Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny na budowę domu?

Budowa domu trwa od kilku miesięcy do nawet kilku lat w zależności od wielu czynników, w tym technologii budynku, stopnia skomplikowania bryły czy systemu prowadzenia prac. W związku z tym kredyt budowlano-hipoteczny jest wypłacany w transzach, które bank udostępnia inwestorom, kiedy zgłaszają zakończenie poszczególnych etapów budowy nieruchomości. Harmonogram i kosztorys prac powinny ujmować pewne marginesy błędu na wypadek nieprzewidzianych opóźnień czy wzrostu cen materiałów budowlanych. Co jeszcze warto wiedzieć przed złożeniem wniosku o kredyt na budowę domu?

Na czym polega kredyt hipoteczny na budowę domu?

Kredyt hipoteczny na budowę domu to zewnętrzne źródło finansowania budowy nieruchomości na warunkach opisanych w umowie zawartej z bankiem i załącznikach do umowy, w tym projekcie domu, harmonogramie i kosztorysie prac budowlano-wykończeniowych.

Co ważne, kredyt na budowę domu nakłada na inwestorów dodatkowe obowiązki w porównaniu z kredytem hipotecznym na zakup domu lub mieszkania. Szereg procedur związanych z zakupem działki i uzyskaniem pozwolenia na budowę to tylko część formalności. Zanim rzeczoznawca przygotuje wycenę nieruchomości, kredytobiorcy muszą samodzielnie określić wartość domu. Operat szacunkowy jest obowiązkowy także w procesie wnioskowania o kredyt na zakup lokalu z rynku pierwotnego, ale wstępną kwotę finansowania podaje się na podstawie wyceny dewelopera. Ponadto prace budowlane muszą być dokumentowane na bieżąco w dzienniku budowy.

Na co można przeznaczyć kredyt na budowę domu?

Co do zasady, kredyt na budowę domu pokrywa wszystkie etapy powstawania nieruchomości – od stanu zerowego, przez stan surowy otwarty i zamknięty, po finalne prace wykończeniowe i montażowe. Zakres finansowania można ustalić indywidualnie z bankiem. Szczegółowe wydatki uwzględnia się w kosztorysie.

Czy można wziąć jeden kredyt na zakup działki i budowę domu?

Tak, niektóre banki finansują zakupu gruntu i budowy domu w ramach jednej umowy. Kredytobiorca musi mieć wysoką zdolność kredytową i wkład własny w gotówce, chyba że ma inną nieruchomość, która nie jest obciążona hipoteką. Inwestor, który kupi działkę budowlaną za pomocą kredytu gotówkowego, a potem złoży wniosek o kredyt na budowę domu, będzie mógł zgłosić grunt jako wkład własny. Działka z wpisem hipotecznym nie spełni tej funkcji.

Co ważne, bank, w którym złożysz wniosek o kredyt hipoteczny na budowę domu, może Ci zaproponować przeniesienie kredytu na działkę wziętego w innym banku. To rozwiązanie pozwala na obniżenie raty i scalenie obu zobowiązań w jedno.

Przeczytaj więcej: Jak sfinansować zakup działki budowlanej – kredytem hipotecznym czy gotówkowym?

Jak przebiega finansowanie budowy domu za pomocą kredytu?

Jak wypłacany jest kredyt na budowę domu? Bank dzieli całkowitą kwotę kredytu na transze i wypłaca je po zakończeniu etapów budowy według harmonogramu dołączonego do umowy kredytowej. Pierwszą transzę otrzymasz niezwłocznie po uruchomieniu kredytu. W zależności od banku może wynosić do 40% docelowej wartości nieruchomości. Kiedy zgłosisz sfinalizowanie danego etapu, bank będzie mieć prawo do zlecenia inspekcji nieruchomości i zweryfikowania dziennika budowy. Liczbę transz ustala się indywidualnie, dopasowując ją do planów budowlano-wykończeniowych.

Kiedy zaczyna się spłacać kredyt na budowę domu?

Całkowita kwota, którą musisz zwrócić bankowi, obejmuje kapitał (pożyczoną kwotę) i odsetki (naliczane według stopy oprocentowania od części kapitałowej). Okres karencji obowiązuje od dnia zawarcia umowy kredytowej do dnia otrzymania ostatniej transzy lub dnia zakończenia budowy. W tym czasie regulujesz wyłącznie raty odsetkowe i ewentualne ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Kiedy otrzymasz od banku cały kredyt hipoteczny lub sfinalizujesz prace budowlane, zaczniesz spłacać raty kapitałowo-odsetkowe. To oznacza wzrost ich wysokości. Maksymalny okres karencji sięga 36 miesięcy.

