Najczęściej popełniane błędy przy budowie domu. Część 1: rozpoczęcie budowy

Budowa domu to poważna inwestycja, dlatego należy się do niej odpowiednio przygotować. Okazuje się bowiem, że jeszcze przed rozpoczęciem prac oraz w początkowych fazach realizacji mogą pojawić się błędy, których lepiej unikać, aby realizacja marzenia o domu przebiegała bez zakłóceń i większego stresu. Co zrobić, by budowa domu krok po kroku poszła sprawnie? Oto kompletny poradnik, dzięki któremu zrobisz wszystko jak należy i będziesz spać spokojnie!

Błędy przed rozpoczęciem budowy

1. Zakup nieodpowiedniej działki

Wybór działki powinien być dobrze przemyślany. Najlepsza będzie ta uzbrojona, a więc posiadająca niezbędne przyłącza wodne i elektryczne, a także kanalizacyjne czy gazowe. Decydując się na działkę nieuzbrojoną, możesz co prawda liczyć na dużą niższą cenę, ale jednocześnie uzbrój się w cierpliwość i przygotuj się na dodatkowe koszty związane z koniecznością wykonania niezbędnych przyłączy.

Przez zakup nieodpowiedniego terenu rozumie się nie tylko działkę bez dostępu do mediów, ale również taką ze złymi warunkami gruntowo-wodnymi i skomplikowanym statusem prawny. Dlatego na etapie jej wyboru sprawdź dokładnie zarówno jej uzbrojenie (np. dzwoniąc do gminy lub gestora sieci), jak i księgi wieczyste. Aby uniknąć problemów związanych z gruntem, warto również wykonać badania geotechniczne.

2. Zakup projektu bez analizy planu miejscowego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy

Jest to jeden z najbardziej dotkliwych błędów, jakie popełniają inwestorzy. Może bowiem okazać się, że projekt nie spełnia wymagań dotyczących Twojej działki, co w skrajnych przypadkach uniemożliwi nawet rozpoczęcie budowy, a na pewno opóźni rozpoczęcie inwestycji.

Aby uniknąć problemów, sprawdź więc MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Ten dokument określa m.in.: jaki rodzaj zabudowy może znaleźć się na danej działce, jak powinien być posadowiony dom, jaki procent parceli można zabudować, a nawet jakiej wysokości budynek możesz postawić i jakim dachem go przykryć. Jeżeli dla Twojej działki nie został uchwalony MPZP, koniecznie wystąp o decyzję o warunkach zabudowy. 

W tym artykule nasz ekspert wyjaśnia, dlaczego nie warto czekać z uzyskaniem WZtki: Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy po 1 stycznia 2026

3. Źle dobrany projekt domu

Na etapie wyboru projektu jednym z największych błędów jest pośpiech, który może doprowadzić do tego, że wybrany dom nie spełni Twoich oczekiwań i potrzeb Twojej rodziny teraz i w przyszłości. Pamiętaj, że dom budujesz na lata i powinien on zapewniać Tobie oraz Twoim bliskim maksymalny komfort.

Dlatego poświęć odpowiednią ilość czasu na porównanie różnych projektów domów, uwzględniając przy tym nie tylko własne potrzeby i oczekiwania, ale również posiadany budżet (im większy dom planujesz, z tym wyższymi kosztami musisz się liczyć). To jednak nie wszystko. Na co jeszcze zwrócić uwagę przy wyborze projektu domu? Sprawdź: Jak wybrać projekt domu? 

Zobacz najpopularniejsze projekty domów!

HG-C11a

4 150 zł

4 150 zł

HG-I24

4 650 zł

4 650 zł

Terrier 5 bez garażu

4 399 zł

4 399 zł

Najpopularniejsze projekty domów

4. Niezgłoszenie zamiaru rozpoczęcia prac budowlanych

Masz już pozwolenie na budowę? Zanim wbijesz pierwszą łopatę, musisz zgłosić rozpoczęcie prac na swojej działce. Uzyskanie stosowanego pozwolenia albo zgłoszenie robót budowlanych jest obligatoryjne, niezależnie od tego, jakiej wielkości dom zamierzasz wybudować. Niedostosowanie się do tego obowiązku będzie jednoznaczne z samowolą budowlaną, a co za tym idzie – wstrzymaniem prac budowlanych oraz dotkliwymi karami. Mowa tu nie tylko o wysokiej grzywnie, ale również karze ograniczenia, a nawet pozbawienia wolności do 2 lat...

Jeżeli więc planujesz budowę domu, zgłoś taki zamiar w odpowiednim urzędzie i dopełnij wszelkich formalności. Sprawdź też artykuł na ten temat: Formalności związane z budową domu.

5. Zatrudnienie nieodpowiedniego kierownika budowy

Może to znacząco utrudnić odbiór prac, a także doprowadzić do błędów wykonawczych, opóźnień oraz większych kosztów.

Kierownik budowy powinien posiadać duże doświadczenie i wysokie kwalifikacje oraz być osobą kontaktową, aby nie tylko Wam dobrze się współpracowało, ale żeby potrafił porozumieć się z wykonawcami. Wybierając odpowiedniego specjalistę, ograniczasz ryzyko ewentualnych problemów w przyszłości do absolutnego minimum. A gdy trafisz na takiego, który rozumie realia polskiej budowy, prowadzenie i odbiór budowy przebiegną bez większego stresu.

6. Brak sprawdzenia tyczenia zarysu budynku

Tyczenie budynku polega na wyznaczeniu położenia obiektu względem otoczenia oraz granic działki i powinno mieć miejsce po jej uprzątnięciu i przygotowaniu terenu do rozpoczęcia prac. Nieprawidłowe wytyczenie budynku na działce może skutkować licznymi problemami – np. wzniesieniem domu niezgodnie z projektem czy błędami konstrukcyjnymi, których wyeliminowanie okaże się bardzo kosztowne.

Dlatego zawsze należy zlecić wytyczanie fundamentów doświadczonemu geodecie, dzięki czemu unikniesz konsekwencji technicznych, prawnych i finansowych. Nawet gdy zatrudnisz najlepszego specjalistę, warto sprawdzić zgodność tyczenia z założeniami projektu. Może to zrobić kierownik budowy lub sam inwestor.

Po wykonaniu prac ziemnych i wykopów sprawdź ponownie tyczenie, weryfikując czy znaczniki są na miejscu – dla pewności możesz zaprosić geodetę na wizytę kontrolną.

Ile kosztują usługi geodetów? Sprawdź: Cennik usług geodezyjnych

Jak uniknąć błędów przed rozpoczęciem prac? Budowa metodą zleconą

Jeżeli chcesz uniknąć wszystkich tych kosztownych błędów, zleć budowę domu specjalistom. Pomogą Ci oni także w przygotowaniach, kwestiach formalnych oraz wyborze odpowiedniego projektu. Dzięki temu nie tylko wyeliminujesz ryzyko pomyłek, ale również zaoszczędzisz dużo czasu i unikniesz stresu, jaki związany jest z samodzielną organizacją budowy domu metodą gospodarczą. Zlecając prace generalnemu wykonawcy, zyskujesz komfort, czas i poczucie bezpieczeństwa.

Mamy nadzieję, że powyższe porady pomogą Ci odpowiednio przygotować się do budowy wymarzonego domu. Odpowiedzi na niektóre wyzwania znajdziesz w podlinkowanych publikacjach. Zapraszamy również do zapoznania się z kolejną częścią naszej serii artykułów, która będzie dotyczyć błędów przy wykonaniu stanu zero - do przeczytania już wkrótce.