Czym jest niwelacja terenu i czy wymaga pozwolenia na budowę?

Działka kupiona, projekt domu wybrany – nie pozostaje nic innego, jak tylko zacząć budować. Czy aby na pewno? Na drodze mogą stanąć nam jednak górki, pagórki czy spadek na Twojej działce. Wtedy z rozpoczęciem wykopów pod fundamenty trzeba będzie jeszcze poczekać.

W pierwszej kolejności należy przeprowadzić niwelację terenu, czyli zredukować wszelkie nierówności. Jaki będzie koszt takich działań? Wyrównanie terenu będzie tym kosztowniejsze, im większa i bardziej nierówna jest Twoja działka. Zobacz, jak przeprowadzić planowanie terenu i gdzie chcesz wybudować na przykład dom jednorodzinny.

Na czym polega niwelacja terenu?

Zastanawiasz się, co to jest niwelacja terenu? Definicja wskazuje, że jest jedną z podstawowych prac, które wykonuje się jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Obejmuje czynności prowadzące do przeobrażenia powierzchni działki w taki sposób, by nie występowały na niej żadne nierówności ani spadki. 

Na początku wykonywane są dokładne pomiary pomiędzy poszczególnymi punktami znajdującymi się na działce. To pozwala określić, w jakiej pozycji w stosunku do drogi znajduje się działka i jak zaplanować roboty ziemne. W ten sposób pozyskane dane wykorzystywane są do fizycznego wyrównania powierzchni.

W praktyce wbrew temu, co się niektórym wydaje, niwelacja terenu nie zawsze wiąże się z usunięciem nadmiaru ziemi. Czasami trzeba jej jeszcze dowieźć, aby zasypać wszelkie doły i zagłębienia czy podwyższyć teren. To, jakie prace będą konieczne, staje się jasne po pomiarach.

Czym różni się działka siedliskowa od działki budowlanej?

Czy niwelacja terenu wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego?

Zgodnie z art. 41 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. A w kontekście budowy domu niwelacja terenu jest uznawana za jedną z prac przygotowawczych, w związku z czym nie możemy się jej podjąć do momentu uzyskania pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia tego typu prac stosownym instytucjom.

Pamiętajmy o tym, że w 2023 roku przepisy budowlane mają zmienić się tak, że każdy dom wolnostojący jednorodzinny budowany na własne cele mieszkaniowe, bez względu na jego powierzchnię użytkową, będzie mógł być wzniesiony na zgłoszenie. Ważne jest, by jego obszar oddziaływania mieścił się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Pokusa, by od razu rozpocząć pracę i nie wstrzymywać inwestycji, często jest bardzo duża. Jakie konsekwencje może mieć niwelacja terenu bez pozwolenia na budowę? Obecnie niewielkie, ale przed jej dokonaniem konieczne jest zgłoszenie w odpowiednim urzędzie.

Jeśli inwestor rozpocznie prace zmierzające do zniwelowania terenu pod przyszłą budowę jeszcze przed dopełnieniem formalności związanych z realizacją, jego działania zostaną potraktowane jako samowola budowlana. Zatem nadzór budowlany może go ukarać grzywną.

W pierwszej kolejności trzeba zwrócić uwagę na część opisową projektu zagospodarowania Twojej działki, który musi określać ukształtowanie jej terenu. Projekt powstającej nieruchomości, np. domu, musi zawierać informacje o poziomie terenu działki budowlanej. Można na tej podstawie stwierdzić, czy budowa będzie wymagała podniesienia terenu. Prace tego rodzaju nie mogą wpływać negatywnie na sąsiednie nieruchomości.

Jeśli z dokumentacji projektowej nie wynika, że istnieje konieczność nadsypania gruntu, to takiej czynności nie należy wykonywać bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę czy zmianie zgłoszenia budowy w urzędzie. Samowolne podwyższenie terenu czy podwyższenie go ponad to, co określone zostało uprzednio w dokumentacji projektowej, stanowi samowolę.

Pozwolenie na podniesienie terenu działki odbywa się w ramach zamiennego projektu budowlanego. Jako inwestor powinieneś złożyć wniosek do odpowiedniego organu nadzorującego o podniesienie terenu działki. Zamienny projekt musi uwzględniać zmiany wynikające z dotychczas wykonanych prac. Jeśli projekt zamienny jest zgodny z parametrami, jakie określono w decyzji o warunkach zabudowy, wówczas najprawdopodobniej organ nadzoru budowlanego go zatwierdzi.

A jak wygląda kwestia budowy domu na skarpie? Prawo budowlane nie wskazuje wyraźnie, by było to zabronione. Trzeba jednak wybrać odpowiedni projekt na pochyłą działkę, np. z podpiwniczeniem.

