Warunki techniczne 2024. Jakie zmiany w przepisach od 1 sierpnia?

Od 1 sierpnia 2024 roku pojawiło się kilka znaczących zmian w zakresie warunków technicznych, zarówno dla domów jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych. Nowe wytyczne dotyczą między innymi ustalania minimalnej odległości budynku od granicy działki, ilości terenów zielonych, czy miejsc parkingowych dla osób z niepełnosprawnościami. Które z tych zmian mają znaczenie dla osób budujących dom jednorodzinny? Jakie nowości czekają na przyszłych inwestorów? Przygotowaliśmy listę, jakie nowe warunki techniczne 2024 weszły w życie.

Doprecyzowanie sposóbu określania odległości budynku od granicy działki budowlanej

Nowe warunki usytuowania domu na działce z pewnością ucieszą te osoby, które mają posesje o niestandardowym kształcie lub decydują się na projekt domu, w którym ściany zewnętrzne mają nieregularny kształt. Teraz łatwiej będzie umieścić obiekt budowlany na działce. Wcześniej ściana budynku było uznawana za całość. Obecnie przy ścianie łamanej lub zaokrąglonej każdy z jej elementów (odcinków) będzie rozpatrywany oddzielnie.

Zobacz najnowsze projekty domów!

Modrowo bb 70

4 399 zł

4 399 zł

Grochowo bb 70

4 399 zł

4 399 zł

BK-29

4 299 zł

4 299 zł

Najnowsze projekty domów

Zgodnie z  § 12 ustęp 1a rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 9 maja 2024 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdy ściana zewnętrzna jest położona ukośnie w odniesieniu do granicy działki, to budynek nie może zostać usytuowany: "w odległości mniejszej niż 4 m, lecz nie mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej, przy spełnieniu łącznie następujących warunków:

• ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do tej granicy działki;
• odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.”

Zgodnie z  § 12 ustęp 10 a sposób określania minimalnej odległości ściany budynku od granicy działki budowlanej został omówiony w załączniku 1a do tego Rozporządzenia. Poniżej przedstawiamy i interpretujemy wybrane rysunki z załącznika 1a, które wskazują na sposób określania odległości ściany budynku od granicy działki budowlanej:

Rysunek nr 1 i 2 z załącznika 1a:

Najprostsze dwa ze wszystkich wariantów ustawienia domu względem granic działki. W przypadku ściany prostej bez okien lub drzwi, usytuowanej równolegle, minimalna odległość budynku od granicy działki to 3 metry. Gdy są okna lub drzwi, to minimalna odległość zwiększa się do 4 metrów.

Rysunek nr 4 z załącznika 1a:

Na tym rysunku widać, że każdy z fragmentów ściany z uskokiem traktowany jest osobno i odległość od każdego fragmentu ściany do granicy działki jest oddzielnie mierzona. Odległość od granicy działki odcinka ściany z oknem lub drzwiami to 4 metry, a dla odcinka ściany bez okna to 3 metry.

Rysunek nr 5, 6 i 7 z załącznika 1a:

Na tych 3 rysunkach przedstawiono sposób określania odległości w przypadkach, gdy ściana domu jest usytuowana inaczej niż równolegle względem garnicy działki. W przypadku ścian z załamaniami, każda część ściany, którą wyznaczają załamania,  traktowana jest osobno, a odległość do granicy działki mierzy się od najbardziej wysuniętego punktu danego fragmentu.

Gdy mamy do czynienia ze ściana prostą, ale usytuowaną nierównolegle do granicy działki, minimalną odległość mierzemy od najbardziej wysuniętych punktów. W przypadku okna lub drzwi jest to najbardziej wysunięty punkt otworu. Dla zaokrąglonej ściany, odległości mierzone są analogicznie - od najbliżej położonych punktów względem granicy działki.

Polecamy również materiał wideo o określaniu odległości od granicy działki:

Jednocześnie należy pamietać, aby przy lokalizowaniu domu na działce, zachować minimalną odległość domu od lasu, która wynosi 8 metrów. Wszystkie te warunki wynikające z przepisów prawa uwzględnia architekt adaptujący w procesie adaptacji projektu domu. Dzięki jasnym wytycznym określonym przez warunki techniczne 2024, zadanie to jest mniej kłopotliwe.

Dowiedz się więcej o adaptacji: Adaptacja gotowego projektu domu. Co zakłada, kto jej dokonuje?

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl, tak ocenia wprowadzone niedawno zmiany:

"Jedną z największych słabości polskiego Prawa budowlanego, na którą od dawna wskazuje wielu ekspertów, jest brak spójnych, szczegółowych przepisów, a decyzje dotyczące zgody na lokalizację obiektów, z powodu różnych interpretacji mogły się różnić w zależności od gminy. Dla tego wszelkie inicjatywy ustawodawcy zmierzające do ich uściślenia i ujednolicenia należy przyjąć z zadowoleniem. Niewątpliwie jest to krok w dobrą stronę i pozostaje mieć nadzieję, że również inne przepisy stwarzające zbyt duże pole do swobodnej interpretacji doczekają się bardziej szczegółowych uregulowań prawnych."

Czytaj również: Jak sprawdzić, czy wybrany projekt zmieści się na działce?

Wzmożone wymagania izolacyjności akustycznej

Zgodnie z nowym rozporządzeniem, warunki techniczne 2024 wskazują na to, że wymagane jest stosowanie przegród między mieszkaniami w budynkach jednorodzinnych, które będą spełniać określone normy izolacyjności akustycznej, jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Jest to szczególnie ważne dla inwestorów, którzy zdecydują się na projekt domu dwulokalowego, gdyż będą musieli szczególnie zadbać o parametry przegród oddzielających mieszkania.

Czym różni się dom w zabudowie bliźniaczej od dwulokalowego? Sprawdź: Domy w zabudowie bliźniaczej

Dom dwulokalowy z osobnymi wejściami - projekt domu Kalipso 5 - dwulokalopy PLP WRD3249

W § 326 Rozporządzenia dodano ust. 4a, który brzmi: "Ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach.” 

Wspomniana wyżej Polska Norma PN-B-02151-3:2015 podaje minimalne wartości izolacyjności od dźwięków powietrznych przegród wewnętrznych w budynkach mieszkalnych:

• strop między mieszkaniami: R'_A1 ≥ 51 dB
• ściana między mieszkaniami: R'_A1 ≥ 50 dB
• ściana pełna bez drzwi: R'_A1 ≥ 50 dB
• ściana z drzwami, gdy w mieszkaniu jest przedpokój oddzielony drzwiami od pozostałej części mieszkania: R'_A1 ≥ 30 dB,

oraz dopuszczalny poziom dźwięków uderzeniowych:

• przenikających między mieszkaniami: L'_n,w ≤ 55 dB,
• przenikających do mieszkania z pomieszczeń komunikacji ogólnej (korytarz, hol): L'_n,w ≤ 55 dB,

gdzie:

R'_A1 to izolacyjność przegrody zbadana w laboratorium uwzględniająca wpływ częstotliwości oraz poprawkę na przenoszenie boczne,

L'_n,w to izolacyjność przegrody zbadana w laboratorium uwzględniająca poprawkę na przenoszenie boczne.

Dodatkowo wprowadzono również wymóg, że: "drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą niż 37 dB”. Dlatego przy wyborze drzwi do domu jednorodzinnego dwulokalowego trzeba sprawdzić współczynnik izolacyjności akustycznej (R_W). Aby drzwi spełniały obecne wymogi, warto poszukać wariantu dźwiękoszczelnego.

Dom dwulokalowy z jednym wejściem - projekt domu APS 255 dwurodzinny LUA1434

Warunki techniczne 2024 wprowadzają jeszcze nowy zapis w omawianym paragrafie § 326. Dodano ust. 4b, który stanowi, że:

"W budynku mieszkalnym:

1) jednorodzinnym z dwoma lokalami,

2) jednorodzinnym w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej,

3) wielorodzinnym

–  wykonywanie robót budowlanych w lokalu nie może pogorszyć wymagań akustycznych określonych w analizie w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie wymagań akustycznych, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.". 