Ile czasu daje bank na budowę domu?

Ile trwa budowa domu z kredytem? Przepisy prawa budowlanego nie określają minimalnego i maksymalnego czasu budowy, natomiast banki oczekują, że inwestorzy zakończą ją w ciągu 2-3 lat. Kredytobiorcy mogą złożyć wniosek o aneks do umowy wydłużający okres budowlany, szczególnie jeśli opóźnienie wynika z niezależnych od nich czynników. Zanim bank rozpatrzy wniosek, może zażądać przeprowadzenia inspekcji technicznej nieruchomości, przedstawienia dziennika budowy i wniesienia dodatkowej opłaty w wysokości 150-200 zł.

Weryfikacja zakończenia etapu budowy domu przed wypłatą transzy kredytu hipotecznego

Jak się przygotować do kredytu na budowę domu?

Zanim złożysz wniosek o kredyt na budowę domu, sprawdź, jak wygląda Twoja historia i zdolność kredytowa w BIK (Biurze Informacji Kredytowej). Historia kredytowa przedstawia przebieg spłat dotychczasowych zobowiązań finansowych – kredytów, pożyczek, zakupów na raty. BIK zbiera informacje pozytywne (dotyczące terminowych płatności) i negatywne (związane z opóźnieniami w spłatach). Im więcej informacji pozytywnych, tym lepiej wypada Twój profil w ocenie banku.

Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty kredytu hipotecznego na budowę domu z odsetkami według harmonogramu dołączonego do umowy. Wpływa na nią wiele czynników, m.in.:

• źródło i wysokość dochodów,
• liczba osób na utrzymaniu inwestora,
• średnie comiesięczne wydatki na gospodarstwo domowe,
• bieżące zobowiązania finansowe,
• dostępne limity kart debetowych i kredytowych (nawet jeśli nie są wykorzystywane),
• warunki kredytu hipotecznego, o który zamierzasz się ubiegać, w tym kwota, okres spłaty i rodzaj rat.

BIK umożliwia pobranie indywidualnego raportu z informacjami o Twoich przeszłych i bieżących zobowiązaniach finansowych: https://www.bik.pl/raport-demo. To źródło przedstawia Twoją ocenę punktową (tzw. scoring), która wpływa na prawdopodobieństwo udzielenia Ci kredytu na budowę domu przez bank. Raport zawiera również dane o ewentualnych zadłużeniach z Biura Informacji Gospodarczej InfoMonitor, np. rachunkach za media. Dzięki raportowi dowiesz się, jakie działania warto podjąć, aby poprawić swoją wiarygodność kredytową, np. zrezygnować z karty debetowej, przyspieszyć spłatę rat za zakup sprzętu AGD lub złożyć wniosek o kredyt z członkiem rodziny.

Czego potrzebujesz, aby złożyć wniosek o kredyt na budowę domu?

Jeśli Twoja historia i zdolność kredytowa sprzyjają otrzymaniu kredytu hipotecznego na budowę domu, możesz zacząć kompletować dokumenty, które należy dołączyć do wniosku kredytowego. Wzory formularzy do uzupełnienia znajdziesz na stronie internetowej banku. Zwróć uwagę na wyjątki. Jeśli masz aktywny rachunek osobisty z regularnymi wpływami wynagrodzenia u kredytodawcy, zaświadczenie o zatrudnieniu od Twojego pracodawcy jest zbędne.

Może Cię zainteresuje: Jak otrzymać kredyt hipoteczny na budowę bez wkładu własnego?

Wkład własny do kredytu na budowę domu

Wkład własny to kwota, którą kredytobiorca inwestuje w nieruchomość. Co do zasady, wkład własny ma formę pieniężną. Zgodnie z Rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego wynosi co najmniej 20% wartości przyszłej nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego na budowę domu. Inwestor, który nie dysponuje taką kwotą, może wnieść 10% wartości domu, o ile wykupi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Niestety, zdarza się, że kredytobiorca nie ma wystarczających oszczędności, bo spożytkował je na zakup działki i projekt domu oraz adaptację gotowego projektu. Na szczęście działka budowlana może stanowić wkład własny do kredytu na budowę domu. Bank poprosi Cię o dostarczenie aktu własności działki, a rzeczoznawca zweryfikuje jej wartość. Rolę wkładu własnego może odegrać także inna nieruchomość.

Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego na budowę domu?

Dokumenty niezbędne do złożenia wniosku o kredyt na budowę domu można podzielić na kilka kategorii.

