Jakie obowiązki ma inwestor zastępczy? Czy warto go zatrudnić?

Inwestor zastępczy to jeden z uczestników procesu budowlanego. Jego zadaniem jest bieżące kontrolowanie prac, w związku z czym budowa domu przebiega sprawniej. Co ważne, obowiązki inwestora dotyczą kolejnych etapów realizacji, a nie finalnego rezultatu. Odpowiada on zatem wyłącznie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie czynności wynikających z umowy.

Ze względu na brak precyzyjnych regulacji prawnych ważne, by obowiązki i uprawnienia inwestora zastępczego zostały ujęte w umowie. W zależności od tych uzgodnień może on bowiem przejąć odpowiedzialność już na etapie projektu albo dopiero później, podczas realizacji zadań. W każdym przypadku zakres obowiązków będzie inny.

Oczywiście zaangażowanie inwestora zastępczego to dodatkowe koszty. Jego wynagrodzenie wylicza się procentowo, a punkt wyjścia stanowi całkowita wartość robót budowlanych. Mimo że to dodatkowa pozycja w budżecie budowy domu, może przełożyć się na konkretne oszczędności w całej inwestycji.

Kim jest inwestor zastępczy?

Próżno szukać w przepisach prawa budowlanego konkretnych regulacji dotyczących inwestora zastępczego: definicji, szczegółów na temat jego statusu czy uprawnień. Informacja o obowiązkach znalazła się natomiast w art. 18 ustawy Prawo budowlane.

Jedynie zapisy Polskiej Normy z 25 kwietnia 2000 roku odnoszą się do samego pojęcia inwestora zastępczego. Kto to jest, zgodnie z Normą PN-ISO 6707–2:2000 Budownictwo – Terminologia – Terminy stosowane w umowach – umowa o zastępstwo inwestycyjne? To jednostka organizacyjna działająca odpłatnie w imieniu zamawiającego, odpowiedzialna za organizację i koordynację działań wszystkich stron zaangażowanych w proces inwestycyjny.

Zarówno osoba prywatna, jak i firma mogą pełnić rolę zaangażowanego w budowę domu inwestora zastępczego, reprezentującego interesy inwestora. To idealne rozwiązanie, gdy nie masz czasu angażować się w budowę.

Nie musisz wówczas organizować wymaganych prawem pozwoleń, organizować procesu budowy, zatrudniać i nadzorować ekipy czy kupować materiałów budowlanych – tym wszystkim zajmie się właśnie inwestor zastępczy. Dom jednorodzinny jest przez ciebie po prostu finansowany.

Jakie dane powinna zawierać tablica informacyjna budowy domu?

Jakie obowiązki ma inwestor zastępczy?

Jak wspomnieliśmy już wcześniej, przed przystąpieniem do działania koniecznie trzeba podpisać umowę precyzującą szczegóły oraz udzielić takiej osobie pełnomocnictwa.

Inwestor zastępczy obowiązki może wykonywać na różnych etapach prac. W jego kompetencjach leży zarówno organizacja działań w momencie opracowywania projektów i uzyskiwania pozwolenia na budowę – inwestor budowlany dopełnia wówczas wszystkich formalności – jak i wykonania i odbioru robót budowlanych oraz koordynowania wszystkich etapów.

Jak w praktyce wygląda zaangażowanie inwestora zastępczego? Odpowiedzialność może obejmować między innymi:

• sprawdzenie kompletności i poprawności wykonania projektu technicznego wraz z całą dokumentacją oraz wyegzekwowanie ewentualnych zmian,
• wybór wykonawcy,
• zapewnienie objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
• zapewnienie wykonania i odbioru robót budowlanych,
• możliwość ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego,
• możliwość zobowiązania projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.

Można także uprawnienia inwestora zastępczego rozszerzyć o:

• wybór projektanta,
• ścisłą współpracę z inwestorem bezpośrednim, polegającą na przekazywaniu projektantowi wszelkich informacji koniecznych do opracowania projektu,
• weryfikacja i odbiór prac projektowych,
• prowadzenie rozliczeń finansowych z projektantem,
• uzyskanie wszelkich decyzji administracyjnych pozwalających na start inwestycji.

Jeżeli inwestor zastępczy jest zaangażowany wyłącznie na etapie realizacji inwestycji, do jego obowiązków zaliczają się:

• wybór wykonawcy i przekazanie mu kompletnej dokumentacji,
• zawiadomienie o rozpoczęciu budowy odpowiedniego organu nadzoru budowlanego,
• zgłaszanie projektantowi uwag do projektu oraz dokonywanie z nim niezbędnych uzgodnień – zawsze po uprzednim ustaleniu zmian z inwestorem,
• nadzór nad przebiegiem inwestycji,
• sprawdzanie jakości wykonywanych robót budowlanych oraz ich odbiór, uczestnictwo w próbach i odbiorach instalacji, dopilnowanie usunięcia ewentualnych wad,
• nadzór nad zapewnieniem bezpieczeństwa i przestrzegania przepisów przez wszystkich uczestników budowy,
• weryfikacja dokumentów rozliczeniowych oraz faktur,
• kontakt w inwestorem w sprawie zapotrzebowania na środki finansowe na kolejne etapy realizacji inwestycji,
• kontrola rozliczeń i zatrudnienia podwykonawców,
• przygotowanie materiałów do odbioru końcowego,
• dokonanie odbioru końcowego domu,
• przekazanie inwestycji wraz z kompletną dokumentacją użytkownikowi,
• reprezentowanie inwestora przed organami administracji publicznej w sprawach związanych z realizacją inwestycji, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa.

Koniecznie trzeba podkreślić, że inwestor zastępczy przez cały czas ściśle współpracuje z inwestorem bezpośrednim: informuje go o przebiegu prac, w szczególności o ewentualnych zagrożeniach i nieprawidłowościach, konsultuje z nim zmiany i przesunięcia w harmonogramie. Ma także obowiązek każdorazowego uzyskania zgody na modyfikacje sposobu wykonywania czynności.

Jak wypełnić dziennik budowy domu jednorodzinnego?

• Inwestor zastępczy a nadzór inwestorski

Warto wspomnieć także o zależnościach, jakie istnieją pomiędzy nadzorem inwestorskim a inwestorem zastępczym. Prawo budowlane bądź warunki budowy w wielu przypadkach wręcz wymagają nadzoru inwestorskiego.

W przepisach prawa budowlanego czytamy, że nadzór inwestorski odpowiada za zorganizowanie procesu budowy z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Dotyczy to przede wszystkim konstrukcji lub robót szczególnie skomplikowanych oraz wpływających na środowisko. Decyzję o nadzorze inwestorskim podejmuje wówczas organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. W pozostałych przypadkach może to zrobić sam inwestor, w tym także inwestor zastępczy.

• Inspektor nadzoru inwestorskiego a inspektor zastępczy

Inspektor nadzoru inwestorskiego, jak sama nazwa wskazuje, nadzoruje inwestycję, działając w imieniu inwestora i chroniąc jego interesy. Dokonuje wizyt kontrolnych, a nawet – w przypadku bardziej skomplikowanych obiektów – regularnie przebywa na placu budowy. Dba także, by kolejne etapy prac przebiegały zgodnie z projektem i sztuką, a finalnie miały satysfakcjonującą jakość.

Jak widać, kompetencje inspektora nadzoru inwestorskiego i inspektora zastępczego pokrywają się.

Co to jest projekt wykonawczy i czym się różni od projektu budowlanego?

• Nadzór inwestorski a inwestor zastępczy

Na inwestorze budowlanym, czyli osobie podejmującej się budowy – przeważnie właścicielu nieruchomości – ciąży obowiązek zorganizowania całego procesu i zaangażowania do niego osób z odpowiednimi uprawnieniami.

Przepis ten można odnieść również do osoby inspektora nadzoru inwestorskiego oraz inwestora zastępczego, którego pomoc sprawdzi się przede wszystkim w przypadku osób, które nie dysponują czasem i nie mają doświadczenia w samodzielnym realizowaniu inwestycji.

Koniecznie trzeba jednak rozgraniczyć role inspektora nadzoru budowlanego i kierownika budowy. Inspektor reprezentuje inwestora. Kierownik budowy z kolei bezpośrednio organizuje przebieg prac i również jest odpowiedzialny za realizację projektu zgodnie z wszelkimi obowiązującymi przepisami i normami, ale najczęściej zatrudnia go wykonawca.

Oznacza to, że kierownik budowy będzie działał przede wszystkim w jego interesie. Może zdarzyć się jednak, że kierownik budowy jest równocześnie inwestorem zastępczym.

