Jak dokonać podziału działki rolnej oraz z jakimi kosztami się to wiąże?

Zgodnie z przepisami, nie każda działka rolna może zostać przekształcona w budowlaną bez odpowiednich formalności. Aby tego dokonać, należy przeprowadzić proces przekształcenia, a w niektórych przypadkach warto rozważyć również podział działki. Taka procedura pozwala uzyskać odrębną własność z nowym numerem ewidencyjnym, co jest korzystne zarówno w kontekście sprzedaży, jak i inwestycji. 

Na czym polega podział działki rolnej i w jakim celu jest wykonywany?

Podział działki rolnej może zostać przeprowadzony w 2 różnych trybach. Obecnie stosowane procedury to:

1. tryb administracyjny (podział działki wymagający decyzji administracyjnej),
2. tryb uproszczony/geodezyjny (tzw. podział na zgłoszenie, nie wymagający decyzji administracyjnej).

Należy pamiętać, że ścieżka administracyjna lub geodezyjna, to swego rodzaju uproszczenie. Każdy podział działki wymaga zarówno zatwierdzenia przez organ administracyjny, jak i przeprowadzenia geodezyjnego podziału przez uprawnionego geodetę. Od rodzaju trybu podziału działki będzie zależało nasze dalsze postępowanie i kroki. 

Tryb administracyjny podziału działki

Podział działki w trybie administracyjnym rozpoczyna się od złożenia wniosku przez właściciela nieruchomości do odpowiedniego organu (wójta, burmistrza, prezydenta miasta). Wniosek ten musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Po jego pozytywnej weryfikacji, organ wydaje decyzję, na podstawie której geodeta może przygotować dokumentację podziałową. Dokumentacja ta zostaje przekazana do odpowiedniego organu administracyjnego, który zatwierdza podział.

Podział działki w trybie geodezyjnym

W trybie geodezyjnym (uproszczonym) właściciel działki zgłasza się bezpośrednio do geodety, który sporządza projekt podziału. Jeśli działka spełnia warunki określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie jest wymagana decyzja administracyjna. Geodeta przygotowuje dokumentację podziałową, którą następnie przekazuje do odpowiedniego organu w celu jej zatwierdzenia i wpisania do ewidencji gruntów. W tym trybie proces przebiega szybciej i z mniejszymi formalnościami niż w przypadku trybu administracyjnego.

Sprawdź aktualny cennik: Cennik usług geodezyjnych

W jakich celach przeprowadza się podział działki rolnej?

1. W celu sprzedaży (działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha można kupić bez konieczności uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego).
2. Aby przekazać część ziemi w darowiźnie (zwłaszcza na rzecz najbliższych krewnych, co może pozwolić na ominięcie pewnych ograniczeń wynikających z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).
3. W celu przekształcenia danego segmentu ziemi, np. w działkę budowlaną (konieczne może być uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz odrolnienie gruntu).
4. Do dzierżawy gruntów (jeśli dzierżawa dotyczy tylko części działki, konieczny może być jej podział).

Ponadto podział działki może być również konieczny w sytuacji spadkowej lub przy podziale majątku.

Dowiedz się więcej: Ile wynosi podatek od sprzedaży działki i kiedy należy go zapłacić?

Zobacz najpopularniejsze projekty domów!

Terrier 5 bez garażu

4 399 zł

4 399 zł

Domidea 58 mG

5 289 zł

5 289 zł

Irysówka

3 495 zł

3 495 zł

Najpopularniejsze projekty domów

Kiedy podział działki rolnej jest możliwy?

Z przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynika, że generalnie działki rolne powinny mieć powierzchnię co najmniej 0,3 ha. Istnieją jednak wyjątki, które umożliwiają podział działki na mniejsze części.

Podział działki rolnej poniżej 0,3 ha jest możliwy, jeśli:

• ziemia ma zostać przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości rolnej;
• przeprowadzona zostanie regulacja granic pomiędzy istniejącymi działkami rolnymi.

W takich przypadkach podzielone działki muszą zostać przyłączone do istniejących nieruchomości rolnych i nie mogą funkcjonować jako samodzielne działki.

Jeśli wyodrębniona działka ma być nadal wykorzystywana wyłącznie na cele rolne, nie musi spełniać takich wymogów jak dostęp do drogi publicznej. Jednak działki przeznaczone na inne cele (np. budowlane) muszą spełniać dodatkowe wymagania (w tym wspomniane zapewnienie dostępu do drogi publicznej).

Jak złożyć wniosek o podział działki?

Wniosek o podział działki rolnej wraz z niezbędną dokumentacją należy złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, w zależności od lokalizacji nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć m.in.:

• odpis z księgi wieczystej;
• wypis i wyrys z katastru nieruchomości;
• wstępny projekt podziału nieruchomości, opracowany przez geodetę;
• opinię konserwatora zabytków, jeśli grunt jest wpisany do rejestru zabytków.

Kto zatwierdza podział działki rolnej?

Aby podzielić działkę rolną, konieczna jest decyzja administracyjna zatwierdzająca podział działki rolnej. Tę decyzję wydaje organ, do którego złożono wniosek – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – po wcześniejszym sprawdzeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy, jeśli planu nie ma.

Jak podzielić działkę rolną? Krok po kroku

Podział działki rolnej w celu sprzedaży, darowizny czy innego przekazania nieruchomości odbywa się według podobnych zasad. Różnice mogą dotyczyć trybu administracyjnego i wymagań planistycznych, które zależą od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy.

Brak planu zagospodarowania przestrzennego? Sprawdź: Co w przypadku, gdy działka nie jest objęta MPZP?

Podział dzałki rolnej na mniej niż 30 arów

W przypadku podziału działki rolnej na mniej niż 30 arów należy wybrać tryb administracyjny podziału działki. Jeśli powierzchnia nowo powstałych działek po podziale będzie mniejsza niż 30 arów, trzeba uzyskać zgodę organu decyzyjnego na taki podział. Wymaga to analizy zgodności proponowanego podziału działki z MPZP lub warunkami zabudowy, a takiej dokonuje się właśnie w tym bardziej formalnym trybie — administracyjnym.

Podział działki rolnej powyżej 1 ha

Podział działki rolnej o powierzchni powyżej 1 ha odbywa się w trybie geodezyjnym, a jeśli podział nie narusza istotnych granic nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji administracyjnej. Uwierzytelnione operaty geodezyjne stanowią podstawę do zmian w ewidencji gruntów oraz w księgach wieczystych.

Podział działki rolnej krok po kroku

1. Złożenie wniosku o podział działki rolnej wraz z wymaganymi dokumentami.
   Jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
2. Oczekiwanie na wydanie postanowienia o zgodności dokumentacji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
   A w przypadku braku MPZP — uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
3. Zlecenie geodecie opracowanie dokumentacji podziałowej działki rolnej.
   Zgodnie z warunkami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
4. Przekazanie przez geodetę operatu geodezyjnego do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK).
   W celu weryfikacji i zatwierdzenia.
5. Sprawdzenie poprawności wykonanego podziału przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej oraz uwierzytelnienie dokumentów.
6. Wydanie decyzji administracyjnej, która zatwierdza podział działki, i przekazanie tej informacji do właściciela nieruchomości oraz Starostwa Powiatowego.
   Organ decyzyjny przesyła także informację o podziale do właściwych instytucji, takich jak ewidencja gruntów.
7. Wykonanie wpisu do księgi wieczystej.
   Wpis do księgi wieczystej następuje na wniosek właściciela lub innego zainteresowanego, np. kupującego. Proces ten zazwyczaj następuje po uzyskaniu decyzji administracyjnej oraz zatwierdzeniu operatu geodezyjnego.

Ile trwa podział działki rolnej?

Zebranie wszystkich potrzebnych dokumentów jest procesem czasochłonnym. Wliczając w to wykonanie koniecznych prac geodezyjnych, okazuje się, że trudno byłoby wykonać wszystkie prace w ciągu kilku tygodni. W takim razie czy można szacunkowo założyć, ile trwa podział działki rolnej?

Czas trwania podziału działki rolnej wynosi od 4 do 6 miesięcy, w zależności od dostępności geodety oraz zgodności planów podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W bardziej skomplikowanych przypadkach proces ten może trwać dłużej.

Organ, który otrzyma wniosek, powinien zaopiniować plan podziału działki w ciągu 2 tygodni, a akceptacja wniosku zajmuje ok. 1 miesiąca. Dodatkowo warto doliczyć kolejne 2 tygodnie na uprawomocnienie wydanej decyzji.

Ile kosztuje podział działki rolnej?

Podział działki rolnej może być kosztowny. O tym, ile kosztuje podział działki rolnej, decydują 3 podstawowe czynniki:

1. liczba wydzielanych parceli (im więcej parceli, tym wyższy koszt),
2. lokalizacja nieruchomości (zarówno kwestia lokalnych warunków czy rodzaju terenu, jak również regionalne różnice cen za usługi),
3. stopień skomplikowania sprawy (im bardziej skomplikowana sprawa, tym drożej).

W 2024 roku średni koszt podziału działki rolnej wynosi od 2 500 zł do 4 000 zł netto za podział na dwie działki. Koszt ten wzrasta wraz z liczbą podziałów oraz lokalizacją działki – najwyższe ceny obowiązują na Dolnym Śląsku, w Małopolsce i na Mazowszu. Dodatkowo trzeba uwzględnić opłaty urzędowe, które wynoszą od 500 do 700 zł. Ostateczna cena za podział działki rolnej zależy od wyceny geodety.

Zmiany w planowaniu przestrzennym w 2026 r. a odrolnienie działek

Od 1 stycznia 2026 roku wejdą w życie istotne zmiany w procedurach związanych z planowaniem przestrzennym, które mogą wpłynąć na podział działek rolnych. Nowo wprowadzony plan ogólny będzie kluczowym dokumentem określającym zasady zagospodarowania przestrzennego, zastępując dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. MPZP będą ściśle powiązane z planami ogólnymi, a znaczenie decyzji o warunkach zabudowy zostanie mocno ograniczone. Gminy mają czas na uchwalenie planu ogólnego do końca 2025 roku. Warto zaznaczyć, że brak uchwalenia planu ogólnego uniemożliwi wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, co może wpłynąć na proces inwestycyjny w wielu regionach​.

Przeczytaj koniecznie: Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy po 1 stycznia 2026

W związku z reformą planistyczną, proces odrolnienia gruntów zostanie znacznie uproszczony, jednakże nowe przepisy mogą również wprowadzać dodatkowe wymogi formalne dla właścicieli działek rolnych.

Reforma wprowadza również zasadę milczącej zgody przy odrolnieniu gruntów rolnych klasy I-III. Od 2026 roku, jeśli minister właściwy ds. rozwoju wsi nie wyrazi zgody ani odmowy w ciągu 60 dni, zgoda na odrolnienie zostanie uznana za udzieloną​.

Podział działki rolnej - pytania i odpowiedzi 

1. Czy możliwy jest podział działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha?

Tak, podział działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest możliwy, jeśli ziemia ma zostać przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub gdy przeprowadzana jest regulacja granic między działkami.

2. W jakich przypadkach wymagany jest tryb administracyjny podziału działki?

Tryb administracyjny podziału działki jest wymagany, gdy działka ma mniej niż 0,3 ha lub gdy podział dotyczy zmiany przeznaczenia działki rolnej, np. na cele budowlane.

3. Jakie dokumenty są niezbędne do podziału działki rolnej?

Do wniosku o podział działki rolnej należy dołączyć odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z katastru nieruchomości, wstępny projekt podziału oraz opinię konserwatora zabytków, jeśli dotyczy.

4. Ile czasu trwa teraz proces podziału działki rolnej?

Proces podziału działki rolnej trwa zazwyczaj od 4 do 6 miesięcy, w zależności od dostępności geodety oraz tempa działania organów administracyjnych.

5. Jakie są aktualne koszty podziału działki rolnej w 2024 roku?

W 2024 roku koszt podziału działki rolnej wynosi średnio od 2 500 zł do 4 000 zł za podział na dwie działki, a opłaty urzędowe wahają się od 500 do 700 zł.