• Dokumenty ogólne – formularz z danymi wnioskodawców, wniosek kredytowy, dokumenty potwierdzające tożsamość.
• Dokumenty dotyczące nieruchomości – akt notarialny stanowiący podstawę nabycia działki bądź inny dokument (np. umowa darowizny), numer księgi wieczystej działki, pozwolenie na budowę, kosztorys, program użytkowy budynku (z projektu budowlanego), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inny dokument potwierdzający przeznaczenie budowlane działki, operat szacunkowy rzeczoznawcy.
• Dokumenty dotyczące sytuacji finansowej inwestorów – informacje potwierdzające wysokość i źródło dochodów, np. zaświadczenie wypełnione przez pracodawcę. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, zakres dokumentacji zależy od formy opodatkowania i okresu składania wniosku.

Pełną listę dokumentów wymaganych przez bank znajdziesz na stronie internetowej wybranej instytucji.

Przeczytaj też: Na czym polega kredyt hipoteczny na budowę domu systemem gospodarczym?

Jak określić wysokość kredytu na budowę domu?

Jednym z niezbędnych załączników do wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu jest kosztorys budowlany. To dokument, który prezentuje, jakie kwoty zamierzasz przeznaczyć na poszczególne prace budowlano-wykończeniowe, np. fundamenty, dach, elewację, trwałą zabudowę pomieszczeń. Co ciekawe, niektóre banki udostępniają klientom interaktywne formularze, które na podstawie kilku informacji sugerują orientacyjne kwoty finansowania.

Banki obligują inwestorów do skorzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego, który musi wykonać operat szacunkowy, czyli określić wartość planowanej nieruchomości. Możesz zlecić tę czynność rzeczoznawcy współpracującemu z bankiem lub zobowiązać się do zlecenia operatu samodzielnie wybranemu ekspertowi. Dodatkowa opłata wynosi kilkaset złotych. Jeżeli projekt domu jest „nietypowy”, czyli charakteryzuje się np. dużym metrażem (powyżej 400 m²), koszt może sięgnąć nawet 1000 zł.

Co zrobić, kiedy kwota kredytu na budowę domu okazała się za wysoka?

Zdarza się, że inwestorzy uzyskują dodatkowe pieniądze z różnych źródeł, np. darowizn czy spadków, w trakcie budowy domu. Jeśli pokryjesz część kosztów prac własnymi (nieprzewidzianymi!) środkami, może się okazać, że ostatnia transza kredytu hipotecznego stanie się zbędna. W tej sytuacji masz prawo do złożenia wniosku o rezygnację z części przyznanej kwoty. Inwestorzy, którzy nie wykorzystają całej wypłaconej transzy, również są zobowiązani do podpisania aneksu zmniejszającego kwotę kredytowania.

Zmiana wysokości transzy lub całej kwoty kredytu na budowę domu wymaga złożenia wniosku

Co zrobić, kiedy kwota kredytu nie wystarczy na dom?

Jeśli koszty materiałów i prac okażą się wyższe od prognozowanych w kosztorysie, złóż wniosek o aneks do umowy kredytowej. Uzasadnij w nim, skąd wynikają nadprogramowe wydatki i dlaczego potrzebujesz dodatkowej gotówki. Zwiększenie kwoty kredytu oznacza wyższe raty, więc bank będzie musiał ponownie przeanalizować Twoją zdolność kredytową. Wydanie pozytywnej decyzji może wiązać się z pobraniem kilkuprocentowej prowizji.

Bank może odmówić podwyższenia kredytu hipotecznego, jeśli uzupełniająca kwota miałaby pokryć np. zakup droższych sprzętów AGD i RTV. W takiej sytuacji inwestorzy mogą rozważyć zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub zakupy ratalne w sklepie internetowym.

Dowiedz się też: Czy warto wziąć kredyt hipoteczny na wykończenie domu?

Jak wybrać kredyt na budowę domu?

Przeglądając oferty kredytów hipotecznych na budowę domu, zwróć uwagę zarówno na wymogi wobec inwestorów, jak i warunki finansowania. Dobrym pomysłem jest skorzystanie z usług doradcy kredytowego. Ekspert pozna Twoje oczekiwania i sytuację finansową, a następnie zaprezentuje Ci kalkulacje na bazie aktualnych ofert banków. Zwróć uwagę, czy banki, z których produktów i usług zdarzało Ci się korzystać, proponują preferencyjne warunki byłym oraz stałym klientom.

Jakie oprocentowanie kredytu na budowę domu wybrać?