Co wchodzi w skład prac geodezyjnych na budowie?

Czy prace związane z niwelacją terenu działki stanowią roboty budowlane?

W przepisach zawartych w ustawie Prawo budowlane na próżno szukać definicji niwelacji terenu, gdyż zwyczajnie jej tam nie ma. Zatem z założenia jej wykonanie nie musi być poprzedzone uzyskaniem pozwolenia. Choć nie zostało dokładnie sprecyzowane, czym jest niwelacja terenu, to działania, jakie obejmuje, zazwyczaj uznawane są za prace przygotowawcze do rozpoczęcia budowy lub prac budowlanych. A w takich przypadkach pozwolenie może być już wymagane.

W świetle prawa podnoszenie terenu postrzegane jest jako prace przygotowawcze, co jest uwzględnione w pozwoleniu na budowę lub w zgłoszeniu. Zatem aby uniknąć kary pieniężnej, najlepiej uzbroić się w cierpliwość i poczekać na zielone światło od starosty, że można rozpocząć budowę. Jak stanowi Prawo budowlane, prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie, który jest objęty pozwoleniem lub zgłoszeniem.

ofe-5847238-70000 w-70000

Jakie formalności są wymagane do przeprowadzenia niwelacji terenu?

Wszelkie prace budowlane na działce można rozpocząć dopiero wtedy, gdy zostanie przyjęte zgłoszenie budowy, a dokładniej – po upłynięciu 21 dni od zgłoszenia i przy braku decyzji odmownej. Termin 21 dni jest liczony od dnia doręczenia zgłoszenia. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może w tym czasie wnieść sprzeciw wobec Twoich planów. Jeśli będzie inaczej, możesz przystąpić do wykonywania robót budowlanych.

Do działania można przystąpić także po otrzymaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli jeśli nikt się od niej nie odwołał i upłynął termin na wniesienie odwołania (14 dni). Organ wydaje pozwolenie w terminie maksymalnie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji.

Wniosek o pozwolenie na budowę należy sporządzić na urzędowym formularzu. Później trzeba go złożyć wraz z kompletem dokumentów w starostwie (urzędzie miasta), na którego terenie znajduje się teren przeznaczony pod inwestycję.

Czy działka budowlana może być wkładem własnym do kredytu na budowę?

Kiedy wymagane jest przeprowadzenie niwelacji terenu pod budowę domu?

Niwelację terenu przeprowadza się tak naprawdę w każdym rodzaju prac budowlanych: przy budowie budynków mieszkalnych, użytkowych czy przemysłowych. Działania prowadzące do wyrównania powierzchni powinny jednak poprzedzać nie tylko wylanie fundamentów pod budynek. To równie ważny etap prac przy budowie parkingów, ogrodów czy placów.

Niwelacja terenu ze spadkiem niekoniecznie musi być jednak dokonywana, kiedy działka jest w miarę równa. Przyjmuje się, że wyrównanie do poziomu drogi należy przeprowadzać tak, żeby spadek terenu był skierowany ku drodze, a jego wysokość wynosiła około 30-50 cm. Dzięki utrzymaniu odpowiedniego spadku terenu, czyli różnicy pomiędzy niwelacją przy budynku a niwelacją poziomu drogi, zapobiega się zbieraniu się wody na działce.

Chodniki, podjazdy i ścieżki powinny być układane z lekkim spadkiem w stronę granicy działki. Domki narzędziowe, altanka, mała architektura ogrodowa innego rodzaju czy oczywiście dom powinny znajdować się na wzniesieniu, by nie zalewała ich woda opadowa. Spadek może wynosić około 15 cm.

Czy można wybudować dom na działce leśnej?

Jaki jest koszt niwelacji terenu działki?

Wiele osób zapewne nurtuje pytanie, ile kosztuje niwelacja terenu. Nie da się jednak tego z góry powiedzieć, gdyż koszt wyrównania działki uzależniony jest od wielu różnych czynników. Niebagatelną rolę odgrywa tutaj stopień zaawansowania wykonywanych prac.

Obliczając koszt niwelacji terenu, trzeba mieć także na uwadze, że niektóre firmy w cennikach podają wyłącznie stawkę za wynajem sprzętu lub zakup ziemi, nie obejmuje ona zaś robocizny. Dlatego dokładna cena niwelacji terenu znana będzie dopiero po przeanalizowaniu prac niezbędnych do wykonania.

Jeśli aranżujesz swój ogród przydomowy, możesz potrzebować wyrównania działki.

