Twoja działka nie jest ujęta w MPZP? Zobacz, co zrobić w tym przypadku

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument bardzo istotny z punktu widzenia każdego inwestora. Znajdują się w nim najważniejsze informacje dotyczące dopuszczalnej zabudowy na danym terenie, czyli najczęściej działce budowlanej.

Przede wszystkim dowiesz się z niego, czy możesz zbudować na niej dom, a jeśli tak, to jakie warunki powinien spełniać. MPZP informuje m.in. o tym, ile kondygnacji mogą mieć budynki, a także ile powierzchni mogą zajmować. Wybór działki pod budowę domu zawsze powinien rozpoczynać się od sprawdzenia tego dokumentu. 

Zdarza się jednak wciąż, że MPZP nie został wydany dla wybranego terenu. Brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza, że musisz zrezygnować z budowy. 

Co zrobić w sytuacji, gdy działka nie ma planu zagospodarowania przestrzennego?

Co w takiej sytuacji powinieneś zrobić? Złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Tego rodzaju dokumenty także zawiera ważne informacje dotyczące budynku, jaki może powstać na Twojej działce. Co istotne, warunki zabudowy możesz uzyskać już na etapie zainteresowania działką. W tym celu musisz wybrać się do urzędu miasta lub gminy, ponieważ decyzję o warunkach zabudowy wydaje prezydent miasta, burmistrz bądź wójt. 

Co dołączyć do wniosku? Przydatna będzie kopia mapy zasadniczej, na której zaznaczysz obszar planowanej zabudowy. Niezbędny może kazać się także opis technicznych parametrów przyszłej inwestycji, choć nie w każdym przypadku musisz go dostarczyć, dlatego lepiej wcześniej sprawdzić wymagania dotyczące składania wniosku.

Jak zatem widzisz, brak planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza, że musisz przełożyć budowę na później bądź z niej zrezygnować. Nawet połowa inwestorów zmuszona jest do złożenia takiego wniosku. W praktyce nie jest to tak trudne, jak może się wydawać.

Jaka jest minimalna wielkość działki i minimalna odległość budynku od granicy działki?

Warunki niezbędne do uzyskania warunków zabudowy

Dokument zostanie Ci wydany bez większych problemów, o ile Twoja działka budowlana spełni kilka wymogów:

• przynajmniej jedna sąsiadująca działka została zabudowana w taki sposób, który umożliwia określenie wymagań dotyczących zabudowy,
• działka posiada dostęp do drogi publicznej,
• działka jest przeznaczona na cele budowlane,
• istniejące bądź projektowane uzbrojenie pozwala na budowę domu,
• decyzja o warunkach zabudowy będzie zgodna z innymi wydanymi wcześniej decyzjami, które dotyczyć mogą m.in. przepisów ochrony środowiska.

Wydanie warunków zabudowy nie oznacza jeszcze, że możesz rozpocząć budowę domu. Może się okazać, że wskazane warunki nie zezwalają na budowę projektu, który wybrałeś.

Ponadto, jeśli choć jeden z opisanych wyżej wymogów nie zostanie spełniony, decyzja o wydaniu warunków zabudowy będzie odmowna. Co w takiej sytuacji możesz zrobić? Musisz poczekać, aż dla danego terenu zostanie opracowany i uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. 

W jaki sposób urząd określi warunki zabudowy? Najpierw wyznaczy obszar analizowany wokół działki. Następnie sprawdzi na nim funkcję zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Pod uwagę weźmie także cechu zabudowy, czyli chociażby formę architektoniczną.

W jakim celu to zrobi? Aby na tej podstawie wyznaczyć warunki zabudowy dla Twojej działki. Przepisy jasno mówią bowiem, że inwestycja budowlana jest możliwa pod warunkiem, że możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy z wykorzystaniem tzw. zasady dobrego sąsiedztwa (odniesienia się do istniejącej, sąsiedniej zabudowy).

ofe-5847238-70000 w-70000

Czy możemy wpływać na ustalenia decyzji o warunkach zabudowy?

Wypełniając wniosek o decyzję o warunkach zabudowy, wskazuje się w nim wiele ważnych kwestii. Od tego będzie później zależało, jaki budynek na określonym terenie może być wzniesiony. Inwestor wskazuje więc szczególnie istotne parametry, takie jak chociażby liczba kondygnacji, wysokość budynku, szerokość elewacji. Wskazania te są istotne, by móc później bez problemów zrealizować wybrany projekt.

Wpisywane do tabeli wartości powinny mieć jak największe widełki dotyczące wartości zarówno minimalnej, jak i maksymalnej. Wtedy można mieć pewność, że planowany budynek będzie na pewno mieścił się w tych granicach.