Zgodnie z tym przepisem wymagane jest przestrzeganie warunków akustycznych określonych w analizie akustycznej projektu budowlanego. Co ważne, mogą być one dla inwestora bardziej kłopotliwe i restrykcyjne, niż te określone w Polskiej Normie...

Minimalna powierzchnia 25 m² dla lokali użytkowych, ale z pewnymi wyjątkami

Zgodnie z nowymi przepisami dotyczącymi warunków technicznych 2024, lokal użytkowy w budynku musi mieć powierzchnię nie mniejszą niż 25 m². Możliwe jest wyodrębnienie lokalu o mniejszej powierzchni, ale tylko wtedy, gdy znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej. Obowiązkowy jest dostęp do niego z zewnątrz.

Ten nowy przepis ma przeciwdziałać tzw. patodeweloperce - budowie lokali o powierzchni poniżej 25 m², które później są sprzedawane i wykorzystywane jako mieszkania.

Ten wymóg nie odnosi się do domów jednorodzinnych lub budynków zamieszkania zbiorowego. Nie ma zastosowania również co do obiektów, dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. wydano decyzję o pozwoleniu na budowę lub było zgłoszenie budowy.

Sprawdź: Czy lokal usługowy w domu to dobre rozwiązanie?

Zmniejszenie zagęszczenia zabudowy – minimalna odległość między budynkami wielorodzinnymi

Warunki techniczne 2024 zmieniły brzmienie przepisów dotyczących sytuowania budynków i minimalnej odległości od granicy działki. Przed zmianą minimalne odległości budynku od granicy działki wynosiły 3 metry w przypadku ściany budynku bez okien lub drzwi lub 4 metry gdy na elewacji sąsiadującej z granicą działki znajdują się okna lub drzwi. Obecnie warunki techniczne 2024 zwiększają minimalne odległości między budynkami:

"1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy;

3) 5 m - w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

4) 5 m - w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy."

Rozporządzenie dopuszcza budynku w odległości mniejszej niż wskazane, ale jedynie w szczególnych przypadkach.

Nowe warunki techniczne 2024 mają rozwiązać problem "zaglądania sąsiadom w okna" w trosce o większą prywatność i komfort mieszkańców osiedli domów wielorodzinnych.

Zwiększenie dystansu pomiędzy budynkami przeznaczonymi na cele produkcyjne i magazynowe a budynkami mieszkalnymi

Budynek produkcyjny lub magazynowy, który ma  powierzchnię zabudowy przekraczającą 1000 m², wg nowych warunków technicznych powinien znajdować się w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany znajdującego się na innej działce budynku mieszkalnego lub budynku zamieszkania zbiorowego.

Taka sama odległość odnosi się do budynków, które otrzymały już pozwolenie na budowę lub zostało dokonane zgłoszenie budowy.

Wcześniej nie było żadnych konkretnych przepisów, które określałyby odległości pomiędzy budynkami przeznaczonymi na cele produkcyjne i magazynowe a budynkami mieszkalnymi.

Minimalna powierzchnia terenów zielonych – przeciwdziałanie „betonozie”

Według nowych zapisów, na działkach budowlanych, na których mają powstać budynki mieszkalne wielorodzinne, budynki opieki zdrowotnej lub budynki oświaty, tereny zielone powinny zajmować co najmniej 25% powierzchni działki. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy zostało to inaczej ustalonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Miejsca parkingowe dla niepełnosprawnych – ograniczenie liczby stanowisk

Nowe warunki techniczne 2024 wprowadzają ograniczenie liczby miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych. Ma to zapobiegać nieuczciwym praktykom deweloperów, którzy często omijali zakaz tworzenia miejsc parkingowych bezpośrednio pod oknami, przez oznaczanie ich jako miejsca dla osób z niepełnosprawnościami.

Ilość miejsc parkingowych dla osób z niepełnosprawnościami nie może przekroczyć 6% wszystkich miejsc parkingowych. Wymogiem jest wyznaczenie minimum jednego tego rodzaju miejsca parkingowego. Może być położone tuż przy oknach budynku i konieczne jest jego odpowiednie oznakowanie (tak zwana koperta na niebieskim tle, z symbolem osoby na wózku).

Pomieszczenia do karmienia i przewijania osób ze szczególnymi potrzebami

To niezwykle istotna kwestia, który stanowi ważny krok w kierunku większej inkluzyjności społecznej. Tego typu zmiany nie tylko wspierają rodziny, ale także przyczyniają się do tworzenia bardziej przyjaznych i dostępnych przestrzeni publicznych. Według nowych warunków technicznych 2024, w budynku gastronomii, handlu lub usług o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m², a także na stacji paliw o powierzchni powyżej 100 m², musi znajdować się pomieszczenie dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci.

Natomiast pomieszczenie dostosowane i przeznaczone do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami musi występować między innymi w budynku przeznaczonym na potrzeby administracji publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 2000 m².

Wymóg ten nie odnosi się do budynków, które przed dniem 1 kwietnia 2024 r. uzyskały pozwolenie na budowę lub dokonano zgłoszenia budowy. Wcześniej takiego wymogu nie było, a regulacje dotyczyły jedynie miejsc do karmienia i przewijania dzieci.

Obowiązkowe pomieszczenia na rowery i wózki w bloku

Nowością jest to, że w budynku wielorodzinnym powinno zostać wydzielone specjalne pomieszczenie na rowery i wózki dziecięce. Musi znajdować się zaraz przy wejściu do bloku lub na kondygnacji podziemnej, jeżeli dojeżdża do niej winda.

Wózki dziecięce mogą być przechowywane w budynku gospodarczym, altanie lub wiacie o powierzchni co najmniej 15 m². To duże ułatwienie dla mieszkańców budynków wielorodzinnych. Wcześniej byli zmuszeni zostawiać wózki dziecięce i rowery w ogólnodostępnych przestrzeniach wspólnych, jak korytarze czy klatki schodowe, powodując utrudnienia.

Wzmożone wymagania dla placów zabaw i miejsc rekreacji

Zmianę stanowią również szczegółowe wytyczne w zakresie placów zabaw i miejsc rekreacji. Wcześniej miały zazwyczaj niewielką powierzchnię i nie stanowiły atrakcji dla najmłodszych mieszkańców okolicznych zabudowań. W nowych warunkach techniczncych 2024 regulacjami objęto również kwestie dostępności przestrzeni rekreacyjnych dla osób z niepełnosprawnościami.

• Plac zabaw dostępny dla osób z niepełnosprawnościami jest obowiązkowy przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych i zespole budynków mieszkalnych wielorodzinnych, które mają co najmniej 20 mieszkań. Tereny zielone muszą zajmować co najmniej 30% powierzchni placu zabaw.
• Miejsca rekreacyjne przeznaczone dla osób z niepełnosprawnościami powinny być wyznaczone przy budynkach mieszkalnych wielorodzinnych i zespole budynków mieszkalnych wielorodzinnych, które mają co najmniej 20 mieszkań. Tereny zielone muszą zajmować co najmniej 30% powierzchni miejsca rekreacyjnego.

W rozporządzeniu zawarto również wiele innych wytycznych dotyczących placu zabaw. Dotyczą one między innymi:

• nasłonecznienia;
• odległości od ulic i dróg;
• wysokości ogrodzenia
• powierzchni;
• wyposażenia.

Wymienione są również sytuacje, w których nie ma obowiązku wykonywania placu zabaw. Jednym z nich jest przypadek, gdy najbliższy tego rodzaju obiekt znajduje się w odległości nie większej niż 750 m od granicy działki, na której ulokowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny.

Większa prywatność na balkonach i loggiach

Nowe warunki techniczne 2024 wprowadzają obowiązkowe przegrody na balkonach, co ma zapewnić mieszkańcom większą prywatność. Wcześniej nie było takiego obowiązku. W przypadku, gdy balkony znajdują się na jednej płycie, to należy zastosować stałą przegrodę o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%. Jej minimalna wysokość to 2,2 metra (od posadzki), a minimalna szerokość to 2 metry. Gdy balkon jest węższy, to przegroda powinna być na całą jego szerokość.

"Publicznie dostępne place" – nowa definicja i walka z betonowaniem miast

Kolejną zmianą dzięki nowym warunkom technicznym 20204 jest wprowadzenie definicji publicznie dostępnego placu, która jest kolejnym sposobem na walkę z tzw. patodeweloperką. Zgodnie z § 3 w pkt 27 przez publicznie dostępny plac należy rozumieć: "ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną; jest to teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr.”

Wcześniej obowiązek wygospodarowania terenów zielonych (25%), odnosił się wyłącznie  do działek budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania (§ 39 ust 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Od 1 sierpnia 2024 roku, dodano wymóg, że na publicznie dostępnych placach, takich jak na przykład place zabaw, o powierzchni co najmniej 1000 m², 20 % ich powierzchni powinny stanowić tereny zielone. W tym przypadku również wyjątkiem są ustalenia miejscowego planu przestrzennego.

Nowe warunki technicznce 2024 - podsumowanie

Zmiany dotyczące zabudowy jednorodzinnej:

• Nowe przepisy pozwalają na łatwiejsze określanie odległości budynku od granicy w przypadku nieregularnych kształtów działki lub nieregularnych ścian zewnętrznych.
• Zaostrzono normy izolacyjności akustycznej przegród między lokalami mieszkalnymi w domach jednorodzinnych, w tym drzwi wejściowych.

Zmiany dotyczące zabudowy wielorodzinnej:

• Minimalna powierzchnia lokali użytkowych to co najmniej 25 m², ale obowiązują pewne wyjątki.
• Zwiększono minimalne odległości między budynkami wielorodzinnymi i budynkami produkcyjnymi a mieszkalnymi.
• Wprowadzono minimalną powierzchnię terenów zielonych, aby przeciwdziałać betonozie.
• Ustalono limit liczby miejsc parkingowych dla osób z niepełnosprawnościami przy budynkach wielorodzinnych.
• Pomieszczenia do karmienia i przewijania muszą się znajdować w dużych obiektach handlowych i usługowych.
• W blokach mieszkalnych powinny zostać wydzielone specjalne pomieszczenia na rowery i wózki dziecięce.
• Nowe wymagania dla placów zabaw dotyczą ich nasłonecznienia, odległości od ulic, oraz wyposażenia.
• Wprowadzono obowiązek zastosowania przegród o określonej przepuszczalności światła i minimalnych wymiarach.

Najczęściej zadawane pytania o zmiany w warunkach technicznych w 2024

1. Czy nowe przepisy dotyczą wszystkich rodzajów budynków?

Tak, nowe warunki techniczne obowiązują zarówno budynki jednorodzinne, jak i wielorodzinne. Zmiany w rozporządzeniu dotyczą też obiektów usługowych, handlowych oraz budynków przeznaczonych na cele produkcyjne i magazynowe.

2. Jakie są nowe wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej?

Ściany wewnętrzne i stropy oddzielające mieszkania w budynkach jednorodzinnych muszą spełniać wymagania izolacyjności akustycznej, takie same jak w budynkach wielorodzinnych. Drzwi wejściowe do mieszkań i domów muszą mieć izolacyjność akustyczną wynoszącą co najmniej 37 dB.

3. Czy wprowadzono jakieś zmiany dotyczące miejsc parkingowych dla osób z niepełnosprawnościami?

Tak. Limit liczby miejsc parkingowych dla osób z niepełnosprawnościami wynosi maksymalnie 6% wszystkich miejsc parkingowych. Obowiązkowe jest wyznaczenie co najmniej jednego miejsca, odpowiednio oznakowanego.

4. Czy zmiany dotyczące minimalnej powierzchni lokali użytkowych obowiązują wszystkie budynki?

Nowy wymóg minimalnej powierzchni 25 m² dla lokali użytkowych dotyczy budynków usługowych i handlowych. Nie obowiązuje w przypadku domów jednorodzinnych oraz budynków zamieszkania zbiorowego.