Zmiany istotne i nieistotne w projekcie budowlanym. Kiedy i jak je wprowadzić?

Gotowy projekt budowlany wymaga dokonania adaptacji. Adaptacja jest właściwie obowiązkowym etapem formalnym – taki projekt należy dostosować do wymogów Twojej działki oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który został dla niej uchwalony, lub decyzji o warunkach zabudowy. Poza tym w kupionym projekcie można wprowadzać zmiany, aby dopasować go do własnej wizji wymarzonego domu. 

Jakie zmiany stosunkowo łatwo wprowadzić w gotowym projekcie domu? Są to nieistotne zmiany w projekcie budowlanym, które odróżnia się od zmian istotnych tym, że nie wymagają zmian w zgłoszeniu budowy czy w pozwoleniu na budowę. Dowiedz się z nami, które modyfikacje w projekcie zaliczane są do nieistotnych, a które do istotnych.

Istotne i nieistotne zmiany w projekcie budowlanym. Skąd ten podział?

Gotowe projekty domów chronione są prawem autorskim, dlatego nie można wprowadzać w nich zmian na własną rękę, całkowicie dowolnie. Wraz z takim projektem otrzymujesz dokumentację wyszczególniającą zakres zmian, które architekt adaptujący projekt może wprowadzić bez pisemnej zgody autora.

Wszystkie modyfikacje wybiegające poza ten zakres będą wymagały konsultacji i zgody autora. Warto przy tym wspomnieć, że nie wszystkie zmiany w projekcie domu będą opłacalne – mogą one pochłaniać za dużo pieniędzy lub czasu.

Inaczej jest w przypadku projektu indywidualnego, który wykonywany jest na Twoje zamówienie, dlatego architekt od razu dostosowuje go do zgłoszonych wymagań oraz do warunków panujących na działce. Jest to jednak rozwiązanie dużo droższe rozwiązanie od wyboru gotowego.

Powinieneś przy tym wiedzieć, że zmiany w projekcie budowlanym można podzielić na zmiany istotne i nieistotne. Jedne i drugie powinny być zaakceptowane przez projektanta, jeśli wykraczają poza listę zmian w przedstawionym projekcie.

W tabeli zebraliśmy przykłady istotnych i nieistotnych zmian w projekcie domu:

Zmiany nieistotne w projekcie domu

Powinieneś przy tym wiedzieć, że zmiany w projekcie budowlanym można podzielić na istotne i nieistotne. Część, określanych jako nieistotne, można wprowadzić do projektu w miarę swobodnie i wpisywać je w trakcie inwestycji do dziennika budowlanego.

Zmiany nieistotne w projekcie może wprowadzić kierownik budowy. Dotyczą przede wszystkim elementów, które można swobodnie wdrożyć. Takie modyfikacje nie wpływają na konstrukcję budynku oraz jego zewnętrzne wymiary.

Dopuszczalne zmiany w projekcie budowlanym nie wymagają zgody projektanta. Oprócz tych wymienionych wyżej w tabeli najczęstsze modyfikacje bez zgody autora to:

• wymiary fundamentów – aby były zgodne z lokalnymi warunkami gruntowymi;
• zakres podpiwniczenia budynku, pod warunkiem, że nie zmieni to położenia parteru w stosunku do poziomu terenu;
• rodzaj stropów – pod warunkiem zachowania parametrów określonych w przepisach i zgodnych z normami (w przeciwnym przypadku staje się to zmianą istotną);
• kąt nachylenia połaci dachowej – w zakresie od 5 do 10 proc., z zachowaniem formy architektonicznej budynku;
• kolorystykę elewacji i elementy dekoracyjne;
• instalacje – w tym wodną, kanalizacyjną, gazową, elektryczną czy centralnego ogrzewania.

Kierownik budowy sprawujący pieczę nad jej całokształtem powinien wiedzieć, jakie zmiany zaliczane są do istotnych, jakie może wprowadzić samodzielnie do dziennika budowy, a jakie nie wymuszają kontaktu z autorem gotowego projektu. To o tyle ważne, że zmiany nieistotne nie wymagają ponownego ubiegania się np. o pozwolenie na budowę czy zgłaszania budowy do urzędu.

O tym, czy modyfikacja jest istotna, czy nieistotna, decyduje projektant. To on kwalifikuje zamierzone odstąpienia od zatwierdzonego projektu do zmian istotnych lub nieistotnych.

Zmiany istotne w projekcie budowlanym

Trudne, istotne zmiany w gotowym projekcie mogą znacząco podwyższyć koszty budowy, ponieważ wpływają na konstrukcję obiektu. Mowa o nich zatem, gdy np. zmieniają się wymiary domu, przez to trzeba przekształcić szkielet dachu. Wszystkie tego rodzaju modyfikacje to zmiany istotne w projekcie budowlanym.

Kierownik nie może po prostu na polecenie inwestora wprowadzić ich do dokumentacji. Wszystko dlatego, że zmieniają one wytyczne dotyczące wymiarów budynku czy kubatury, jakie zgłoszone zostały już do urzędu lub zatwierdzone w pozwoleniu. Jak zatem podejść do istotnych zmian w projekcie budowlanym? Trzeba je zgłosić do odpowiednich organów administracji i poczekać na ich zatwierdzenie.

Odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki, terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego stanowią zmiany istotne w zakresie:

• zwiększenia oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt został zaprojektowany;
• charakterystycznych parametrów obiektu dotyczących: powierzchni zabudowy (wzrost lub spadek o ponad 5 proc.), wysokości, długości lub szerokości (w zakresie przekraczającym 2 proc.), liczby kondygnacji;
• warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne lub starsze;
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu lub jego części;
• ustaleń MPZP, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień koniecznych do otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia (w tym przebudowy domu czy budowy);
• zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej – ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej na źródło opalane paliwem stałym.

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny. Jak to zrobić i ile kosztuje?

Zmiany w projekcie domu a prawo budowlane

Prawo budowlane wskazuje, które zmiany w projekcie będą istotne, a które nie. Ustawodawca uregulował te kwestie w art. 36a. Dotyczy on istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę. Takie działanie jest zgodnie z prawem dopuszczalne po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, którą wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Jeśli organ ten nie wniesie sprzeciwu, a budowa realizowana ma być na zgłoszenie, wówczas należy uzyskać decyzję o pozwoleniu dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonać jego ponownego zgłoszenia. Obecnie w wyniku zmian prawa budowlanego coraz więcej domów będzie można budować na zgłoszenie, bez konieczności pozyskiwania pozwolenia.

Jeśli jednak wydane było pozwolenie na budowę, a wprowadzana jest zmiana istotna, prawo wskazuje, że będziesz musiał złożyć wniosek do urzędu, by zmienić postanowienia pozwolenia. Podanie o zmianę pozwolenia na budowę składa się w formie papierowej lub elektronicznej.

Domy bez pozwolenia na budowę. Najważniejsze informacje i zmiany limitów metrażu w 2023 roku

Jakie zmiany można wprowadzić w projekcie domu?

Gdy już zdecydujesz się na gotowy projekt budowy, powinieneś wiedzieć, jakie zmiany można wprowadzić w pomyśle autora. Oświadczenie projektanta, dołączone bezpłatnie do każdego gotowego projektu, wskazuje, na jakie modyfikacje wyraził zgodę twórca. Obejmuje ona pewien zakres najczęściej wprowadzanych zmian przez inwestorów, który jest na tyle szeroki, że tak naprawdę wiele możesz zmienić w realizacji.

Zazwyczaj modyfikacje w obrębie wybranych materiałów budowlanych i wykończeniowych są mało skomplikowane, przez co nie wymagają dodatkowej zgody autora. Dotyczy to przede wszystkim wymiany materiałów, które mają podobne parametry – mowa o takich modyfikacjach jak np. zmiana bloczka ceramicznego na gazobetonowy lub wymiana styropianu na wełnę mineralną o tej samej grubości.

Problem może się jednak pojawić, jeśli modyfikacje wpływają na grubość przegród budowlanych. Wiąże się to ze zmianami w strukturze obiektu. Na przykład zmiana grubości ściany wpływa na obrys i powierzchnię zabudowy. Oznacza to, że modyfikacja ściany może wymagać gruntownego przeprojektowania fundamentów, stropów i sposobu oparcia konstrukcji dachu.

Kolejnym negatywnym niestety przypadkiem jest wprowadzanie zmian w projekcie po wybudowaniu obiektu. Możesz być wówczas oskarżony o samowolę budowlaną.

Kto może nanieść zmiany w projekcie domu?

Dokonuje ich architekt na etapie adaptacji – kolorem czerwonym zaznacza modyfikacje i do gotowego projektu dołącza aneks w postaci rysunków zamiennych. Możesz sam jako inwestor wybrać uprawnionego projektanta do dokonania zmian, ale musi on być członkiem Izby Architektów.

Nawet jeśli nie wprowadza modyfikacji do gotowego projektu, jest zobowiązany podpisać dokumentację – tym samym staje się autorem projektu budowlanego. Bierze za niego pełną odpowiedzialność w kwestii prawidłowości i kompletności całej dokumentacji.

Zzmiany nieistotne można natomiast wprowadzać w projekcie w miarę swobodnie. Kto podpisuje wówczas dokumentację, by nie narażać się na samowolę? Otóż kierownik budowy oraz architekt adaptujący mogą nanieść tego rodzaju modyfikacje na gotowy projekt, a po fakcie sporządzić dokumentację powykonawczą. 

Polecamy także nasz film odnośnie tego tematu:

Jak wygląda kwestia zmian w projekcie domu w trakcie budowy?

Może się okazać, że z czasem, już w trakcie budowy, uznasz, że przygotowany projekt nie do końca Ci pasuje. Czy można jeszcze wówczas wprowadzać zmiany? Oczywiście jest to możliwe, choć może wymagać od Ciebie i osób zaangażowanych w budowę dopełnienia odpowiednich formalności.

W trakcie realizacji projektu budowlanego można zmieniać jego pierwotną wersję, ale w zależności od zakresu zmian mogą być wymagane zgoda organu nadzoru na budowę zgodnie z nową dokumentacją lub pozyskanie opinii projektanta, który przygotował projekt.

Co można zmienić w projekcie podczas budowy? Właściwie wszystko, ale tylko jeśli będą to niewielkie, nieistotne zmiany – wystarczy je nanieść na istniejący projekt zgłoszony do urzędu lub ten, na który pozyskałeś pozwolenie na budowę. Podpisują je kierownik lub uprawniony architekt.

Natomiast zmiany dotyczące zlokalizowania budynku, zmiany przeznaczenia obiektu czy dobudowania pomieszczenia są już istotne. Jeśli takie modyfikacje wprowadzane są w projekcie po uzyskaniu pozwolenia na budowę domu, inwestor powinien otrzymać opinię od projektanta i wystąpić do organów nadzoru o wydanie pozwolenia na budowę zgodnie z przedstawionym projektem zamiennym.

Czy warto budować dom jednorodzinny w 2023 roku?

Jakie są konsekwencje wprowadzania zmian podczas budowy bez odpowiednich pozwoleń?

Jeśli prowadzona jest już budowa domu, zmiany w projekcie budowlanym czy nawet jego korekta po wydaniu pozwolenia mogą doprowadzić do wstrzymania inwestycji przez powiatowego inspektora nadzoru. Jako inwestor możesz wnieść zażalenie na taką sytuację do wojewódzkiego inspektora nadzoru.

Może się też zdarzyć, że nadzór budowlany zakwestionuje zgodność wybudowanego już domu z jego projektem, a także wskaże, że dokonane zmiany są istotne zgodnie z przepisami prawa. Modyfikacje istotne wymuszą przygotowanie i przedłożenie projektu zamiennego zgodnego z wybudowanym obiektem. Po jego zatwierdzeniu ponownie musisz uzyskać pozwolenie na użytkowanie domu.

Licz się jednak z tym, że zidentyfikowanie przez inspektora nadzoru budowlanego istotnych odstępstw od projektu, które nie były ujęte w adaptacji, będzie wiązało się z nałożeniem na Ciebie kary finansowej w wysokości 1000 zł za każde pojedyncze odstępstwo.

Niemniej stwierdzenie w trakcie urzędowej kontroli odstępstw nieistotnych od zatwierdzonego projektu nie będzie miało takich skutków i nie będzie wymagało wykonania czynności legislacyjnych. Nieistotne zmiany w projekcie można wprowadzać właściwie w miarę swobodnie.

Jaka jest minimalna wielkość działki i minimalna odległość budynku od granicy działki?

Czy zmiany w projekcie budowlanym i adaptacja projektu to pojęcia tożsame?

Należy odróżnić adaptację projektu budowlanego od wprowadzania zmian istotnych i nieistotnych w projekcie. Adaptacja dokonywana jest jeszcze przed zgłoszeniem budowy czy pozyskaniem zezwolenia na budowę, z kolei zmiany – istotne czy nieistotne – wdrożone mogą być już później, według zasad określonych w Prawie budowlanym.

Do czynności związanych z adaptacją zalicza się:

• ułożenie względem stron świata,
• ukształtowanie terenu,
• strefę klimatyczną,
• nośność gruntu,
• głębokość przemarzania.

Architekt adaptujący projekt domu potrzebuje określonych dokumentów, aby dokonać adaptacji.

Obowiązkowa adaptacja gotowego projektu może ograniczać się do dostosowania fundamentów do miejscowych warunków gruntowych, dlatego potrzebna jest opinia geotechniczna. Często jednak położenie działki, na której budujesz dom, a także inne czynniki z nią związane wymuszają wykonanie zmian w projekcie, które będą dla niej odpowiednie.

Co powinien zawierać projekt architektoniczno-budowlany?

Odpowiedzi na częste pytania dotyczące zmian w projekcie budowlanym

Masz dodatkowe pytania dotyczące wprowadzania zmian w projekcie budowlanym? Chcesz dowiedzieć się więcej, co o adaptacji i jego modyfikacjach mówi Prawo budowlane? Trudno jest Ci odróżnić zmiany istotne od nieistotnych? Zobacz naszą sekcję najczęściej zadawanych pytań wraz z udzielonymi odpowiedziami.

Czy możliwe jest przesunięcie budynku względem projektu?

Jest ono możliwe, ale zaliczone zostanie do zmian istotnych, dotyczących głównych wymiarów i lokalizacji budynku. Bez konsultacji z projektantem nie można zmieniać lokalizacji obiektu. Jest to spowodowane tym, że położenie budynku jest określone w tzw. decyzji o warunkach zabudowy lub wynika z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czy można zmienić miejsce izolacji?

Zmiana miejsca izolacji czy zmiana grubości warstwy ociepleniowej to modyfikacja istotna w projekcie, dlatego że jej efektem będzie inny obrys domu i inna powierzchnia zabudowy. Jeśli jednak autor gotowego projektu ujął zmianę grubości i miejsca ocieplenia w wykazie zmian dozwolonych, można ją swobodnie wprowadzić.

O ile można zwiększyć wymiary domu?

Zmiana powierzchni użytkowej domu nie zawsze będzie wymagała wykonania projektu zamiennego i zmiany warunków pozwolenia na budowę. Nie będzie tak, jeśli odstąpienie łącznie spełnia warunki:

• nie przekracza 2 proc. wysokości, szerokości bądź długości obiektu określonego w projekcie;
• nie zwiększa obszaru oddziaływania projektu;
• nie mieści się w zakresie odstępstw w przedmiocie zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z niego przez osoby niepełnosprawne, zmiany zamierzonego sposobu użytkowania lub jego części albo ustaleń MPZP itp.;
• nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Czy możliwa jest zmiana wielkości okien podczas budowy?

Zmiana wielkości okien podczas budowy, ich usytuowania czy liczby będzie zaliczona do nieistotnych zmian w projekcie.

Czy zmian w projekcie budowlanym może dokonać inny projektant?

Nowy projektant może przygotować projekt zamienny, w którym ujęte będą wszystkie istotne zmiany. Modyfikacja przez innego projektanta jest dopuszczalna prawnie, ale musi on oświadczyć, że przejmuje całą odpowiedzialność za sporządzony projekt zamienny.