Ile wynosi podatek od sprzedaży działki i kiedy należy go zapłacić?

Podatek od sprzedaży działki – czy jest obowiązkowy?

Właściciele nieruchomości muszą płacić różne daniny na rzecz państwa lub gminy. Jedną z nich jest właśnie podatek od sprzedaży działki. Pod tym pojęciem należy rozumieć przede wszystkim podatek dochodowy PIT, który trzeba uiścić z tytułu osiągnięcia dochodu z transakcji sprzedaży parceli. Dochodem jest tutaj różnica między ceną zbycia nieruchomości a ceną jej zakupu.

Warto podkreślić, że taki podatek dochodowy płaci się do urzędu skarbowego, a nie do gminy – sprzedaż działki natomiast trzeba jedynie zgłosić gminie, do której dotychczas odprowadzało się podatek od nieruchomości.

W niektórych przypadkach sprzedaż działki może być też obciążona podatkiem VAT – głównie wtedy, jeśli transakcja została dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Najczęściej jednak to osoby fizyczne posiadające swoje prywatne nieruchomości gruntowe pytają, czy od sprzedaży działki płaci się podatek. Ogólnie odpowiedź na to pytanie brzmi: tak, jednak ustawa o PIT przewiduje kilka wyjątków, które pozwalają na uniknięcie tego obciążenia.

Umowa przedwstępna kupna działki – kiedy warto ją podpisać?

Podatek od sprzedaży działki – kiedy zaczyna obowiązywać?

Zgodnie z przepisami podatek dochodowy od sprzedaży działki należy zapłacić, gdy do transakcji dojdzie przed upływem 5 lat od jej nabycia. Okres 5-letni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zakup. Oznacza to, że jeśli kupiliśmy działkę w sierpniu 2018 roku, zapłacimy podatek od jej sprzedaży, jeśli na transakcję zdecydujemy się do końca 2023 roku.

Z obowiązku podatkowego będziemy zwolnieni, jeśli sprzedamy ją 1 stycznia 2024 roku lub później. Z kolei podatek od sprzedaży działki zakupionej w 2007 roku trzeba było zapłacić, sprzedając ją do końca 2012 roku. Jej sprzedaż w 2021 roku będzie zwolniona z opodatkowania.

Takie zasady dotyczą niemal każdego rodzaju nieruchomości. Podatek od sprzedaży działki rolnej po upływie 5 lat nie jest zatem pobierany na takich samych zasadach co od sprzedaży działki budowlanej.

Warto też wiedzieć, że istnieją wyjątki od powyższej reguły. Na zwolnienie z obowiązku podatkowego mogą bowiem liczyć m.in. osoby fizyczne, które sprzedadzą działkę przed upływem 5-letniego okresu karencji i w ciągu 3 kolejnych lat uzyskane z transakcji pieniądze przeznaczą np. na zakup mieszkania lub budowę domu. Kolejnym wyjątkiem jest sprzedaż odziedziczonej parceli, co szerzej wyjaśnimy niżej.

A kiedy płaci się podatek VAT od sprzedaży działki? Zasadniczo podatkiem tym obciążeni są przedsiębiorcy, którzy sprzedają nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zdarza się jednak, że urzędy skarbowe po swojemu interpretują przepisy i żądają zapłaty VAT od sprzedaży działki także od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, a tym bardziej będących zarejestrowanymi podatnikami VAT. Wystarczy, że uznają, iż podatnik prowadzi obrót swoimi nieruchomościami dla zarobku, w sposób zorganizowany oraz ciągły.

Kto płaci podatek od sprzedaży działki?

Na pytanie, kto płaci podatek od sprzedaży działki np. budowlanej, odpowiedź jest prosta: jej właściciel, który ją sprzedał i uzyskał z tego tytułu dochód. Pamiętajmy jednak, że cały czas mówimy o podatku dochodowym. Przy transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podatkiem obciążony jest bowiem także nabywca, tyle że on opłaca podatek od czynności cywilno-prawnych PCC, a nie podatek dochodowy.

