednorodzinnych. Są to wydatki ponoszone w ramach budowy i/lub wykończenia, jak również nabycia prawa własności nieruchomości gruntowej, także jej części. Nieruchomość musi posłużyć do późniejszej budowy.

Czy pozyskane środki z Bezpiecznego kredytu można przeznaczyć na dokończenie budowy domu?

Jak wspomnieliśmy już powyżej, tak. Możliwość ta została dodana jako poprawka podczas posiedzenia Sejmu. Wyróżnia się dwa pułapy dostępnych środków, które możemy otrzymać w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% na dokończenie budowy:

• do 150 000 zł dla domu budowanego dotychczas za gotówkę, jeśli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wraz z małżonkiem i wychowują co najmniej jedno dziecko;
• do 100 000 zł, gdy kredytobiorca prowadzi jednoosobowe gospodarstwo domowe, nie spełniając przy tym pozostałych dwóch powyższych warunków.

Jak widać, Bezpieczny kredyt 2% jest dostępny również dla osób chcących wykorzystać go do budowy bądź wykończenia domu jednorodzinnego. Nie klaruje to jednak uzasadnionych pytań o dostępność dofinansowania oraz kształt jego warunków na przestrzeni lat. Zapewne niektóre odpowiedzi poznamy dopiero z czasem i praktyką.

Bezpieczny kredyt 2% w pytaniach i odpowiedziach

Sam program, zwłaszcza o takiej skali i dotyczący tak ważnego problemu społecznego, wzbudza wiele wątpliwości, pojawia się sporo pytań. Na najważniejsze z nich udzielimy odpowiedzi poniżej. Choć sam program Bezpieczny kredyt 2% jest domyślnie przeznaczony jako sposób na finansowanie zakupu mieszkania, czy może również posłużyć do budowy domu?

Czy środki z Bezpiecznego Kredytu 2% mogę przeznaczyć na budowę domu?

Tak. Wśród założonych celów oprócz zakupu pierwszego mieszkania znajdują się też takie stricte dotyczące budowy domów jednorodzinnych. Są to wydatki ponoszone w ramach budowy i/lub wykończenia, jak również nabycia prawa własności nieruchomości gruntowej, także jej części. Nieruchomość musi posłużyć do późniejszej budowy.

Czy działka może służyć jako wkład własny przy Kredycie 2%?

Ten temat poruszył w osobnym artykule nasz ekspert. Zapraszamy do lektury: Czy działka budowlana może być wkładem własnym do Bezpiecznego Kredytu 2%?

Czy pozyskane środki z Bezpiecznego kredytu można przeznaczyć na dokończenie budowy domu?

Jak wspomnieliśmy już powyżej, tak. Możliwość ta została dodana jako poprawka podczas posiedzenia Sejmu. Wyróżnia się dwa pułapy dostępnych środków, które możemy otrzymać w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% na dokończenie budowy:

• do 150 000 zł dla domu budowanego dotychczas za gotówkę, jeśli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wraz z małżonkiem i wychowują co najmniej jedno dziecko;
• do 100 000 zł, gdy kredytobiorca prowadzi jednoosobowe gospodarstwo domowe, nie spełniając przy tym pozostałych dwóch powyższych warunków.

Jak widać, Bezpieczny kredyt 2% jest dostępny również dla osób chcących wykorzystać go do budowy bądź wykończenia domu jednorodzinnego. Nie klaruje to jednak uzasadnionych pytań o dostępność dofinansowania oraz kształt jego warunków na przestrzeni lat. Zapewne niektóre odpowiedzi poznamy dopiero z czasem i praktyką.

Jakie technologie i materiały stosowane są przy budowie domów jednorodzinnych?

Wojciech Rynkowski 

Ekspert Extradom.pl