Domy w cenie mieszkania odpowiedzią na wysokie ceny na rynku nieruchomości

Wymienione zjawiska było szczególnie odczuwalne w większych aglomeracjach miejskich. Sprawiło to, że Polacy, którzy pierwotnie planowali zakup mieszkania, wykazali większe zainteresowanie budową domów jednorodzinnych. Niewątpliwie złożyły się na to z jednej strony wysokie ceny mieszkań, z drugiej strony nowe, atrakcyjne opcje budowy własnego lokum dostępne na rynku nieruchomości.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2023 roku

Program Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%), w zamyśle stanowiący odpowiedź na wysokie stopy procentowe, znacząco wpłynął na rynek, przekładając się na wzrosty ceny nieruchomości. Analitycy zaobserwowali szczególne zwiększenie liczby ofert w segmencie cenowym od 750 tys. zł do 795 tys. zł, co odpowiadało limitowi kredytowemu ustalonemu dla par z dzieckiem lub małżeństw w ramach BK2%.

Zaistniała koniunkturę wykorzystali także deweloperzy, którzy w drugiej połowie roku rządzili rynkiem nieruchomości, co, jak sugerują niektóre raporty, przełożyło się na ich marżę przekraczającą w zeszłym roku 30%.

Ceny mieszkań w największych miastach w Polsce wahały się od niecałych 9 000 zł/m² w Łodzi do ponad 16 000 zł/m² w Warszawie. Największy procentowo wzrost cen w 2023 roku nastąpił w Gdańsku i wyniósł ponad 25%! Oczywiście pewien wpływ na ceny w tych dwóch ostatnich miastach ma rynek nieruchomości premium.

Wysokie ceny mieszkań znalazły również swoje odbicie na rynku najmu, ponieważ jest on naturalną alternatywą dla osób, których nie stać na zakup mieszkania. Niestety także tutaj byliśmy świadkami dużego wzrostu cen.

Domy jednorodzinny i domy gotowe jako alternatywa drogich mieszkań

W ramach rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% można było sfinansować nie tylko pierwsze mieszkanie, ale także budowę pierwszego domu. Co więcej, niezabudowana działka mogła być wkładem własnym przy ubieganiu się o tani kredyt hipoteczny. Czy w tej sytuacji postawienie własnego domu jest kuszącą alternatywą? Czy w 2024 roku można wybudować dom w cenie mieszkania?

Skoro wiemy, ile kosztują mieszkania w największych ośrodkach miejskich możemy przyjrzeć się kosztom budowy domów na przełomie. Niewątpliwie ich najbardziej uznanym źródłem jest w tym przypadku Sekocenbud, który od wielu lat regularnie publikuje kwartalne dane o kosztach budowy z podziałem na 16 województw i stolicę. 

Koszty budowy domu na początku 2024 roku wahały się od 5134 zł/m² w województwie warmińsko-mazurskim do 5722 zł/m² w Warszawie.  Są to kwoty netto, ze względu na różne możliwości odliczania ulg i podatku VAT przez konkretnych inwestorów. 

Polacy najczęściej wybierali niewielkie domy o powierzchni 80 m² do 110 m² - oznacza to zakres cen od 410 tys. zł do 630 tys. zł. Nawet przy założeniu, że konieczny będzie zakup działki w cenie 150 tys. zł czy 200 tys. zł, to taką inwestycję można zmieścić w limicie 800 tys. zł, który przewiduje  Bezpieczny Kredyt 2%. To  jest równoznaczne 90 m² mieszkania w Łodzi, czy niecałych 50 m² w Stolicy.    

Ile kosztują domy gotowe w 2024 roku?

Coraz liczniejsze grono inwestorów jest zainteresowanych zleceniem budowy domu generalnemu wykonawcy lub jednej z firm oferujących prefabrykowane domy gotowe albo domy modułowe w różnych technologiach. Wychodząc naprzeciw rosnącemu zapotrzebowaniu inwestorów, Extradom.pl proponuje skorzystanie z oferty budowy domu w jednej z dziewięciu technologii.

Niewielkie budynki mają jeszcze jedną, dodatkową zaletę – możliwość adaptacji na niewielkich działkach. Parcela o wymiarach 20x16 metrów okazuje się wystarczająca dla takich konstrukcji, umożliwiając efektywne wykorzystanie przestrzeni nawet wąskich działek, które często dominują na obrzeżach największych miast.

W tej sytuacji optymalne będzie postawienie budynku ścianą szczytową do drogi. Takie rozwiązanie pozwalają na szybką budowę domu, przy czym koszty inwestycji są zbliżone do cen zakupu mieszkań. To sprawia, że domy w cenie mieszkania są atrakcyjną alternatywą, z pewnością godną rozważenia.

Jakie są główne zalety domów gotowych

Domy gotowe, znane także jako domy prefabrykowane lub modułowe, posiadają wiele zalet, które sprawiają, że są atrakcyjną opcją dla osób planujących budowę własnego domu. Oto kilka kluczowych korzyści związanych z domami gotowymi.

• Szybkość budowy - domy gotowe są produkowane w fabryce i dostarczane na miejsce budowy w dużych sekcjach lub modułach, które są  montowane na działce inwestora. Proces ten może znacznie skrócić czas potrzebny na zbudowanie domu, w zależności od technologii będzie trwał od kilku dni do kilku tygodni.
• Kontrola jakości - prefabrykowane elementy domów są produkowane w ściśle kontrolowanych warunkach fabrycznych, co zmniejsza prawdopodobieństwo błędów konstrukcyjnych i problemów związanych z warunkami pogodowymi, które mogą opóźnić budowę na zewnątrz.
• Redukcja odpadów - produkcja w fabryce pozwala na precyzyjne cięcie materiałów i lepsze ich wykorzystanie, co minimalizuje straty i przyczynia się do bardziej zrównoważonego podejścia do budownictwa.
• Potencjalne oszczędności kosztów - chociaż cena domów gotowych może się różnić, standaryzacja procesu produkcyjnego i skrócenie czasu budowy pozwala na znaczne obniżenia kosztów całego procesu i obniżenie ceny za metr kwadratowy.
• Energooszczędność - domy gotowe często wykorzystują nowoczesne materiały izolacyjne i technologie, które mogą poprawić efektywność energetyczną budynku, prowadząc do oszczędności na rachunkach za energię.

Zalety i wady domów gotowych mogą się jednak różnić w zależności od producenta, regionu, jakości materiałów. Zawsze warto przeprowadzić szczegółową analizę i porównać różne opcje przed podjęciem decyzji o zakupie domu prefabrykowanego. 

Ile będzie kosztować budowa domu w 2024 roku?

Opierając się na cytowanych wcześniej danych Sekocenbudu można przypuszczać, że koszty budowy domu w 2024 roku będą rosły w tempie zbliżonym do inflacji prognozowanej przez NBP na ten rok, czyli około 6%. Dawałoby to koszty na poziomie 5450 zł/m² w warmińsko-mazurskim do 6070 zł/m² w Warszawie.

Z punktu widzenia inwestorów istotne będzie to, że poza stolicą średni koszt budowy metra kwadratowego powierzchni użytkowej w domach jednorodzinnych w 2024 roku nie przekroczy progu 6000 zł. Przypominam, że mówimy tutaj cały czas o kosztach netto.

Jakie są perspektywy rynku nieruchomości w 2024 roku?

To, czy w nadchodzącym roku będziemy świadkami dalszego wzrostu cen mieszkań w największych miastach, zależy w znacznej mierze od tego, czy rząd przygotuje nową wersję programu wspierającego osoby chcące kupić pierwsze mieszkanie. W mediach pojawiają się informacje, że trwają już  konsultacje i wstępne prace nad Mieszkaniem na Start, bo tak ma się nazywać program obecnej koalicji rządowej.

Wielu ekspertów wskazuje, że jeśli do tego dojdzie, to w 2024 roku możemy spodziewać się wzrostu cen mieszkań na poziomie przekraczającym 10%, co - moim zdaniem - spowoduje dalszy wzrost zainteresowania inwestorów domami jednorodzinnymi w cenie mieszkania.

Wszystko więc wskazuje na to, że powstaną dalsze sposoby wsparcia kredytobiorców. To oznacza dalszą presję cenową na rynek nieruchomości. Ponieważ nakładają się na to jeszcze ograniczone inwestycje, ograniczona liczba lokali w ofercie deweloperów i mniejszy wybór na rynku wtórnym, to należy spodziewać się dwucyfrowych wzrostów cen mieszkań.  W tej sytuacji w 2024 roku domy w cenie mieszkania będą dużo bardziej atrakcyjną opcją niż jeszcze w ubiegłym roku.