Ceny działek w aglomeracji wrocławskiej. Czy warto budować się pod Wrocławiem?
Dla większości inwestorów zakup działki budowlanej jest pierwszym krokiem do wymarzonego domu. W ciągu kilku ostatnich miesięcy ceny gruntów budowlanych znacząco wzrosły. Po okresie stagnacji, od drugiej połowy 2023 roku obserwujemy systematyczne wzrosty — w przypadku największych miast w przedziale 3-5% kwartalnie. Czy wysokie ceny ziemi w stolicach regionów i ich najbliższym sąsiedztwie muszą oznaczać koniec marzeń o własnym domu dla przeciętnego Kowalskiego? Sprawdzam to na przykładzie Dolnego Śląska, ale już przyglądam się kolejnym miastom w Polsce.
W artykule:
Przeanalizowałem ceny gruntów w samym Wrocławiu i w kilku miastach, które mają z nim wygodne połączenia drogowe i kolejowe. Jakie płyną wnioski z moich analiz? Zapraszam do lektury!
Ile kosztuje działka budowlana we Wrocławiu w 2024 roku?
Poszukiwanie działki budowalnej we Wrocławiu i w jego najbliższej okolicy można skwitować krótkim: “tanio już było”. Potwierdzają to informacje dotyczące cen gruntów budowlanych, które w I kwartale 2024 roku w stolicy Dolnego Śląska wzrosły o niemal 5%, co stanowi największy przyrost kwartalny w Polsce. O jakich kwotach zatem rozmawiamy?
W bezpośrednim sąsiedztwie miasta ceny zaczynają się od 400 - 600 zł/m2, przeciętna cena ofertowa to 800 - 1 000 zł za metr kwadratowy, a górna granica 1 400 - 1 600 zł. Na terenie Wrocławia ceny zwykle wahają się od 1 200 – 2 200 zł/m2, a rekord to 2 800 zł/m2! To znaczy, że bez 500 – 700 tysięcy złotych nie ma mowy o zakupie 600-metrowej działki budowlanej w mieście...
Tak wysokie ceny gruntów sprawiają, że inwestorzy coraz chętniej kupują ziemię dalej od centrum. To z kolei wymusza na zabudowie powolne i nieustające “rozlewanie się”. Taki proces jest niekorzystny z punktu widzenia mieszkańców i władz miejskich. Coraz trudniej bowiem zapewnić właściwy poziom usług komunalnych, infrastrukturę komunikację miejską czy dostęp do mediów.
Czytaj również: 12 rzeczy, na jakie musisz zwrócić uwagę wybierając działkę
Wysokie ceny gruntów we Wrocławiu zmuszają inwestorów do poszukiwań działek w ościennych gminach
Ponieważ ze względów praktycznych większość inwestorów decyduje się na budowę domu w ścisłym otoczeniu Wrocławia, to sprawdziłem także tamtejsze ceny gruntów. W podwrocławskim Smolcu za działkę trzeba zapłacić od 550 do 750 zł /m2, w Mokronosie Dolnym nie ma dziś ofert działek na sprzedaż, a w Mokronosie Górnym tylko jedna – kosztuje 290 zł/m2.
Nieco bardziej na północ, w okolicach Pęgowa, ceny kształtują się od 180 do 300 zł/m2 z tym, że dominują oferty z przedziału 250-270 złotych. W położonym nieopodal Zajączkowie znalazłem jedną działkę w cenie 160 zł/m2.
Zdecydowanie drożej jest na południu aglomeracji. W Tyńcu Małym koszt działki to od 550 do 700 zł/m2, a najczęściej spotykane ceny to właśnie 650-700 zł. W leżących dalej na południowy zachód Gniechowicach znalazłem tylko dwie działki za 200 i 300 zł/m2.
To zdecydowanie taniej niż we Wrocławiu, ale oddalona od miasta działka wymusza posiadanie samochodu (a najlepiej dwóch), co bezpośrednio przekłada się na codzienne koszty życia. Czy można je jakoś ograniczyć?
Nowoczesna aglomeracja to odpowiedź na bolączki - nie tylko mieszkaniowe
Wrocław to liczący ponad tysiąc lat ośrodek miejski, który otaczają piękne miasta o wielowiekowej tradycji. One stanowią jego naturalne zaplecze. A właściwie zaplanowane i skoordynowane połączenia kolejowe umożliwiają dojazd mieszkańcom sąsiednich miast w czasie zbliżonym do przejazdu tramwajem z pętli na peryferiach Wrocławia do centrum miasta. Tamtejsi mieszkańcy na co dzień pracują i zarabiają we Wrocławiu, ale płacą podatki i wydają znaczną część swojego dochodu w miejscu zamieszkania, dzięki czemu przyczyniają się do lepszej dystrybucji środków w obrębie aglomeracji i ułatwiają stabilny rozwój swoim rodzinnym ośrodkom.
Lepsza jakość lokalnej infrastruktury przekłada się na wzrost atrakcyjności mniejszych sąsiadów, a to niesie za sobą wymierne korzyści także dla mieszkańców Wrocławia. Mniejsza migracja to wolniejszy wzrost cen mieszkań, większa dostępność usług, a jeśli dodatkowo mieszkańcy miast satelickich zdecydują się na korzystanie z pociągów, to również mniejsze natężenie ruchu.
O tym, jak znaczną rolę kolej odgrywa w funkcjonowaniu miasta może świadczyć to, że wrocławski dworzec główny już od kilku lat jest dworcem o największej wymianie pasażerskiej na terenie kraju. Statystycznie codziennie wsiada tu i wysiada w sumie ponad 80 500 osób - to średniej wielkości miasto. Gdyby nie kolej, to wiele z tych osób musiałoby zrezygnować ze swoich planów albo wjechać do już i tak zatłoczonego centrum samochodem.
W kolejnych akapitach znajdują się wartości podawane przez UTK dla pozostałych miast. Są one zdecydowanie niższe, ale to wciąż setki osób, które wybrały kolej i przyczyniły się do zmniejszenia ruchu na drogach wjazdowych i w centrum miasta. W tekście liczba pociągów przyjeżdżających do Wrocławia między 7 a 9 rano pochodzi z portalu KOLEO. Nie uwzględniam wymagających rezerwacji miejsc IC i TLK.
Aglomeracja wrocławska - ceny działek budowlanych w interesujących ośrodkach
W jednym z wywiadów zostałem zapytany o to, co zrobić by ceny mieszkań przestały rosnąć. Odpowiedziałem, że we wszystkich większych miastach należałoby rozwijać kolej aglomeracyjną. Przyjrzałem się kilku miastom, które współtworzą aglomerację wrocławską i które stanowią atrakcyjne miejsce do życia, kuszą cenami mieszkań i - przede wszystkim - działek budowlanych. Wybrane miejsca zaznaczyliśmy na mapie:
Trzebnica – pocysterski klejnot wśród wzgórz
Zacznijmy od Trzebnicy. To piękne, stare miasto, położone wśród malowniczych Wzgórz Trzebnickich, zaledwie 27 kilometrów od centrum Wrocławia. Czas dojazdu samochodem to około 35 minut trasą S5, pociągiem zajmuje około 55 minut do nieco ponad godziny. Na tej trasie w godzinach porannego szczytu kursują trzy pociągi. Do końca wakacji na trasie trwać będą prace remontowe, ale i tak tymi pociągami podróżuje średnio 1 500 pasażerów dziennie.
Ceny działek w powiecie rozpoczynają się od 60 - 80 zł/m2, średnio jest to 180 - 250 zł/m2. Nieco drożej jest w samym mieście - tutaj ceny kształtują się od 300 do 350 zł/m2, a najwyższa cena, jaką znalazłem to 360 zł/m2. To oznacza, że na 6 arowej działce zaoszczędzimy co najmniej 300 tys. złotych.
Decydując się na przeprowadzkę do Trzebnicy będziemy korzystać głównie z trasy S5, która razem z obwodnicą śródmiejską i AOW zapewnia znakomity dojazd do zachodniej części miasta. Planowana budowa Alei Północnej, która połączy ul. Poświęcką (Żmigrodzką) z - Bolesława Krzywoustego (Korona) wkrótce polepszy również dojazd do dzielnic leżących bardziej od wschodu.
Oleśnica - książęce miasto czterech wież
Kolejnym pięknym miastem jest Oleśnica - historyczna stolica księstwa. Piękne zabytki w mieście widać niemal na każdym kroku. Dzięki trasie ekspresowej S8 te 40 kilometrów dzielące nas od centrum Wrocławia pokonamy w nieco ponad 40 minut. Podobny jest czas przejazdu pociągiem - to również około 40 minut, a w interesującym nas okienku czasowym znajdziemy 4 pociągi.
Zalety Oleśnicy i dobre połączenie drogowe czy kolejowe sprawiają, że ceny są tutaj najwyższe w zestawieniu. Za działkę w powiecie przyjdzie nam zapłacić co najmniej 150 – 180 zł/m2, choć najczęściej spotykane ceny to 250- 350 zł/m2. W mieście jest nieco drożej, 250- 410 zł/m2, chociaż znalazłem również działki za 490 i 700 zł/m2.
Jeśli wybierzemy Oleśnicę, to nasze oszczędności na zakupie gruntu będą mniejsze niż w innych analizowanych przypadkach. Wciąż jednak to blisko 300 tys. zł, które zostanie w naszym portfelu! A będziemy żyć w historycznym mieście, które ominęły wojenne zniszczenia.
Oława - pierwsza kolej na ziemiach polskich
Do położonej 27 kilometrów od wrocławskiego rynku Oławy można dojechać pociągiem już od 182 lat. Była to pierwsza linia kolejowa na ziemiach polskich. Dzisiaj pociągi osobowe pokonują tą trasę w około 25 minut, a rano mamy w rozkładzie jazdy 5 pozycji.
Ceny działek są tu zbliżone do pozostałych miast otaczających Wrocław. Jednak specyficzne położenie (na trasie drogi krajowej 94: Siechnice, Groblice, Marcinkowice i Stanowice) sprawia, że przez większość czasu jedziemy przez teren zabudowany. Najszybsza droga samochodem do Wrocławia najczęściej prowadzi przez pobliską A4, a czas dojazdu przekracza 45 minut.
Daleko idące zatarcie różnicy pomiędzy obszarami miejskimi i wiejskimi znalazło wyraźne odzwierciedlenie w cenach gruntów budowlanych. Na terenie gminy zaczynają się one od 110 - 150 zł/m2, ale często spotykanymi cenami są te z przedziału 240 - 350 zł/m2. Tyle zapłacimy za parcele położone właśnie w Marcinkowicach i Stanowicach. W samym mieście ceny są bardzo podobne i wynoszą 270 - 350 zł/m2. Najwyższa znaleziona przeze mnie cena to 410 zł za metr.
Środa Śląska - miasto skarbu i wina
Środa Śląska, słynąca ze skarbu średzkiego, leży 33 kilometry od centrum Wrocławia. Dojazd samochodem zajmuje około 55 minut. W tym przypadku zdecydowanie lepiej wybrać pociąg, który jedzie poniżej 30 minut, a w okresie porannego szczytu znajdziemy aż 6 połączeń.
Ceny parceli są tutaj zbliżone do tych z Trzebnicy. Na terenie powiatu zaczynają się od 80 – 120 zł/m2, jednak najczęściej spotykana kwota to 150 – 180 zł/m2. W samej Środzie Śląskiej jest odpowiednio drożej, zwykle metr działki kosztuje 250-360 zł, a najdroższa parcela, jaką znalazłem to koszt 390 zł/m2 (znajdowała się niedaleko dworca). Jeśli zdecydujemy się na zamieszkanie w Środzie lub okolicy, zaoszczędzimy również około trzysta tysięcy złotych na działce o powierzchni 1000 m2.
Projekt domu Mirabelka 4 WOF1229 - klasyczny dom parterowy z dwuspadowym dachem
Oborniki Śląskie - tu się oddycha!
Niewiele miejscowości w pobliżu Wrocławia nosiło dumną nazwę uzdrowiska. Jedną z nich są Oborniki Śląskie. Tę tradycję najlepiej podkreśla niemiecka nazwa miejscowości - Bad Obernigk, czyli Kurort Oborniki. To nieduże, doskonale skomunikowane z Wrocławiem miasto leży 25 kilometrów od centrum aglomeracji. Dojazd samochodem zajmie nam 35-40 minut, przy czym część trasy można pokonać korzystając z S5. Linia kolejowa do Poznania zapewnia dobre połączenia kolejowe. Czas przejazdu to ~30 minut. W interesującym nas przedziale czasowym znajdziemy 4 połączenia, średnio podróżuje w ten sposób 3 000 pasażerów dziennie.
Ponieważ jest to atrakcyjna turystycznie okolica, a samo miasto jest dużo mniejsze i bez porównania młodsze (posiada prawa miejskie od 1945 roku), to ceny są nawet nieco wyższe niż w Oławie i zbliżone do tych w Oleśnicy. Najtańsze działki budowlane w powiecie znajdziemy za 150-180 zł/m2, średnia cena to 240-320 zł/m2. Ceny w mieście są zdecydowanie wyższe, zapewne ze względu na walory uzdrowiskowe miasta jak i na dużo mniejszą podaż gruntów. Trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu 380- 420 zł/m2, a najdroższa działka kosztowała 430 zł za metr. Za piękne okoliczności przyrody też trzeba czasem zapłacić, ale moim zdaniem to jedna z ciekawszych lokalizacji dla wszystkich poszukujących spokoju i wytchnienia od zgiełku Wrocławia.
Mimo tego, że ceny nie należą do najniższych, w naszej kieszeni wciąż pozostanie co najmniej 250 tys. zł oszczędności!
Jak widać z powyższego zestawienia, koszty działek w bezpośrednim sąsiedztwie Wrocławia są porównywalne albo nawet wyższe niż w sąsiednich miastach. Moim zdaniem przed podjęciem decyzji o zakupie parceli warto zastanowić się nad alternatywą i możliwościami jakie oferują.
Co prawda nie unikniemy pewnie wyjazdów do Wrocławia, ale korzystając z infrastruktury dostępnej na miejscu możem ograniczyć ich częstotliwość albo przesiąść się na pociąg, który pod wieloma względami będzie lepszym rozwiązaniem.
Zapraszam do lektury: Czy warto budować dom jednorodzinny w 2024 roku?
Równomierny rozwój aglomeracji przynosi korzyści wszystkim jej mieszkańcom
Wróćmy do pytania, co należy zrobić, aby ceny mieszkań zaczęły spadać? Na tak postawione pytanie nie ma łatwej odpowiedzi. O złożoności problemu najlepiej świadczą niezbyt udane programy rządowego wsparcia, jak Bezpieczny Kredyt 2%, który doprowadził do wzrostu cen. Podobne zastrzeżenia budzi przygotowywana przez nową ekipę inicjatywa mieszkanie #naStart, która ma wejść w życie na początku 2025 roku. Ale dziś nawet jego twórcy nie są pewni, czy uda się zgromadzić sejmową większość niezbędną do jej uchwalenia.
Co można zrobić w tej sytuacji? Jednym z lepszych rozwiązań jest wzięcie sprawy we własne ręce i budowa własnego domu. Pozwala to na lepsze wykorzystanie dostępnych środków i daje większą swobodę wyboru, gdzie i jak będziemy mieszkać przez następne dekady.
Sprawdź: Budowa domu krok po kroku. Od czego zacząć budowę domu?
Kiedy rozmawiam z potencjalnymi inwestorami o budowie domu poza miastem, to często pojawia się argument o tym, że to komplikuje życie, że konieczne jest posiadanie 2 samochodów, zwłaszcza jeśli dwoje małżonków pracuje zarobkowo. Jeśli w rodzinie są dzieci, to przecież trzeba je jeszcze zawieźć do szkoły albo na zajęcia poza lekcyjne.
To niewątpliwie słuszna uwaga, ale czasy powoli się zmieniają. W coraz większej liczbie miast kolej zaczyna odgrywać istotną rolę. To już nie jest uzupełniający, a jeden z głównych środków transportu. Sam mieszkam w centrum Wrocławia i przez pewien czas dojeżdżałem do pracy korzystając z usług kolei, podobnie jak spora część moich kolegów czy koleżanek z Psiego Pola, Szczodrego, Długołęki, Kątów Wrocławskich czy Legnicy.
O tym, jak kolej zyskuje na popularności może świadczyć fakt, że na liście dworców z największym ruchem pasażerskim w Polsce w ostatnich latach to właśnie Wrocław Główny zajmował regularnie pierwsze miejsce. Według danych UTK w 2023 roku skorzystało z niego 29,5 miliona pasażerów, co stanowi niemal 4% ruchu pasażerskiego w całej Polsce.
Gotowy dom prefabrykowany P2 HPK1001
Decyzja o zamianie odległych przedmieść Wrocławia na urokliwe Wzgórza Trzebnickie czy oferującą świetne połączenia kolejowe Środę Śląską może przynieść wymierne korzyści, a przede wszystkim pozwoli zaoszczędzić nawet trzysta tysięcy złotych. Zamiana drugiego samochodu na kolej to kolejny krok, który pozwoli zaoszczędzić czas.
Jeśli budżet całej naszej inwestycji ma zamknąć się w kwocie poniżej miliona złotych, warto kupić działkę nieopodal Oławy czy Oleśnicy, postawić na niej prosty dom do 100 m2 lub zdecydować się na coraz popularniejszy w Polsce dom gotowy z oferty Extradomu, a w portfelu zostanie nam jeszcze 150-200 tys. zł na jego urządzenie. Moim zdaniem to naprawdę ciekawa alternatywa dla mieszkania w bloku na oddalonych od centrum przedmieściach Wrocławia.
Dodano: 29.08.2024 | Zaktualizowano: 29.08.2024
Autor artykułu
Zobacz profil
Zobacz inne artykuły tego autora
Następny artykuł
Jak pomysłowo zagospodarować płaski dach?
Płaski dach już dawno przestał stanowić jedynie przykrycie całego budynku. Stosowany przede wszystkim w budownictwie opart...