Kredyt hipoteczny na budowę domu jest dostępny z oprocentowaniem okresowo stałym lub zmiennym. Pierwsze rozwiązanie gwarantuje utrzymywanie rat kredytowych na tym samym poziomie – bez względu na wahania wartości wskaźnika referencyjnego WIBOR. Dzięki temu wariantowi zabezpieczysz się przed nagłym wzrostem comiesięcznej raty. Niemniej pamiętaj, że kiedy wskaźnik WIBOR się obniży, Twoja rata nie zmaleje. Co istotne, oprocentowanie stałe nie obowiązuje przez cały okres spłaty kredytu na budowę domu. Banki oferują stałą stopę oprocentowania na maksymalnie 7 lat.

Oprocentowanie zmienne kredytu na budowę domu uzależnia wysokość raty od wspomnianej stawki WIBOR. Kiedy wskaźnik rośnie, inwestor zaczyna spłacać wyższe odsetki. Obniżki WIBOR oznaczają oszczędności dla kredytobiorcy.

Jakie raty kredytu na budowę domu wybrać?

Wniosek o kredyt hipoteczny na budowę domu wymaga określenia rodzaju rat: równych (stałych) lub malejących. Raty stałe mają identyczną wysokość w całym okresie spłaty. To oznacza, że pierwsza rata równa się ostatniej, nawet jeśli dzieli je 35 lat. Jeśli zdecydujesz się na oprocentowanie zmienne, ewentualne wzrosty lub spadki wskaźnika WIBOR wpłyną tak samo na wszystkie raty w harmonogramie spłaty. Jedyne, co się zmienia, to stosunek części kapitałowej do części odsetkowej. Im bliżej zakończenia spłaty kredytu, tym więcej kapitału spłacasz, a mniej – odsetek.

Raty malejące obniżają się wraz z upływem czasu. O ile ponosisz wyższe koszty w początkowym okresie spłaty, o tyle obciążenie stopniowo maleje. Różnica między pierwszymi a ostatnimi ratami może wynosić nawet kilka tysięcy złotych. System rat malejących pozwala na szybszą spłatę kredytu na budowę domu i redukuje jego koszty, aczkolwiek wymaga wyższej zdolności kredytowej niż system rat stałych.

Polecamy materiał wideo, o tym jak obniżyć koszty budowy:

Ile trwa wnioskowanie o kredyt na budowę domu?

Kiedy wziąć kredyt na budowę domu? Jeżeli planujesz rozpocząć prace budowlane wiosną, zacznij przygotowania do procedury wnioskowania pod koniec roku, aby mieć wystarczająco dużo czasu na sfinalizowanie formalności. Ustawa o kredycie hipotecznym zobowiązuje banki do wydawania decyzji kredytowych w ciągu 21 dni od złożenia wniosku z kompletem załączników. Niestety, ten okres może się wydłużyć nawet o kilka tygodni ze względu na m.in. duży napływ wniosków, błędy w formularzach lub oczekiwanie na operat szacunkowy od rzeczoznawcy majątkowego.

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny na budowę domu zajmuje co najmniej kilka tygodni

Ile kosztuje kredyt na budowę domu?

Całkowity koszt kredytu hipotecznego na budowę domu zależy od:

• wartości nieruchomości,
• wkładu własnego,
• oprocentowania,
• marży banku,
• okresu spłaty,
• dodatkowych opłat, np. prowizji banku, kosztu operatu szacunkowego, składek ubezpieczeniowych,
• korzystania z innych produktów i usług przez kredytobiorców w danym banku.

Kredytobiorcy mogą skorzystać z oferty banku w zakresie obowiązkowego ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia nieruchomości lub wykupić stosowną ochronę w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym. Jeżeli złożysz wniosek o kredyt hipoteczny na dom energooszczędny, zyskasz szansę na preferencyjne warunki finansowania, które obejmują np. brak prowizji, niższą marżę lub oprocentowanie.

Dzięki kalkulatorowi kredytu na budowę domu możesz sprawdzić, jak zmienia się koszt zobowiązania i wysokość rat w zależności od różnych warunków umowy. Pamiętaj, że kalkulatory bankowe generują orientacyjne wyliczenia, na które nie wpływają indywidualne kwestie, np. źródła dochodów.

Przykładowa kalkulacja

Inwestor, który chce zaciągnąć kredyt hipoteczny na budowę domu o wartości 850 00 zł, otrzyma nie więcej niż 90% tej kwoty, czyli 765 000 zł. Jeśli kredytobiorca wybierze oprocentowanie zmienne 8,45% i raty stałe, które będzie spłacać przez 30 lat, comiesięczne obciążenie ratą kapitałowo-odsetkową wyniesie 5967 zł. Oprocentowanie stałe 7,50% na okres 7 lat obniży ratę do 5353 zł. System rat malejących podwyższy tę kwotę do 7639 zł w początkowym okresie spłaty, aczkolwiek raty będą się obniżać o niemal 1000 zł co 5 lat.

Czy można wcześniej spłacić kredyt na budowę domu?

Tak, inwestorzy mają prawo do nadpłaty kredytu hipotecznego na budowę domu, czyli przelania bankowi kwoty nieuwzględnionej w harmonogramie spłaty. Każda nadpłata obniża kapitał, od którego naliczane są odsetki. Kredytobiorca może wybrać jedno z dwóch rozwiązań:

• obniżenie wysokości comiesięcznych rat i zachowanie okresu spłaty,
• utrzymanie dotychczasowych rat i skrócenie okresu spłaty.

Doradca kredytowy przygotuje kalkulacje na Twoją prośbę i zasugeruje Ci, która opcja lepiej wpisuje się w Twoje oczekiwania. Pamiętaj, aby złożyć wniosek o nadpłatę kredytu do banku i zweryfikować szczegóły takiej operacji, zanim zlecisz ponadprogramowy przelew. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym kredytodawca może naliczyć prowizję za przedterminową spłatę części lub całości zobowiązania.

Co zrobić w przypadku trudności ze spłatą kredytu na budowę domu?

Jeśli obawiasz się, że nie spłacisz raty kredytu hipotecznego na budowę domu w terminie, skontaktuj się z bankiem, aby się dowiedzieć, jakie są dostępne rozwiązania. Jedna z opcji to karencja, czyli przesunięcie spłat części kapitałowej raty kredytowej. Okres karencji może trwać od kwartału do nawet kilku lat. W tym czasie spłacasz wyłącznie część odsetkową rat. Karencja bywa mylona z prolongatą, która polega na zawieszeniu całej raty kapitałowo-odsetkowej.

Czy opłaca się wziąć kredyt na budowę domu?

Tak, zdecydowanie nie warto zwlekać z finansowaniem budowy domu za pomocą kredytu, zwłaszcza jeśli główną przyczyną jest oczekiwanie na kolejny program rządowy.

Sprawdziliśmy: Czy warto czekać na kredyt 0%?

To zrozumiałe, że każdemu kredytobiorcy zależy na obniżeniu kosztów kredytu hipotecznego, aczkolwiek warto pamiętać, że dofinansowania są dostępne wyłącznie dla ściśle określonych grup. Ograniczenia „Kredytu mieszkaniowego #naStart”, który ma wejść w życie 15 stycznia 2025 roku, dotyczą m.in. wieku, dochodów, stanu cywilnego, liczby osób w gospodarstwie domowym czy udziału w prawie własności mieszkania. Limity dopłat do budowy domu jednorodzinnego uwzględniają wielkość gospodarstwa domowego, w tym liczbę dzieci.

Poza tym ułatwienia w zaciąganiu kredytów hipotecznych oddziałują na rynek nieruchomości, w tym koszty zakupu działek. Trzeba też podkreślić, że kolejne podwyżki minimalnego wynagrodzenia za pracę sprzyjają coraz wyższym cenom materiałów budowlanych i robót.

Ponadto inwestorzy, którzy odkładają w czasie złożenie wniosku o kredyt na budowę domu, obawiają się wahań stóp procentowych w kolejnych miesiącach i latach. Aktualne prognozy ekonomistów sugerują obniżenie stóp procentowych najpóźniej do lipca 2025 roku.

Polecamy nasz raport: Jakie czynniki wpływają na rynek domów i mieszkań?

Kredyt na budowę domu krok po kroku – najważniejsze informacje dla inwestorów

• Kredyt hipoteczny na budowę domu pozwala sfinansować wszystkie prace budowlano-wykończeniowe, które należy opisać w kosztorysie i harmonogramie dołączanym do umowy.
• Bank wypłaca kredyt w transzach, które są uzależnione od postępów w budowie nieruchomości. Prace mogą zająć nawet 2-3 lata.
• Jeśli inwestorzy chcą zmienić warunki finansowania, np. obniżyć lub zwiększyć kwotę kredytu, nadpłacić zobowiązanie czy przerwać spłatę rat na kilka miesięcy, muszą złożyć wniosek o aneks do umowy.
• Nie czekaj na programy rządowe. Im wcześniej złożysz wniosek o kredyt na budowę domu i zaczniesz prace, tym mniej stracisz wskutek prawdopodobnych podwyżek cen na rynku nieruchomości i w sektorze budowlanym.