Stan deweloperski – co wchodzi w skład i ile kosztuje budowa domu do stanu deweloperskiego?

Co to jest stan deweloperski?

Zacznijmy wobec tego od definicji: czym jest stan deweloperski? Odpowiedź na tak postawione pytanie nie jest jednoznaczna, gdyż precyzyjne wyjaśnienie tego terminu nie istnieje. Najogólniej mówiąc, stan deweloperski domu lub mieszkania oznacza standard wykończenia nieruchomości oddawanej do użytku. Można zatem powiedzieć, że definicja terminu i budowa domu będą uzależnione od praktyki konkretnej firmy i zapisów umowy.

Szacunki pokazują, że nawet 90% Polaków szukających nieruchomości z pierwszej ręki, skuszona niższą ceną, decyduje się na stan deweloperski. Czyli jaki właściwie? Najczęściej oznacza to, że po odebraniu kluczy można przystępować do prac wykończeniowych. 

W niektórych ofertach pojawia się deklaracja, że kupujący w cenie zakupu nieruchomości otrzymuje stan deweloperski podwyższony. Tu również nie ma mowy o jednoznaczności. Przeważnie oznacza to, że ściany wewnętrzne zostały pokryte gładzią i pomalowane na biało. Rzadziej zdarza się, że deweloper decyduje się na tzw. biały montaż. Część firm za standard podwyższony uznaje wyposażenie budynku w drzwi antywłamaniowe.

Jakie prace obejmuje stan deweloperski domu?

Aby uniknąć nieporozumień i przykrego zaskoczenia, przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, co obejmuje stan deweloperski w przypadku konkretnej inwestycji. Najczęściej możesz spodziewać się, że wykonane zostaną następujące prace:

• położenie tynków wewnętrznych i zewnętrznych;
• przygotowanie ścian do malowania;
• wstawienie drzwi zewnętrznych;
• wstawienie okien i montaż parapetów (zewnętrznych i wewnętrznych);
• wykonanie wylewki podłogowej;
• wykonanie podbitki dachowej i ocieplenia dachu;
• podłączenie i rozprowadzenie instalacji: wodno-kanalizacyjnej, wentylacyjnej, grzewczej i elektrycznej (wraz z gniazdkami);
• montaż grzejników;
• ocieplenie elewacji i poddasza;
• osadzenie rur spustowych;
• wykonanie schodów i balustrad;
• wykonanie ogrodzenia.

Deweloperzy, którzy sprzedają domy w ramach nowobudowanego osiedla, często decydują się rozszerzyć stan deweloperski. Co wchodzi w skład takiej oferty? Może to być przygotowanie drogi dojazdowej, zagospodarowanie zieleni wokół budynku, przygotowanie miejsc parkingowych przy posesji.

Jak widać, to, jak wygląda stan deweloperski, nie pozwala na natychmiastowe wprowadzenie się do budynku, ale stanowi przygotowanie do dalszych prac remontowych. Nie poprzestawaj jednak na tak ogólnikowych stwierdzeniach. Mimo że wymienionych wyżej elementów w zasadzie możesz być pewny, ich standard może się różnić.

Jeden deweloper zaoferuje drewniane okna i kamienne parapety, u innego zastaniesz ramy z tworzywa sztucznego. Dopytuj o detale, a najlepiej od razu poproś o załącznik do umowy, w którym zostaną określone wszelkie szczegóły stanu deweloperskiego domu: co zawiera i w jaki standard się wpisuje.

W dokumencie nie może zabraknąć informacji o rodzaju i jakości zastosowanych materiałów oraz szczegółów dotyczących instalacji. Najważniejsze kwestie to:

• jaki tynk został położony na ścianach;
• jakiego typu profile okienne zamontowano i jaki mają one współczynnik przenikalności ciepła;
• jakiej klasy drzwi wejściowe są wliczone w cenę;
• czy rozprowadzono przyłącza wodno-kanalizacyjne, a jeśli tak, czy są ukryte w ścianach czy pozostawione do zabudowy kartonowo-gipsowej;
• czy i jakie parapety zostaną zainstalowane na zewnątrz i wewnątrz;
• jakiego rodzaju grzejniki zostaną zamontowane;
• czy na balkonie lub tarasie zostanie położona terakota i jakiej klasy będzie materiał.

Jak widać, tych pytań jest sporo, ale warto je zadać. Późniejszy przebieg prac i ich koszty w dużej mierze są uzależnione właśnie od szczegółów wykonania stanu deweloperskiego.

Łazienka to pomieszczenie, którego wykończenie będzie generowało najwięcej wydatków i może okazać się, że jedynie pozornie oszczędzasz, decydując się na stan deweloperski. Kuchnia również może być przystosowana do potrzeb domowników, ale także w pewnym zakresie.

Kosztorys budowy domu do stanu deweloperskiego 2022 r.

Analiza rynku pokazuje, że w ostatnich trzech latach przeciętny koszt budowy domu wzrósł o ok. 20%. Jednym z najistotniejszych czynników decydujących o tej tendencji jest wyższy cennik materiałów budowlanych – przy niektórych, na przykład blachach stalowych, podwyżki sięgnęły nawet 100%. Oznacza to, że w przypadku szacowanego kosztu budowy domu 100 m kw. stan deweloperski także będzie kosztował więcej.

Jeśli wymienić argumenty przemawiające za tym, by wybrać stan deweloperski domu, koszt inwestycji niewątpliwie znajduje się na pierwszym miejscu listy. Ostateczna cena jest uzależniona od wielu czynników: powierzchni użytkowej, liczby kondygnacji, liczby pomieszczeń, a nawet lokalizacji nieruchomości. Duże znaczenie ma jakość zastosowanych materiałów.

Czy można precyzyjnie obliczyć, ile kosztuje stan deweloperski? Cena za m² przeważnie wskazana jest w ofercie, osobno dla stanu surowego, osobno dla deweloperskiego. Najczęściej, przy średnim standardzie domu musisz wygospodarować ok. 4 – 4,5 tysięcy złotych za m². Wiele zależy jednak od konkretnego metrażu.

W przypadku powierzchni użytkowej ok. 150 m² domu stan deweloperski do 300 tysięcy złotych jest mało realny. Wykonanie instalacji wewnętrznych, tynków, gładzi, elewacji, posadzek i ocieplenie dachu to nawet 400 tysięcy złotych. Oznacza to wyraźny wzrost w stosunku do 2021 roku, gdy za podobny zakres prac trzeba było zapłacić w granicach 350 tysięcy złotych.

Jeśli masz niewielki budżet, ale nie chcesz rezygnować z komfortu, zwróć uwagę na nieco mniejsze domy. Stan deweloperski do 200 tysięcy złotych jest możliwy, jeśli popracujesz nad samą przestrzenią. Szacuje się, że jeden pokój o powierzchni 12 m², to o ok. 60 tysięcy złotych wyższy łączny koszt inwestycji, a każdy balkon – przynajmniej 5 tysięcy złotych. Sporo zaoszczędzisz rezygnując z garażu w bryle domu. Stan deweloperski do 150 tysięcy złotych łatwiej osiągnąć, zamieniając niektóre materiały na tańsze.

Dowiedz się więcej: Stan surowy zamknięty – co obejmuje ten etap podczas budowy domu?

Ile kosztuje wykończenie domu pod stan deweloperski?

O jakich dokładnie kwotach mowa? Można przyjąć, analizując propozycje firm przybliżających stan deweloperski, koszt wykończenia na poziomie ok. 1000 – 2000 zł/m². Oznacza to, że wydatek rzędu 200 tysięcy złotych przekłada się na względnie wysoki standard.