Wówczas wkracza inspektor nadzoru lub inwestor zastępczy, który pełni funkcję kontrolną także wobec kierownika budowy. Jego wsparcie zapewnia inwestorowi bezpieczeństwo i eliminuje ryzyko nadużyć lub błędów.

• Czy może być dwóch inwestorów?

Jeżeli pozwolenie na budowę zostało udzielone dwóm osobom, oznacza to, że w kontekście danej inwestycji należy mówić o dwóch inwestorach. Taka sytuacja jest możliwa i wcale nie zdarza się tak rzadko, choć zwykle nie dotyczy domów jednorodzinnych.

Co to oznacza w praktyce? Każdy z inwestorów ma wówczas prawo do podejmowania decyzji w swoim imieniu – nie istnieją regulacje, które narzucałyby łączne działanie. Dwóch inwestorów oznacza także, że jeden ma prawo kontynuować budowę po wycofaniu się drugiego, a także powołać własnego inwestora zastępczego. Zakres działań uzależniony jest od tego, czy umowa wskazuje inwestora zastępczego powierniczego czy pełnomocniczego. Więcej o typach umów opowiemy za chwilę.

Co istotne, ustanowić można także kilku inspektorów nadzoru inwestorskiego o różnych specjalnościach. Jeden z nich zostaje wówczas koordynatorem czynności.

Jak sprawdzić, czy budynek jest samowolą budowlaną?

Kto może być inwestorem zastępczym?

Ustawa umożliwia przyjęcie takiego zlecenia zarówno osobie fizycznej, jak i przedsiębiorcy. Nie ma zatem obowiązku, by wykorzystać w roli inwestora zastępczego firmy – jeśli jednak się na to zdecydujesz, zadbaj o wybór specjalizującej się w obsłudze inwestycyjnej.

Oczywiście, szczegółowe regulacje można wprowadzić chociażby przy okazji angażowania inwestora zastępczego w zamówieniach publicznych.

Umowa z inwestorem zastępczym – kiedy warto go zatrudnić?

Choć kwestie zastępstwa inwestycyjnego nie zostały uregulowane przepisami, nie ulega wątpliwości, że podstawę omawianej współpracy powinna stanowić umowa. Inwestor zastępczy może zostać zaangażowany dwojako: w charakterze pełnomocniczym lub powierniczym. W obu przypadkach jest to tzw. umowa nienazwana, czyli nieuregulowana ani w Kodeksie cywilnym, ani w innych ustawach.

Oznacza to, że – choć nietrudno znaleźć przykłady – nie istnieje odgórnie ustalony wzór umowy. Inwestor zastępczy na mocy dokumentu zobowiązuje się do wykonania konkretnych czynności prawnych i usług z należytą starannością.

W przypadku umowy powierniczej inspektor zastępczy działa we własnym imieniu na rachunek inwestora bezpośredniego. Umowa pełnomocnicza oznacza natomiast działanie zarówno na rachunek, jak i w imieniu zlecającego. Ma to znaczenie w orzecznictwie, gdy należy rozważyć, kto ponosi odpowiedzialność względem wykonawców i podwykonawców i na kim ciążą skutki prawne.

Kiedy warto zatrudnić inwestora zastępczego? Przede wszystkim wtedy, gdy brakuje ci doświadczenia. Praktyka pokazuje, że obecność takiej osoby w procesie budowlanym stanowi ważne zabezpieczenie dla inwestora – niezależnie od tego, czy buduje nieruchomość dla siebie czy w celach sprzedażowych.

Zyskuje on pewność, że obiekt został zrealizowany zgodnie ze sztuką i z prawem, co przełoży się na bezproblemowy odbiór budynku przez służby. To także mniejsze ryzyko stwierdzonych mankamentów i awarii w przyszłości.

Na co zwrócić uwagę, zawierając umowę z architektem?

Ile kosztuje wynajęcie inwestora zastępczego?

Chcąc zaangażować inwestora zastępczego, koszt takiego działania warto uwzględnić w swoim budżecie. Ile kosztuje inwestor zastępczy? Wynagrodzenie ekspert pobiera procentowo: przeważnie mieści się ono w przedziale od 5 do 10% całkowitej wartości robót budowlanych uwzględnionych w projekcie.