Polski Ład i domy do 70m2 bez pozwolenia – najczęściej zadawane pytania. Dokumenty, formalności i przepisy
W związku z wielkim zainteresowaniem tematem budowy domów do 70 m2 bez pozwolenia, zebraliśmy najczęściej powtarzające się pytania i wspólnie z prawnikami przygotowaliśmy odpowiedzi tworząc możliwie najbardziej dokładne kompendium wiedzy na ten temat.
Jaki dom na zgłoszenie do 70 m2 powierzchni zabudowy można wybudować zgodnie z przepisami?
W 2021 roku Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) rozpisał konkurs na opracowanie projektów domów, które mają spełniać założenia Polskiego Ładu. Te z nich, które zostaną wybrane przez jury, w przyszłości mają stanowić bazę zapowiadanych przez rząd projektów za złotówkę.
Zgodnie z opisem przedmiotu konkursu umieszczonej na stronie gunb.gov.pl ma to być: „Projekt koncepcyjny, będący przedmiotem Konkursu, ma dotyczyć wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2 . Dom ma być przeznaczony dla czteroosobowej rodziny i spełniać współczesne oczekiwania użytkowe.”
Zgodnie z art. 29 ust. 1a Prawa budowlanego, taki dom musi spełnić wszystkie poniższe warunki:
- być wolnostojącym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym,
- mieć nie więcej niż dwie kondygnacje,
- jego powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 70 m2,
- obszar oddziaływania nieruchomości musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany,
- budowa prowadzona jest w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.
Czy dom do 70 m2 może być domem piętrowym, czy musi być domem parterowym?
Jeżeli zostaną spełnione warunki Prawa budowlanego, o których piszemy wyżej budowa domu z nie więcej niż dwiema kondygnacjami będzie możliwa w trybie zgłoszenia. Jeżeli planujemy więcej niż dwie kondygnacje – zgodnie z przepisami konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Zgodnie z zapisami konkursu ograniczeniem jest liczba kondygnacji, co nie wyklucza możliwości budowy domów piętrowych.
Czy można wybudować dom do 70m2 na zgłoszenie na działce mniejszej niż 500m2?
Minimalna powierzchnia działki uzależniona jest od projektu oraz wynikających z niego odległości budynku od granic działki.
Minimalne odległości budynku od granic działki lub innych obiektów wyznaczają §11 - §13 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12.04.2002.
Więcej na ten temat w artykule: Jaka jest minimalna wielkość działki i minimalna odległość budynku od granicy działki?
Jeżeli projektowany budynek pozwoli na utrzymanie wyżej wymienionych odległości na działce o powierzchni mniejszej niż 500 m2, to budowa domu będzie możliwa i na takiej działce.
Czy można wybudować dom do 70 m2 na zgłoszenie, a następnie go sprzedać lub wynająć?
Zgodnie z art. 30 ust. 2a punkt 6 Prawa budowlanego, inwestor do zgłoszenia zobowiązany jest załączyć oświadczenie, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.
Ustawa nie definiuje, na czym ma polegać „zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”, ale można przyjąć iż budowanie tego rodzaju domu z zamiarem jego przekazania na wynajem bądź dalszej odsprzedaży nie będzie służyło własnym potrzebom mieszkaniowym inwestora.
W świetle prawa cywilnego taki dom będzie można wprawdzie sprzedać albo wynająć, ale osoba która to zrobić narazi się na odpowiedzialność karną za złożenie fałszywego oświadczenia.
Czy w przypadku pogorszenia sytuacji inwestora, w skutek choroby lub utraty źródeł dochodu można sprzedać dom do 70 m2 na zgłoszenie?
Przepisy są w tym przypadku nieprecyzyjne i brak jest jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie (przy założeniu, że chodzi o tzw. domy do 70m2 budowane „na zgłoszenie”). Zgodnie z art. 30 ust. 2a punkt 6 Prawa budowlanego, inwestor do zgłoszenia zobowiązany jest załączyć oświadczenie, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.
Dlatego każdy przypadek powinien być oceniany indywidualnie.
Ustawa nie definiuje, na czym ma polegać „zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”, ale można przyjąć iż budowanie tego rodzaju domu z zamiarem jego przekazania na wynajem bądź dalszej odsprzedaży nie będzie służyło własnym potrzebom mieszkaniowym inwestora.
W świetle prawa cywilnego taki dom będzie można wprawdzie sprzedać albo wynająć, ale osoba która to zrobi może narazić się na odpowiedzialność karną.
Co grozi inwestorom, którzy wybudują domy do 70 m2 w celu innym, niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, czyli na sprzedaż lub wynajem?
Zgodnie z przepisami obowiązującym od 3 stycznia 2022 r., inwestor do zgłoszenia budowy musi załączyć oświadczenie, „że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Zgodnie z obowiązującym Kodeksem karnym jest to przestępstwo zagrożone karą pozbawienia wolności (więzienia) od 6 miesięcy do lat 8.
Jak powinno brzmieć oświadczenie inwestora o budowie domu do 70 m2 na własne potrzeby mieszkaniowe?
Przykładowa treść może brzmieć następująco.: „Ja, niżej podpisany X Y oświadczam, że planowana przeze mnie budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia moich własnych potrzeb mieszkaniowych”. Dodatkowo, składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”; klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń”
Po jakim okresie będzie można sprzedać dom do 70 m2 wybudowany na zgłoszenie? Czy znany jest jakiś okres „karencji” po którym będzie można taki dom sprzedać?