Warto też pamiętać, że w kwestii powstania obowiązku podatkowego znaczenie może mieć rodzaj sprzedawanej działki. Specyficzną sytuacją jest np. sprzedaż działki przez rolnika. Zgodnie z ustawą o PIT będzie on zwolniony z podatku, jeśli sprzedaż dotyczy gruntu wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego.

W takim razie czy rolnik płaci podatek od sprzedaży działki budowlanej? W tym przypadku rolnik nie może już liczyć na zwolnienie, a więc obowiązują go te same przepisy co pozostałych podatników.

Jak sprzedać działkę budowlaną?

Ile wynosi podatek od sprzedaży działki?

Przejdźmy teraz do najważniejszej kwestii, czyli ile wynosi podatek od sprzedaży działki. Jego wysokość zależy od tego, jaki podatek od sprzedaży działki będzie trzeba uiścić.

W przypadku podatku dochodowego PIT jest to 19% od dochodu, a więc liczy się ten procent od różnicy między ceną nabycia nieruchomości a ceną jej sprzedaży. Z kolei podatek VAT od sprzedaży działki wynosi 23% od ceny sprzedaży. Wysokość podatku zależy w dużej mierze od tego, kto i jaką działkę sprzedaje.

Ile wynosi podatek od sprzedaży działki budowlanej?

Podatek od sprzedaży działki budowlanej w 2021 roku dla osoby fizycznej wynosi 19%. Jest to podatek dochodowy, który należy rozliczyć w rocznej deklaracji PIT-39. Pamiętajmy, że takiego podatku nie trzeba płacić, jeśli grunt sprzeda się po 5 latach od jego nabycia. Nie będzie wtedy też konieczne składanie zeznania podatkowego do urzędu skarbowego.

W przypadku gdy sprzedaż działki budowlanej będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej, będzie trzeba dodatkowo zapłacić podatek VAT 23%.

Ile wynosi podatek od sprzedaży działki rolnej?

Sprzedaż gruntów rolnych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT, zatem podatek od sprzedaży działki rolnej wynosi 19%. Należy jednak pamiętać, że rolnik musi go opłacić jedynie wtedy, gdy wskutek sprzedaży grunt utraci charakter rolny, czyli np. w umowie kupna-sprzedaży znajdzie się zapis, że działka rolna zostaje nabyta w celach przekształcenia jej w budowlaną.

Zakup działki z rozpoczętą budową. Na co uważać?

Podatek od sprzedaży działki ROD

Zupełnie inaczej wygląda kwestia podatku od sprzedaży działki ROD, czyli parceli usytuowanej na terenie Rodzinnych Ogródków Działkowych. Takie grunty nie są bowiem nabywane na własność, a jedynie dzierżawione. W przypadku ich sprzedaży nie ma więc miejsca odpłatne zbycie nieruchomości, lecz przeniesienie prawa dzierżawy. Dochód z tego tytułu obciążony jest standardowym podatkiem wg skali podatkowej (18 lub 32%).

Dodatkowy podatek należy zapłacić od przychodu uzyskanego ze sprzedaży znajdujących się na działce rzeczy, a dokładnie tzw. nasadzeń (czyli roślin posadzonych przez działkowca) oraz obiektów typu altany, czy budynki gospodarcze. Należy go rozliczyć w rocznej deklaracji PIT wg skali podatkowej, ale tylko w przypadku, gdy do zbycia powyższych rzeczy doszło w ciągu 6 miesięcy od ich zakupu.

Podatek od sprzedaży działki rekreacyjnej

Podatek od sprzedaży działki rekreacyjnej płaci się na takiej samej zasadzie co podatek od sprzedaży działki budowlanej. Jest to więc podatek dochodowy w wysokości 19%. W przypadku działki rekreacyjnej obowiązują też te same zasady zwolnienia z opodatkowania, a więc nie będziemy nim obciążeni, jeśli parcelę sprzedamy po 5 latach od jej nabycia.

