Jak dokonać przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawana jest w pierwszej fazie procesu budowy domu, na etapie dopełniania formalności. Należy ją uzyskać w sytuacji, gdy względem danego obszaru nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W dokumencie precyzuje się wszelkie wymogi i parametry, jakie powinien spełniać obiekt, na przykład kąt nachylenia dachu, umiejscowienie budynku na działce, liczbę kondygnacji… każdy z tych czynników ma ogromne znaczenie wizualne i funkcjonalne, dlatego warto dokładnie je przeanalizować.

Jeśli jesteś nowym inwestorem, możesz kontynuować prace na podstawie dotychczasowej dokumentacji, uzyskując zgodę na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy. Taki wniosek składa się w urzędzie, który wydał wcześniejszą decyzję – w zależności od uwarunkowań samorządowych może to być urząd miasta lub gminy albo urząd wojewódzki. Koszt nie jest wysoki – opłata skarbowa w tym przypadku to obecnie 56 złotych. Nie dotyczy ona budownictwa mieszkaniowego.

Sukces przedsięwzięcia jest uzależniony od kilku czynników. Przede wszystkim przed złożeniem wniosku należy uzyskać zgodę poprzedniego wnioskodawcy. Sama decyzja musi być ważna i tę ważność zachować do dnia wydania ostatecznej decyzji. Co ważne, nowy inwestor przejmuje wszystkie warunki zawarte w dotychczasowych ustaleniach.

Jak przenieść decyzję o warunkach zabudowy?

W jaki sposób starać się o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy? Podstawę prawną stanowi Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Najważniejszym krokiem jest podanie o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy, czyli wniosek złożony przez podmiot posiadający do tego uprawnienia. Mowa oczywiście o inwestorze. Konieczna jest także akceptacja osoby, która uzyskała poprzednią decyzję, czyli zgoda inwestora na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy. Po spełnieniu tych warunków uzyskany dokument będzie legalny.

Warto wspomnieć, że stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, pomiędzy którymi ma zostać dokonane to przeniesienie, czyli poprzedni i aktualny inwestor.

Oznacza to, że właściciele działek sąsiednich nie mają możliwości sprzeciwu. Dlaczego? Taki stan rzeczy wynika z faktu, że nowo uzyskana decyzja w żaden sposób nie zmienia określonych wcześniej warunków, więc nie oddziałuje na inne podmioty, nawet gdy wcześniej przysługiwał im status strony w postępowaniu.

Inwestor natomiast akceptuje ustalenia, choć w pewnych przypadkach możliwa jest ich zmiana lub przeniesienie części decyzji o warunkach zabudowy. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w dalszej części artykułu.

Złożenie formalnego wniosku rozpoczyna postępowanie – za start procesu uważa się dzień doręczenia pisma odpowiedniemu organowi administracji. Ma to znaczenie, gdy decydujesz się wysłać wniosek pocztą. Data nadania korespondencji nie jest wówczas wiążąca.

Co zrobić, gdy dana działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy po podziale działki

Szczególnym przypadkiem jest sytuacja, w której zmiana inwestora wiąże się z wydzieleniem z danego gruntu dwóch lub więcej działek. Każda z nich stanowi wówczas odrębną nieruchomość – wydzieloną geodezyjnie i oznaczoną osobno w ewidencji gruntów. Każda może mieć również swojego właściciela.

Przepisy prawa nie określają precyzyjnie, jak powinien postąpić inwestor, który najpierw uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, a następnie dokonał podziału nieruchomości, przekazując inwestycje na poszczególnych działkach innym podmiotom. Istnieje natomiast w podobnych sprawach orzecznictwo wskazujące kierunek działania.

Zacznijmy od tego, że w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można uprzednio określić parametry projektowanej zabudowy, uwzględniając przyszły podział nieruchomości. Decydują się na to osoby, które od samego początku mają względem danego terenu plany sprzedażowe.

Nie trzeba przy tym jednoznacznie wskazywać powierzchni przyszłych oraz skomunikowania działek z drogą publiczną, ponieważ sama decyzja takiego podziału nie dokonuje, a jedynie wskazuje jej kierunek.

Czy wiesz? Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy po 1 stycznia 2026

Jak się okazuje, dość powszechną praktyką jest również przenoszenie decyzji o warunkach zabudowy w częściach, dla każdej z działek powstałych na skutek podziału i dla poszczególnych inwestorów. Trzeba jednak mieć świadomość, iż na gruncie polskiego prawa taki sposób postępowania może zostać uznany za naruszenie przepisów. Dlaczego?

Art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje jasno, że przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nowego inwestora jest możliwe pod warunkiem przyjęcia wszystkich warunków w niej zawartych. Oznacza to, że dzielenie nieruchomości nie znajduje uzasadnienia i jest niezgodne z brzmieniem tej regulacji.

Zdarzały się zresztą przypadki, gdy sąd uznawał takie działanie za naruszenie prawa, wskazując, że warunki wydawane są dla konkretnej nieruchomości zajmującej określony obszar, który został zmieniony. Dotychczasowe ustalenia powinny zatem stracić moc.

Mimo takiego orzecznictwa praktyka pokazuje, że do podziału działki często dochodzi już po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, a urzędy zgadzają się na jej przeniesienie. Wymagają jedynie wskazania, że teren inwestycji pokrywa się z terenem określonym we wcześniejszych dokumentach. Najczęściej projektant po prostu opisuje szczegółowe i wskazuje pierwotne oraz nowe numery działek.

Poznaj najważniejsze informacje o powierzchni zabudowy!

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby

Z reguły jednak mówimy o sprawach, w których celem jest przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na innego inwestora. Aby było to możliwe, podmiot, który pierwotną decyzję uzyskał, musi wyrazić zgodę na taką zmianę, zaś nowy inwestor przyjąć wszystkie warunki zawarte w decyzji. Modyfikacji podlega zatem adresat decyzji, a rozstrzygnięcie merytoryczne zostaje utrzymane.

Podstawowym warunkiem sukcesu omawianej procedury jest złożony w odpowiednim urzędzie wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby.

Warto wspomnieć, że analogiczne rozwiązanie zawarto w art. 40 prawa budowlanego, na podstawie którego możliwe jest przeniesienie pozwolenia na budowę.

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na kilka osób

Nieco więcej formalności wymaga przeniesienie uprawnień z decyzji o warunkach zabudowy na kilka osób. Oczywiście, przepisy umożliwiają rozszerzenie zakresu na dodatkowych inwestorów, jednak w tym celu najpierw muszą oni stać się współwłaścicielami działki.

Złożenie wniosku poprzedza zatem w tym wypadku darowizna lub sprzedaż udziałów w działce na rzecz dodatkowej osoby. Takie przeniesienie prawa własności musi zostać dokonane w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie pozostanie nieważne.

O czym musimy wiedzieć przed rozpoczęciem wspólnej budowy domu?

Wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

Jak wspomnieliśmy już wcześniej, stosowny wniosek inwestor powinien złożyć w urzędzie, który wydał pierwotną decyzję – może to być urząd miasta lub gminy albo urząd wojewódzki. Tam też uzyskasz wzór wniosku o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy. Przykładowy dokument można znaleźć też w internecie.

Jak wypełnić wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy? Przede wszystkim należy wskazać w nim, jaki organ wydał pierwotną decyzję, podać jej sygnaturę i datę wydania oraz dane podmiotu, który tę decyzję uzyskał. Należy przedłożyć również numer ewidencyjny działki oraz dane nowego inwestora.

Konieczny załącznik do wniosku stanowi zgoda na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy udzielona przez poprzedniego inwestora oraz oświadczenie, że jako nowy inwestor przyjmujesz wszystkie warunki uwzględnione w decyzji. Niezbędny będzie także dowód uiszczenia opłaty skarbowej oraz ewentualne pełnomocnictwo.

Kto składa wniosek o przeniesienie decyzji? Okazuje się, że może to zrobić zarówno osoba, na rzecz której decyzja została wydana, jak i nowy inwestor, który ubiega się o jej przeniesienie. To także odpowiedź na pytanie, kto podpisuje wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy.

Czy nieprzekraczalna linia zabudowy może zostać przesunięta?

Ile trwa przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy?

Na zgodę na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy czeka się zwykle nie dłużej niż miesiąc. W szczególnych przypadkach czas ten może wydłużyć się do 2 miesięcy, jednak wówczas inwestor zostanie poinformowany o przesunięciu terminu.

• Jeśli wniosek będzie niekompletny, urząd wezwie do uzupełnienia dokumentacji we wskazanym terminie. Będzie to przynajmniej 7 dni, począwszy od dnia dostarczenia wezwania. Jeśli wnioskujący nie dostarczy brakujących załączników, sprawa pozostanie nierozpoznana.
• Jeżeli natomiast inwestor nie uiści opłaty skarbowej, urząd wyznaczy termin, w którym płatność powinna zostać dokonana. Niedotrzymanie go nie skutkuje co prawda zwrotem wniosku, jednak odpowiedni organ podatkowy może przeprowadzić postępowanie egzekucyjne.

Może zdarzyć się również, że urząd odmówi przeniesienia praw z decyzji o warunkach zabudowy. Dzieje się tak, gdy:

• nowy inwestor nie uzyska zgody osoby, której wydano pierwotną decyzję;
• nowy inwestor nie przejmuje wszystkich warunków zawartych w decyzji;
• przenoszona decyzja wygasła na skutek wydania pozwolenia na budowę na terenie, którego dotyczy sprawa lub dla tego obszaru uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadzający ustalenia odmienne niż zawarte w decyzji.

Kiedy mamy do czynienia z samowolą budowlaną?

Ile kosztuje przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy?

Osoba składająca wniosek pokrywa koszty przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy. Opłata skarbowa za przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy wynosi obecnie 56 złotych, jednak nie dotyczy sytuacji, gdy przedmiotem sprawy jest budownictwo mieszkaniowe. Zwolnione są z niej także między innymi organizacje pożytku publicznego, jednostki budżetowe oraz jednostki samorządu terytorialnego.

Oprócz opłaty za przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy wnioskujący pokrywa także koszty ewentualnego pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Bezpłatne jest pełnomocnictwo udzielane współmałżonkom, dzieciom i wnukom, rodzicom i dziadkom oraz rodzeństwu.

Czy można zmienić przeniesioną decyzję o warunkach zabudowy?

Kilkukrotnie wspomnieliśmy już o tym, że przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe pod warunkiem przyjęcia wszystkich zawartych w niej regulacji. Co jednak w sytuacji, gdy zapisy te są niekorzystne z punktu widzenia twojej inwestycji?

Przepisy dopuszczają zmianę decyzji o warunkach zabudowy. Możesz ubiegać się o taką modyfikację już po przeniesieniu decyzji, składając wniosek do odpowiedniego urzędu. Postanowienie w tej sprawie wyda burmistrz, prezydent lub wójt.

Zgodnie z art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego o zmianę wydanej decyzji możesz ubiegać się, gdy:

• jesteś adresatem decyzji – co oznacza, że albo wydano ją tobie, albo uzyskałeś jej przeniesienie;
• wydana decyzja jest ostateczna, a więc żadna ze stron nie odwołała się od niej lub procedurę odwoławczą zakończono;
• decyzja jest ważna, czyli nie została wygaszona.

Do zmiany decyzji dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy jest ona wadliwa albo w istotny sposób zmienia charakter i cechy zaplanowanej na danym terenie inwestycji. Urząd przed zajęciem stanowiska zweryfikuje, czy dla danej lokalizacji nie uchwalono planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak się stało, czy jego postanowienia nie kolidują z treścią wniosku.

Jaka jest minimalna wielkość działki i minimalna odległość budynku od granicy działki?