Przepisy są nieprecyzyjne i brak jest jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, ponieważ przepisy nie wskazują okresu „karencji”, po upływie którego możliwe będzie wynajęcie bądź odsprzedaż domu na zgłoszenie do 70 m2. Odpowiedzi szukać można w innych przepisach, np. może to być 5 lat, bo taki jest wymagany okres zamieszkiwania i zameldowania, wymagany do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
Czy jeśli zgłosimy budowę budynku letniskowego, a w MPZP lub WZ są zapisy pozwalają na budowę domów całorocznych, możemy zmienić sposób jego użytkowania?
Przepisy co do zasady dopuszczają zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Przepisy określają, że w zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i co należy dołączyć do zgłoszenia.
Więcej informacji https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/555
W jaki sposób należy dokonać zgłoszenia zamiaru zmiany sposobu użytkowania?
Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych, czyli tak jakby zgłoszenia zmiany nie było.
Czy każdy dom letniskowy można przekształcić w dom mieszkalny całoroczny?
Nie każda zmiana domu letniskowego będzie możliwa, ponieważ inne są warunki dla domu letniskowego, a inne dla domu jednorodzinnego przeznaczonego na cele mieszkaniowe.
Dom letniskowy nie musi spełniać wszystkich wymagań dla domu całorocznego, w szczególności:
- może stanąć na działce nieuzbrojonej (bez dostępu do mediów)
- nie musi mieć instalacji grzewczej
- nie musi spełniać norm termoizolacyjnych
- minimalną wysokość pomieszczeń wewnętrznych może wynosić 220 cm zamiast 250 cm.
Kiedy nie można dokonać zmiany sposobu użytkowania domu (obiektu)
Organ administracji architektoniczno-budowlanej wniesie sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
- wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
- narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- może spowodować niedopuszczalne:
- zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
- pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
- pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
- wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Czy istnieje minimalny okres użytkowania domu jako wypoczynkowego, po którym możemy zgłosić zamiar przekształcenia go w dom całoroczny?
Z przepisów nie wynika, by ustawodawca narzucał okres „karencji”, który zmuszałby do odczekania pomiędzy odebraniem domu letniskowego, a możliwością zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.
Jakie formalności musi spełnić inwestor przy zgłoszeniu zakończenia budowy?
Czy faktycznie należy wykonać tylko inwentaryzację powykonawczą? Po jakim czasie można rozpocząć użytkowanie domu?
Do użytkowania domu jednorodzinnego (niezależnie od tego, czy budowa była realizowana w oparciu o pozwolenie czy na zgłoszenie) można przystąpić co do zasady po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.
Jakie dokumenty należy dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy domu?
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy domu do 70 m2 należy m.in. dołączyć, (jeżeli nie wyznaczono kierownika budowy), dwa oświadczenie inwestora:
- o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia o szczegółowym zakresie i formie projektu budowlanego,
- zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.
Więcej informacji na temat niezbędnych dokumentów, składanych przy zakończeniu budowy, znajdziesz TUTAJ >>.
Czy w przypadku budowy domu posiadającego ogrzewanie gazowe, musimy uzyskać na nie dodatkowe pozwolenie?
Jeżeli budujemy nowym dom, to jego projekt powinien zawierać wszystkie niezbędne instalacje, w tym gazową. Uzyskanie pozwolenia/dokonanie zgłoszenia budowy nowego budynku obejmuje całość, w tym te instalacje które zostały zaprojektowane, i nie wymaga uzyskania odrębnego pozwolenia na instalację w nowobudowanym budynku ogrzewania gazowego.
Czy budując dom do 70 m2 zabudowy muszę posiadać uzgodnienie przyłączy mediów, na przykład gazu i prądu?
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć m.in. protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem, sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności lub osoby.
Jak wygląda sytuacja w przypadku chęci wprowadzania zmian?
Standardowo robi to architekt adaptujący. Czy jest on również niezbędny przy projektach na zgłoszenie?
Tak, architekt adaptujący jest niezbędny także przy wprowadzaniu zmian w projektach na zgłoszenie.
Do czego trzeba wynająć architekta adaptującego? Czy tylko do sprawdzenia obszaru oddziaływania?
Architekt adaptujący przygotowuje projektu zagospodarowania działki lub terenu, sporządza go na aktualnej mapie do celów projektowych (czyli wrysowania domu w działkę inwestora).
Architekt jest niezbędny także wówczas, gdy inwestor chciałby wprowadzić do projektu zmiany.
Czy w przypadku domów na zgłoszenie wymagana jest tablica budowy i dziennik budowy?
Tablica informacyjna jest potrzebna również w przypadku domów na zgłoszenie.
Dziennik budowy potrzebny jest w przypadku robót budowlanych wymagających ustanowienia kierownika budowy. Zatem jeśli Inwestor budujący domu na zgłoszenie do 70 m2 powierzchni zabudowy, nie wyznaczy kierownika budowy, budowa taka nie wymaga dziennika budowy.
Czy wszystkie projekty ze strony Extradom.pl, które widnieją w zakładce Projekty do 70m2 zabudowy, pozwolą budować na zgłoszenie?
Domy w zakładce „Projekty do 70 m2 zabudowy” na stronie Extradom.pl wybrane są zgodnie z obwiązującymi w przepisach Polskiego Ładu zasadami, są to domy wolnostojące, do 70m2 powierzchni zabudowy, bez podpiwniczenia.
W razie wątpliwości, przed zakupem warto jednak zapytać konsultanta, bo znaczenie mają m.in. powierzchnia, kształt i otoczenie działki, na której realizowana będzie budowa.
Porada wideo odnośnie powyższego tematu:
Autor artykułu
Inne artykuły tego autora
Następny artykuł
Top 10 najpopularniejszych projektów 2018 roku
Parterowe, piętrowe, a może z poddaszem użytkowym? Który typ domu cieszył się największym zainteresowaniem? Aż siedem proj...