Oczywiście, kwoty w odniesieniu do konkretnych pomieszczeń nie są jednorodne. Najdrożej wypada wykończenie łazienki, stan deweloperski nie uwzględnia bowiem armatury, płytek, detali. Zdecydowanie tańsze będą poszczególne pokoje.

Czy warto wziąć kredyt na sfinalizowanie budowy domu do stanu deweloperskiego?

Większość banków oferujących kredyty hipoteczne proponuje swoim klientom finansowanie nieruchomości do stanu wykończonego. Możesz jednak starać się również o kredyt hipoteczny na stan deweloperski. Z oczywistych względów taka oferta będzie tańsza. Kiedy warto się na nią zdecydować?

Kredyt na stan deweloperski sprawdzi się, gdy masz niższą zdolność kredytową lub obawiasz się zbyt wysokiej raty. Musisz jednak pamiętać, że trzeba spełnić kilka warunków, by uzyskać tego typu kredyt na budowę domu.

Stan deweloperski powinien umożliwiać uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – niezbędne koszty muszą pokryć środki z kredytu i wkład własny. Nie ma możliwości, by najpierw wziąć kredyt na budowę domu, a później kredyt na jego wykończenie.

Jakie są etapy budowy domu w stanie deweloperskim?

Jeśli zdecydujesz się na ofertę dewelopera, po odbiorze kluczy czekają cię kolejne etapy budowy domu. Stan deweloperski stanowi punkt wyjścia do działań przygotowujących nieruchomość do zamieszkania. Od czego zacząć?

Poniżej znajdziesz przykładowy plan, zgodnie z którym możesz postępować przy stanie deweloperskim. Co dalej zrobić? Zastosowana kolejność prac jest nieprzypadkowa – postępując w zgodzie z nią, unikniesz niepotrzebnych błędów. 

• Montaż ościeżnic

Do wykonania tego zadania wystarczą podstawowe umiejętności manualne i budowlane. Działanie zajmie od 2 do 6 godzin, a średni koszt jednej ościeżnicy wynosi 150 złotych.

• Wykończenie ścian

Kolejnym krokiem jest wykończenie ścian wewnętrznych. Możesz je pomalować, wytapetować lub pokryć tynkiem dekoracyjnym. Zanim zaczniesz, zabezpiecz stolarkę okienną i ościeżnice, aby uniknąć ich zachlapania. Czas potrzebny na wykonanie takich prac to od 1 do 3 dni, choć jest to uzależnione – podobnie jak koszty – od technologii, na jaką się zdecydujesz.

• Wykończenie łazienki i łazienki

W tym przypadku kolejność prac jest dość oczywista. Rozpocznij od łazienki: położenia płytek, podłączenia urządzeń sanitarnych, zamocowania wyposażenia. Później zajmij się zabudową kuchenną wraz ze sprzętem AGD. Przygotowanie obu pomieszczeń zajmie około tygodnia.

• Montaż podłóg

W stanie deweloperskim zazwyczaj podłoże jest przygotowane do montażu posadzek. Oznacza to, że ten etap nie powinien nastręczać większych problemów. Wygospodaruj jedynie odpowiedni czas – jest on uzależniony, podobnie jak koszty, od metrażu i typu podłogi.

• Montaż drzwi

Na zamontowanych wcześniej ościeżnicach osadź drzwi. Prace przebiegną sprawniej, jeśli będą wykonywać je dwie osoby. Czas potrzebny na montaż to od 30 do 120 minut.

Tym samym prace dobiegły końca. Teraz wystarczy już tylko umeblować i udekorować mieszkanie. To prawdopodobnie najprzyjemniejszy etap urządzania własnych czterech kątów, w którym ogranicza cię jedynie budżet i… wyobraźnia. Trudno oszacować czas, jaki na to poświęcisz. Pomijając koszty, trzeba wziąć pod uwagę także czas oczekiwania na wyposażenie.

Sprawdź: Stan surowy otwarty – co oznacza i jaki zakres prac obejmuje?

Czy warto kupić dom w stanie deweloperskim?

Odpowiedź na pytanie, czy warto zdecydować się na dom w stanie deweloperskim, wcale nie jest jednoznaczna, choć ogromna popularność tego rozwiązania wskazuje, że kupujący doceniają jego liczne zalety.

Podstawową korzyścią jest znacznie niższa kwota, jaką musisz przeznaczyć na kupno domu. Stan deweloperski oznacza również, że większość prac wymagających wiedzy i umiejętności budowlanych została już wykonana, ty zaś w dalszym ciągu masz wpływ na dobór materiałów i ostateczny charakter aranżacji. Nie jest to możliwe przy nieruchomości wykończonej pod klucz bez generalnego remontu.

Gdy oglądasz dom, stan deweloperski sprawia, że znacznie łatwiej jest wyobrazić sobie gotowe już wnętrza. Możesz także zmodyfikować zastany układ, na przykład usuwając lub dodając niektóre ścianki działowe.

Kupno domu w stanie deweloperskim ma jednak swoje wady. Cała inwestycja, po doliczeniu wydatków na wykończenie, wypada drożej niż gotowy dom lub samodzielna budowa. Nie będziesz także mógł wprowadzić się do wnętrz od razu po odebraniu kluczy, ponieważ czeka cię jeszcze wiele pracy i konieczność koordynowania budowy.

Co to jest stan zero? Jaki jest czas i koszt doprowadzenia budynku do stanu zerowego?

Na co warto uważać przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Wcześniej pisaliśmy już o tym, by – w celu uniknięcia nieporozumień – wszelkie warunki i szczegóły dotyczące inwestycji uzgadniać na piśmie. 

Podstawę stanowi umowa na budowę domu w stanie deweloperskim. To dokument w formie aktu notarialnego, w którym deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść prawo własności na nabywcę po zakończeniu budowy, a nabywca – pokryć wszelkie koszty nabycia tego prawa.

Mówiąc w skrócie, umowa oznacza, że deweloper wybudowaną nieruchomość sprzeda, a nabywca za nią zapłaci. Na podstawie tego dokumentu nie stajesz się automatycznie właścicielem domu. Dojdzie do tego dopiero po podpisaniu aktu notarialnego.

Istnieje kilka ważnych punktów, które powinna zawierać umowa deweloperska. Na co uważać w szczególności? Poniżej znajduje się spis kilku takich kwestii.

• Możliwość zmiany ceny

Zdarza się, że po zakończeniu budowy powierzchnia domu różni się nieznacznie od tej przewidzianej w projekcie. Przeważnie to rozbieżności na poziomie 1 – 2%. Sprawdź, czy będzie to miało wpływ na cenę. Jeśli tak, to jaki. Zweryfikuj, jakie są warunki odstąpienia od umowy w takiej sytuacji.

• Odstąpienie od umowy przy negatywnej decyzji kredytowej

Zwróć uwagę na warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Taka konieczność może zaistnieć, gdy nie otrzymasz kredytu. Sprawdź, jakie będą następstwa wspomnianej sytuacji.

• Klauzule dotyczące rękojmi

Koniecznie sprawdź, czy w umowie znajdują się zapisy dotyczące rękojmi za wady, regulacje dotyczące standardu lub zakresu prac składających się na stan deweloperski. Firma nie może uniknąć odpowiedzialności związanej z ewentualnymi wadami budowlanymi, gdyż kwestie te wynikają z przepisów polskiego prawa.

• Termin odbioru technicznego

Sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości to jeden z ważniejszych elementów procesu kupna domu. Zweryfikuj, czy w umowie został określony termin odbioru technicznego oraz ewentualne kary za jego przekroczenie. Niestety, firmy przeważnie unikają precyzji, posługując się sformułowaniami „po zakończeniu prac budowlanych” lub „po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie”.

Przeczytaj: Umowa o roboty budowlane – czym jest i co powinna zawierać?

Co należy sprawdzić przy odbiorze domu od dewelopera?