We wniosku inwestor wskazuje też przeznaczenie budynku, jego usytuowanie na działce, zapotrzebowanie na energię, wodę czy też sposób odprowadzania ścieków. Organy wydające decyzję o warunkach zabudowy biorą wszystkie wskazania pod uwagę.

Co możemy legalnie zbudować bez MPZP?

Coraz częściej usłyszeć można, że niektóre zabudowania nie wymagają pozwolenia na budowę. Jest w tym część prawdy. Dotyczy to przede wszystkim wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m². Do tej kategorii zaliczana będzie również oranżeria, garaż, domek ogrodowy dla dzieci czy altana ogrodowa. Należy mieć przy tym na uwadze, że na każde 500 m² działki mogą przypadać maksymalnie dwa takie obiekty.

Czy dom bez pozwolenia do 35 m² można wybudować także, gdy brak planu zagospodarowania przestrzennego? Niekoniecznie. Niestety i w tym przypadku zachodzi konieczność zweryfikowania warunków zabudowy. Jeśli zdecydujesz się na samowolkę budowlaną i okaże się, że MPZP nie zezwala na stawianie obiektów budowlanych na działce, to dom bez pozwolenia może zostać przeznaczony do rozbiórki. W innej sytuacji jego budowa zostanie wstrzymana.

Jakie są konsekwencje budowania bez MPZP?

Jeżeli na działce rozpocznie się budowę bez MPZP i bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, będzie to samowolna zmiana zagospodarowania przestrzennego terenu. Na inwestora mogą zostać nałożone konkretne sankcje.

Zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wójt, burmistrz lub prezydent miasta może za takie działania wydać decyzję, w której nakaże wstrzymanie użytkowania terenu lub przywrócenie wcześniejszego sposobu zagospodarowania. Mowa tu o sytuacjach, gdy na terenie nie zostanie wzniesiony jeszcze budynek. Organ może też wskazać termin, w którym trzeba wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Jeżeli inwestor nie zastosuje się do obowiązku wynikającego z decyzji administracyjnej, może to skutkować nałożeniem na niego grzywny. W stosunku do osób fizycznych nie może ona przekroczyć 10 000 zł.

Jeżeli inwestor postawi budynek bez MPZP i warunków zabudowy, zostanie uznane to za samowolę budowlaną. Jeśli taka zostanie stwierdzona przez odpowiednie organa, należy zaprzestać dalszej budowy, a także złożyć wnioski, dzięki którym inwestycja będzie zgodna z przepisami prawa. Jeżeli nie zostanie to spełnione, może zostać nałożona kara grzywny.

Podział nieruchomości bez MPZP - co warto wiedzieć?

Jak podzielić nieruchomość, gdy brak planu zagospodarowania przestrzennego? W tej sytuacji może to nastąpić tylko, jeżeli będzie to zgodne z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub z odrębnymi przepisami.

Nadmienić należy jednocześnie, że trudno jednoznacznie określić jakiego rodzaju przepisy kryją się pod tym stwierdzeniem, ponieważ ta definicja nie zawiera wyjaśnienia. Przyjmuje się na ogół, że są to przepisy zawarte w ustawach, chociażby dotyczące prawa ochrony środowiska czy ochrony zabytków.

Decyzję o podziale nieruchomości wydaje prezydent miasta, burmistrz lub wójt. W szczególnych przypadkach może to być także sąd, choć i w tym wypadku zasięgnie on opinii prezydenta miasta. W praktyce podziału nieruchomości bardzo często dokonuje geodeta. To także on wskazuje, jakie warunki trzeba spełnić, aby doszło do podziału.

Czy brak MPZP wiąże się z wyższymi kosztami inwestycji?

Jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, trzeba się liczyć z tym, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie wiązało się z koniecznością uiszczenia pewnych opłat.

Najważniejszą będzie opłata skarbowa, której podlega dokonanie czynności urzędowych. Wynosi ona 598 złotych. Jednak właściciele i użytkownicy wieczyści danej nieruchomości są z opłaty tej zwolnieni. Opłatę trzeba uiścić w dniu składania wniosku. Może wystąpić też konieczność dokonania opłaty skarbowej za pełnomocnictwo, która wynosi 17 zł.

Jeśli jednak pełnomocnictwa udziela się małżonkowi, dzieciom, rodzicom, wnukom, rodzeństwu, opłaty tej się nie wnosi. Choć opłaty nie są bardzo duże, lepiej wcześniej upewnić się, że to właśnie na tej działce chciałoby się postawić swój dom.

Jak dokonać przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy?