Plan ogólny gminy – ważne informacje dla planujących budowę domu

Planując budowę domu, trzeba najpierw sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać warunki zabudowy, by dowiedzieć się, co można wybudować na swojej działce. Wytyczne dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu należy sprawdzić jeszcze przed zakupem projektu domu, aby wybrać taki, który będzie pasował na działkę i był zgodny z tymi wytycznymi.

Niedługo jednak wejdą w życie zmiany – samorządy będą musiały przygotować nowy dokument planistyczny, zwany planem ogólnym. Decyzja o warunkach zabudowy (popularna WZtka) będzie wydana jedynie na podstawie tego dokumentu.

Dowiedz się, jak będą wyglądały formalności związane z budową domu na przełomie 2025 i 2026 roku i jak się przygotować do nadchodzących zmian w planowaniu przestrzennym.

Co to jest plan ogólny gminy?

Plan ogólny gminy to obowiązkowy dokument planowania przestrzennego, który będzie musiał zostać uchwalony przez radę gminy. Jego wdrożenie będzie wynikiem zmiany przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Plan ogólny będzie obejmował teren całej gminy i od 2026 roku zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z planem ogólnym będzie oceniana zgodność miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Gdy plany ogólne wejdą w życie, decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydane jedynie dla obszarów, które zostały wskazane w nowym dokumencie.

Polecamy artykuł naszego eksperta: Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy po 1 stycznia 2026

Co zawiera plan ogólny?

Wprowadzony w ramach reformy planistycznej plan ogólny będzie określał politykę przestrzenną gminy. Dokument ten ma zawierać cele i kierunki planowania przestrzennego danej gminy. Plan ogólny będzie określał:

• strefy planistyczne,
• gminne standardy urbanistyczne,
• obszary uzupełnienia zabudowy,
• obszary zabudowy śródmiejskiej.

Plan ogólny gminy będzie ponadto zawierał np. ustalenia dotyczące ochrony i kształtowania środowiska naturalnego.

Plan ogólny a studium uwarunkowań

W założeniach plan ogólny gminy ma zastąpić studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego. Zapisy tego dokumentu mają obowiązywać do 31 grudnia 2025 roku. Plany ogólne będą miały obowiązek uchwalić wszystkie gminy. Nowy dokument w przeciwieństwie do studium uwarunkowań będzie aktem prawa miejscowego. Studium z kolei było jedynie aktem polityki wewnętrznej i było wiążące dla władz gminy przy opracowywaniu MPZP.

Plan ogólny a MPZP

Wielu zastanawia się, czy plan ogólny zastąpi miejscowy plany zagospodarowania przestrzennego. Warto jednak pamiętać, że wejście w życie planu ogólnego gminy nie spowoduje utraty ważności obowiązujących MPZP. Po wejściu w życie planu ogólnego z jego ustaleniami będą musiały być zgodne ustalenia nowych planów miejscowych. Trzeba pamiętać, że plan ogólny nie zastąpi MPZP – będą to dwa dokumenty, odrębne, funkcjonujące równolegle. 

Jaka jest główna różnica między planem ogólnym a MPZP? Przede wszystkim plan miejscowy jest bardziej szczegółowy, znajdują się w nim chociażby ustalenia dotyczące linii zabudowy.

Strefy planistyczne w planie ogólnym

Obszar gminy ujęty w planie ogólnym będzie podzielony na 13 stref, które będą określały charakter i przestrzeń poszczególnych obszarów. Podział na takie strefy ma umożliwić łatwiejsze zarządzanie przestrzenią. 

Strefy planistyczne, które będą ujęte w planie ogólnym gminy, to:

1. Wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
2. Wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
3. Wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
4. Usługowa;
5. Handlu wielkopowierzchniowego;
6. Gospodarcza;
7. Produkcji rolniczej;
8. Infrastrukturalna;
9. Zieleni i rekreacji;
10. Cmentarzy;
11. Górnictwa;
12. Otwarta;
13. Komunikacyjna.

Co ważne, strefy będą miały charakter rozłączny – konkretny obszar będzie mógł wchodzić w skład tylko jednej strefy. Taki podział ma pozwolić na jasne i precyzyjne określanie przeznaczenia terenu.

Gminne standardy planistyczne i gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej

W planie ogólnym zostaną też określone gminne standardy urbanistyczne, czyli szereg wytycznych, które określą minimalne wymagania dotyczące zagospodarowania przestrzennego na terenie danej gminy. W ramach gminnych standardów urbanistycznych będzie określona chociażby maksymalna wartość zabudowy nadziemnej czy też maksymalna wysokość zabudowy. 

Ponadto w gminnym katalogu stref planistycznych, które będą tworzyły gminne standardy planistyczne, wskazane będą wartości maksymalnego udziału powierzchni zabudowy oraz minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej. Standardy te będą obowiązywać każdego inwestora. 

W gminnych standardach urbanistycznych będzie też określona dostępność infrastruktury społecznej, czyli zasady dostępu do szkół i obszarów zieleni publicznej.

Uchwalenie planu ogólnego

Uchwalenie planu ogólnego gminy będzie przebiegało w kilku etapach. Pierwszy będzie obejmował uchwałę rady gminy o przystąpieniu do sporządzenia tego aktu. W następnym kroku zostanie ogłoszona możliwość składania wniosków do projektu planu ogólnego. Kolejny etap zakłada powstanie projektu planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko – wraz z projektem sporządzone będzie uzasadnienie w formie tekstowej i graficznej. Później projekt taki zostanie skierowany do ustawowego opiniowania i uzgadniania. 

Ważnym etapem będą też konsultacje społeczne, np. zbieranie uwag, ankiety, spotkania z zainteresowanymi. Wszystkie uwagi zostaną w następnym kroku rozpatrzone, a projekt planu zaktualizowany o te rozstrzygnięcia. Ostateczny projekt planu ogólnego zostanie przedstawiony radzie gminy do uchwalenia.

Jak widać, cały proces jest długi, obejmuje kilka etapów, a co za tym idzie wiąże się z niemałymi kosztami dla gminy.

Od kiedy plan ogólny?

Zgodnie z założeniami gminy mają czas na uchwalenie planu ogólnego do 31 grudnia 2025 roku, tak by z dniem 1 stycznia 2026 roku mogły zacząć one obowiązywać. Biorąc pod uwagę jednak fakt, jak bardzo złożony jest to proces, zachowanie tego terminu może okazać się w wielu gminach w kraju bardzo trudne. Ze względu na wieloetapowość całego procesu, konieczność pozyskania wielu opinii w pracy nad uchwaleniem planu ogólnego może dojść do opóźnień. 

Również trudności finansowe gminy mogą okazać się przeszkodą w terminowym uchwaleniu aktu. Z uwagi na te wszystkie okoliczności pojawiły się plany na wydłużenie terminu dla tych gmin, które będą miały trudności z uchwaleniem planu do 31 grudnia 2025 roku. Projekt poselski zakłada przesunięcie terminu do 31 grudnia 2027 roku. Nie wiadomo jednak jeszcze, czy projekt nowelizacji ustawy wejdzie w życie.

Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy po wejściu planów ogólnych

Wiele osób zastanawia się, jak wprowadzenie planu ogólnego gminy wpłynie na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że jeśli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego do wyznaczonego terminu, będzie niemożliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. 

Z kolei do momentu wejścia w życie nowego aktu decyzje będą wydawane na starych zasadach – wszystkie prawomocne decyzje WZ wydane do uchwalenia planu ogólnego będą stanowiły podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. 

Gdy plan ogólny gminy zostanie uchwalony, o decyzje o warunkach zabudowy w dalszym ciągu będzie można się ubiegać, jednak będą one wydawane tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym. Decyzje będą więc musiały być zgodne z planem ogólnym – do tej pory zaś nie musiały się one zgadzać z obowiązującym studium uwarunkowań. Reforma zakłada także, że WZ-ki będą wydawane terminowo, na 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne.

Zanim wejdą w życie plany ogólne, nadal aktualny jest ten artykuł: Twoja działka nie jest ujęta w MPZP? Zobacz, co zrobić w tym przypadku

Reforma planistyczna – założenia

Reforma planistyczna związana jest przede wszystkim z chęcią wpływania na zrównoważony rozwój oraz zapobiegania chaosowi w rozwoju zabudowy. Dzięki elementom zawartym w planie ogólnym ma zostać też uszczelniona procedura wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Reforma zakłada również, że procedury związane z planowaniem przestrzennym zostaną dzięki podjętym zmianom ułatwione i skrócone. 

Wprowadzenie planu ogólnego gminy ma wpłynąć na ład przestrzenny, harmonijne zagospodarowanie przestrzeni. Wszystkie ustalenia mają też wpływać na to, jak gminy będą wyglądać w przyszłości – określenie chociażby stref przemysłowych, gospodarczych czy usługowych może być pomocne w powstawaniu nowych inwestycji. Ponadto określenie wszystkich stref planistycznych ma też sprzyjać poprawie życia mieszkańców gminy. Jak widać, reforma stanowi niemałą rewolucję, ma jednak przynieść widoczną poprawę w zakresie planowania przestrzennego.

Jak reforma planistyczna wpłynie na inwestycję w nowy dom?

Wszystkie zmiany mogą nasuwać pytanie, czy po ich wejściu w życie trudniej będzie dokonać wszelkich formalności przy budowie domu. Dla osób, które planują rozpoczęcie inwestycji, ważne będzie to, że wszystkie plany miejscowe, które zostały sporządzone do tej pory, w dalszym ciągu obowiązują. 

Problematyczne mogą wydawać się zmiany w zasadach wydawania WZ – jeśli ktoś chce budować dom na obszarach, dla których nie ma sporządzonego planu miejscowego, powinien postarać się uzyskać WZ przed 31 grudnia 2025 roku. Przede wszystkim z tego względu, że jeśli plan ogólny nie zostanie do tego czasu uchwalony, budować będzie można jedynie na terenach, dla których są MPZP. Jeśli więc ktoś nie chce narażać się na ryzyko, powinien ruszyć ze swoją inwestycją jak najszybciej.

Pisaliśmy o tym również tu: Dlaczego nie warto zwlekać z budową domu?

Pytania i odpowiedzi dotyczące planów ogólnych gminy

Wprowadzenie planu ogólnego gminy wiąże się z powstawaniem wielu pytań. Oto najczęstsze z nich.

Czy plan ogólny zastępuje MPZP czy studium?

Plan ogólny gminy zastąpi dotychczas obowiązujące studium uwarunkowań. Plany miejscowe nadal będą obowiązywały – od momentu wejścia w życie planu ogólnego będą musiały one być dostosowane do jego założeń.

Czym różni się plan ogólny od studium?

Przede wszystkim plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, studium takim aktem nie było. Obydwa dokumenty różnią się też pod względem szczegółowości i struktury.

Czy gmina ma obowiązek sporządzenia planu ogólnego?

Sporządzenie i uchwalenie planu ogólnego będzie obowiązkowe dla wszystkich gmin w Polsce.

Czym się różni plan ogólny od planu miejscowego?

Plan miejscowy jest dokumentem dużo bardziej szczegółowym, który od stycznia 2026 roku będzie powstawał w oparciu o plan ogólny gminy. Trzeba pamiętać, że przystąpienie do opracowywania planu ogólnego gminy nie wiąże się ze wstrzymaniem prac związanych z uchwalaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Do kiedy muszą być uchwalone plany ogólne?

Plany ogólne mają wejść w życie 1 stycznia 2026 roku. Jednak może być to trudne do zrealizowania dla wielu gmin w kraju.

Czy do projektu planu ogólnego będzie można składać wnioski?

Tak, prace nad uchwaleniem planu ogólnego będą podzielone na kilka etapów i zakładają aktywny udział społeczności lokalnej. Uprawnieni do składania wniosków będą mieszkańcy, a także np. osoby fizyczne, prawne, jednostki organizacyjne.

Czy plan ogólny gminy wpłynie na decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym. Obecnie decyzje takie nie muszą być zgodne z obowiązującym studium uwarunkowań.