• Koszt przy wyrównywaniu terenu pod aranżację ogrodową wynosi od 4 do 7 zł za 1 m², w zależności od województwa czy stopnia skomplikowania tego rodzaju prac.
• Nieco więcej, bo około 9-10 zł, za 1 m² trzeba zapłacić za wyrównanie terenu na działce budowlanej.
• Cena niwelacji terenu z wycinką drzew i krzewów znajdujących się w obrębie grunyu to około 12-13 zł za 1 m².
• Natomiast jedna wywrotka ziemi do podniesienia terenu kosztuje od 250 zł wzwyż.

Jak przeprowadza się niwelację terenu na działce budowlanej?

Na pierwszy rzut oka niwelacja terenu na działce może wyglądać na szybki i niezbyt skomplikowany proces. W rzeczywistości jednak jest to czasochłonne zajęcie, przy którego wykonywaniu bardzo łatwo popełnić błędy.

Najlepszym, rekomendowanym rozwiązaniem jest powierzenie niwelacji terenu ze spadkiem specjalistycznej firmie, posiadającej niezbędny sprzęt i doświadczenie w tym zakresie. Zyskamy tym samym pewność, że niwelacja terenu na działce budowlanej zostanie przeprowadzona w prawidłowy sposób.

Jak przebiega niwelacja terenu krok po kroku? Firmy zajmujące się tym zawodowo dysponują niwelatorem, czyli urządzeniem niezbędnym do wyrównania terenu. Pokazuje on, jak wygląda ukształtowanie terenu. Fachowiec, który przystępuje do niwelacji terenu, wykona kilka kroków:

• Przygotuje szkic, na który naniesie naturalne spadki działki, jak również wszelkie górki, dziury i hałdy ziemi.
• Przeprowadzi profilowanie – takie prace specjaliści wykonują z wykorzystaniem podstawowych narzędzi, takich jak sznurek, pręty, deska i grabie. Pomiędzy prętami fachowiec umieści sznurek, aby wyznaczyć pasy ziemi, odnosząc się do istniejących elementów typu ogrodzenie czy chodnik. Zacznie przy tym od wyznaczenia pasa przy pomocy dwóch linii – pas ten powinien mieć 2 metry szerokości. Zgodnie z tym pasem wyrówna teren.

Pracę można uznać za prawidłowo wykonaną dopiero w momencie, gdy sznurek będzie położony równolegle względem powierzchni ziemi. W praktyce znaczy to tyle, że będzie stanowić jedną płaszczyznę.

Jak sprawdzić, kto jest właścicielem działki? Czy można zrobić to za darmo?

Czy możliwa jest samodzielna niwelacja terenu wokół domu?

Niwelacja terenu wokół domu może sprawić dużą trudność osobie, która nigdy wcześniej nie miała do czynienia z tego typu pracami. 

Wziąć sprawy w swoje ręce mogą wyłącznie ci, którzy mają wiedzę na temat poprawnego niwelowania terenu i przede wszystkim mają pomysł, jak wyrównać działkę ze spadkiem. Konieczne mogą okazać się także nakłady finansowe na zakup niezbędnego sprzętu, np. do pomiarów gruntu i do usunięcia nadmiaru ziemi. Przyda się także indywidualne zaangażowanie, a przy dużych terenach – pomoc osób trzecich.

Z tego względu niwelacja terenu domowym sposobem nie jest dobrym pomysłem, lepiej zlecić ją ekspertom i pamiętać przy tym o konieczności dopełnienia formalności – zgłoszenia budowy lub uzyskania pozwolenia na budowę.

Jak usytuować dom na wąskiej działce?

Czy nielegalna niwelacja terenu niesie za sobą konsekwencje?

Wykonywanie prac prowadzących do wyrównania terenu bez pozwolenia lub bez wcześniejszego zgłoszenia budowy do organu administracyjnego, zgodnie z tym, co zostało wcześniej wspomniane, może zostać uznane za samowolę. Kary za niwelację terenu określa art. 93 ustawy Prawo budowlane.

Kto wykonuje roboty budowlane bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia inwestycji polegającej np. na równaniu działki, podlega karze grzywny. Przepisy zmieniły się za sprawą ustawy z dnia 13 lutego 2020 roku. Nowelizacja prawa spowodowała, że aktualnie samowola budowlana, z którą mamy do czynienia również przy równaniu terenu, nie jest już przestępstwem, a jedynie wykroczeniem.

Ryzyko otrzymania znaczącej grzywny przy samowoli budowlanej jest duże. Może ona wynieść zgodnie z Kodeksem wykroczeń (art. 24 ust. 1) od 20 do 5000 złotych, chyba że ustawa stanowi inaczej. Dlatego aby uniknąć finansowych konsekwencji tego typu działań, należy poczekać na pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy w urzędzie.