Gdy budowa domu zostanie zakończona, przychodzi moment odbioru nieruchomości. Na takie spotkanie z przedstawicielem dewelopera możesz udać się w pojedynkę lub w towarzystwie specjalisty z zakresu budownictwa. W drugim przypadku zdecydowanie łatwiej będzie znaleźć usterki lub niedociągnięcia i wynegocjować ich poprawienie.

Gdy budynek będzie w stanie deweloperskim, a odbiór domu wyznaczony na konkretną datę, przygotuj się do procedury. Przeanalizuj umowę i załącznik z wyszczególnionym zakresem prac. Dzięki temu łatwiej sprawdzić, czy deweloper wywiązał się ze zobowiązań. Jeśli nie, będzie miał 2 tygodnie na uznanie lub odmowę uznania zgłoszonych wad oraz 30 dni na ich usunięcie.

Co należy sprawdzić w czasie odbioru? Najważniejsze elementy to:

• metraż domu – ewentualne rozbieżności muszą mieścić się we wskazanym w umowie marginesie błędu;
• pion i poziom ścian oraz kąty pomiędzy nimi;
• stan tynków wewnętrznych i zewnętrznych;
• poziom i równość podłóg;
• stan okien i drzwi;
• prawidłowe wykonanie instalacji elektrycznej, grzewczej i wentylacyjnej.

Odbiór domu kończy się przygotowaniem protokołu zdawczo-odbiorczego ze wskazaną faktyczną datą oraz listą ewentualnych usterek i terminem ich usunięcia.

Czym różni się stan surowy od stanu deweloperskiego?

Stan deweloperski zamknięty to nie jedyna opcja dostępna na rynku pierwotnym. Możesz kupić również nieruchomość w stanie surowym. Który wariant będzie korzystniejszy? Wszystko zależy od twoich oczekiwań i potrzeb.

Na czym polegają różnice na linii: stan surowy zamknięty a deweloperski? Stan surowy oznacza, że nieruchomość jest zabezpieczona przed działaniem czynników atmosferycznych. Innymi słowy: budynek ma już kompletną konstrukcję nośną, fundamenty, ściany, stropy, dach, okna, a nawet drzwi zewnętrzne. Zamontowana jest również instalacja wodno-kanalizacyjna. Pomieszczenia są jednak nieruszone, a ściany i posadzki tworzy beton.

Wszystko to sprawia, że stan surowy nie pozwala na zamieszkanie w domu. Z reguły poprzedza stan deweloperski, który jest kolejnym etapem.

Nie przegap: Jak wyglądają formalności przy budowie domu w 2022 roku?

Stan deweloperski a pod klucz – czym różnią się od siebie?

Kolejną kwestią, którą warto rozstrzygnąć, jest zagadnienie: stan pod klucz a deweloperski – czym się różnią. W tym przypadku raczej nie ma kłopotu z pierwszą definicją.

Decydując się na dom w stanie pod klucz, otrzymujesz gotowe wnętrza, do których od razu możesz się wprowadzić. Wystarczy jedynie poustawiać meble i wnieść wyposażenie. Deweloper zadba o położenie podłóg, pomalowanie ścian, instalację sprzętów sanitarnych i urządzeń AGD. Oczywiście, wszystko odbywa się na podstawie ustaleń zawartych w umowie deweloperskiej.

Stan deweloperski a pod klucz – który wariant jest lepszy? W tym przypadku ponownie wszystko zależy od twoich oczekiwań. Opcja pod klucz niewątpliwie jest bardzo wygodna, jednak wraz z jej wyborem tracisz możliwość samodzielnego dopasowania poszczególnych elementów. W razie usterek należy starać się o ich usunięcie u dewelopera, co zajmuje sporo czasu.

W przypadku domu wykończonego pod klucz nie musisz jednak planować kolejnych etapów prac ani wygospodarowywać dodatkowych zasobów finansowych. Wystarczy wnieść rzeczy i… mieszkać