Podatek od sprzedaży działki otrzymanej w spadku

Podatek od sprzedaży działki otrzymanej w spadku wynosi 19%. Obowiązek jego zapłaty powstaje jednak dopiero wtedy, jeśli do jej sprzedaży dojdzie w ciągu 5 lat od jej nabycia przez spadkodawcę. Przepisy w tej kwestii zmieniły się w 2019 roku na korzyść spadkobierców, ponieważ wcześniej 5-letni okres liczony był od daty śmierci spadkodawcy.

Nieco inaczej natomiast jest w przypadku podatku od sprzedaży działki pochodzącej z darowizny – tutaj bowiem zwolnienie z obowiązku jego opłacenia przysługuje po 5 latach od nabycia działki przez obdarowanego.

Podatek od sprzedaży działki ogrodowej

Pod pojęciem działki ogrodowej należy rozumieć działkę ROD, a więc podatek od sprzedaży działki ogrodowej to głównie podatek od odpłatnego zbycia prawa majątkowego w postaci dzierżawy, który należy rozliczyć w rocznym PIT według skali podatkowej.

Podatek od sprzedaży działki pracowniczej

Analogicznie jak podatek od sprzedaży działki ROD czy działki ogrodowej należy również rozliczyć podatek od sprzedaży działki pracowniczej.

Podatek od sprzedaży działki przemysłowej

Jaki jest podatek od sprzedaży działki przemysłowej? Tą nazwą określany jest grunt, który w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczony jest pod zabudowę przemysłową. Sprzedaż takich terenów jest opodatkowana podatkiem dochodowym oraz VAT 23%. Na zwolnienie z takiego podatku można natomiast liczyć, jeśli działka jest już zabudowana, a więc np. stoją na niej jakieś hale produkcyjne.

Podatek od sprzedaży działki inwestycyjnej

Działka inwestycyjna to zazwyczaj parcela przeznaczona pod zabudowę przemysłową lub inwestycje budowlane. Podatkiem od sprzedaży działki inwestycyjnej będzie zatem podatek dochodowy oraz VAT, jeśli grunt sprzedawany jest w ramach działalności gospodarczej.

Działka leśna – co można postawić i czy można wybudować dom na działce leśnej?

Jak ominąć podatek od sprzedaży działki?

Wiele osób zastanawia się, jak ominąć podatek od sprzedaży działki, ponieważ jest on dość wysoki. W przypadku osób fizycznych, które od prywatnej sprzedaży nieruchomości muszą płacić podatek dochodowy 19%, najprostszym sposobem na uniknięcie tego obciążenia jest sprzedaż nieruchomości po 5 latach od jej nabycia.

Jeśli nie możemy aż tyle czekać, warto rozważyć przeznaczenie uzyskanych środków z transakcji na cele mieszkaniowe, ponieważ wtedy również przysługuje zwolnienie z podatku z tytułu ulgi mieszkaniowej.

Kuszącym rozwiązaniem może się wydawać zaniżenie ceny sprzedaży działki w umowie – np. w taki sposób, aby w wyniku jej zbycia powstała (przynajmniej na papierze) strata, a nie dochód. Jest to jednak dość ryzykowne, ponieważ urzędy skarbowe sprawdzają rynkowe ceny nieruchomości, a nawet w przypadku wątpliwości mogą zlecić wycenę gruntu przez rzeczoznawcę.

Gdzie i do kiedy należy uiścić opłatę za sprzedaż działki?

Podatek dochodowy od sprzedaży działki musimy rozliczyć do końca kwietnia roku podatkowego następującego po roku, w którym dokonaliśmy transakcji jej zbycia. W tym terminie trzeba złożyć w urzędzie skarbowym deklarację PIT 39 oraz wpłacić zobowiązanie podatkowe.

Należy pamiętać, że deklarację muszą złożyć również osoby, które chcą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, a więc w przypadku sprzedaży działki przed upływem 5 lat od jej nabycia i z zamiarem przeznaczenia środków na cele mieszkaniowe. Chęć takiego wykorzystania pieniędzy trzeba wówczas wskazać w formularzu deklaracji.