Wąska działka budowlana – czy warto się na nią zdecydować i jak dopasować projekt?

Znalezienie działki budowlanej w bezpośrednim sąsiedztwie dużego miasta staje się coraz trudniejsze. Najbardziej atrakcyjne parcele zostały już wykupione, a te dostępne mają zawrotne ceny. W takiej sytuacji często pozostają oferty działek o nietypowym kształcie, znacznym nachyleniu albo po prostu wąskie. To właśnie tym ostatnim przyjrzymy się dzisiaj bliżej. 

Kiedy mamy do czynienia z wąską działką? 

O wąskiej działce mówimy wtedy, gdy jej szerokość wynosi 16 metrów lub mniej. Wynika to z przepisów Prawa Budowlanego, a konkretnie § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To rozporządzenie szczegółowo określa minimalne odległości od granicy działki, w jakich możemy usytuować nasz nowy dom. 

Standardowo ta odległość wynosi minimum 4 metry dla ściany z drzwiami i oknami i 3 metry w przypadku ich braku na danej elewacji. Jednak sytuacja wygląda inaczej, jeśli zdecydujemy się na zakup działki o szerokości 16 metrów lub mniejszej. 

W tym przypadku ustawodawcy wyszli naprzeciw potrzebom inwestorów, co znalazło odzwierciedlenie w punkcie 4.1 cytowanego paragrafu: 

Dopuszcza się […] budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej. 

Źródło: https://lexlege.pl/tech-war-budynkow/paragraf-12/ 

Wąskie działki są tańsze i łatwiej dostępne 

Wąskie działki często trafiają na rynek, ale wciąż cieszą się umiarkowanym zainteresowaniem wśród kupujących. Wynika to z obaw inwestorów, którzy nie są pewni, czy na tak wąskiej parceli uda im się wznieść wymarzony dom.

Jest to zrozumiałe, jednak jak widać z cytowanych przepisów, na działce mającej 15,5 metra możemy postawić budynek o szerokości nawet 11 metrów, co jest całkiem wystarczające, zwłaszcza w przypadku niewielkich domów, o powierzchni 80 m² – 110 m² a takie w ostatnich latach cieszą się największym zainteresowaniem. 

Niewątpliwym plusem zakupu wąskiej działki będzie jej niższa cena. Wynika to zarówno z mniejszej atrakcyjności, jak i mniejszej powierzchni. Różnica może być naprawdę znaczna, zwłaszcza w dużych miastach i ich bezpośrednim sąsiedztwie. Biorąc pod uwagę, że ceny za metr kwadratowy gruntu wynoszą tam średnio od 300 zł do 750 zł, to w skrajnych przypadkach może to być nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w porównaniu do działki szerszej o zaledwie 3-4 metry. To poważny argument dla wszystkich dysponujących mniejszym budżetem. 

Dalsza część tekstu pod materiałem wideo.

Przed zakupem każdej działki należy sprawdzić MPZP i PO 

Zanim zdecydujemy się na zakup jakiejkolwiek działki, a tym bardziej wąskiej, koniecznie należy zapoznać się z dotyczącymi jej zapisami zawartymi w MPZP lub wydanych WZ. Warto również upewnić się, czy ma ona rzeczywiście 16 metrów szerokości lub mniej, ponieważ jest to wartość graniczna – od tego zależy, czy będziemy mogli przesunąć nasz budynek w stronę sąsiedniej nieruchomości. 

W teorii możemy mieć do czynienia z sytuacją, w której na działce o szerokości 17 metrów nie wybudujemy domu, który zgodnie z przepisami zmieściłby się na działce mającej mniej niż 16 metrów. 

Warto mieć to na uwadze! 

Nowe warunki usytuowania domów na działce - kto może na tym skorzystać?

Jaki dom najlepiej pasuje na wąską działkę? 

Wąskie działki to jedna z tych sytuacji, w których rekomendowałbym budowę domu z poddaszem albo z pełnym piętrem. Co prawda są one uważane za nieco droższe w budowie, przez co cieszą się mniejszą popularnością od swoich parterowych odpowiedników, umożliwiają jednak dużo lepsze wykorzystanie ograniczonej powierzchni naszej parceli.

Dwie kondygnacje oferują zdecydowanie większą przestrzeń przy tej samej powierzchni zabudowy, przy czym piętrowy dom będzie dużo łatwiejszy w aranżacji niż budynek z poddaszem użytkowym. 

Mając świadomość wynikających z tego ograniczeń, tym bardziej należy przemyśleć, jakie pomieszczenia będą nam potrzebne, aby dokonać optymalnego wyboru projektu. Przyjrzyjmy się zatem trzem projektom domów, które znakomicie sprawdzą się na wąskiej parceli. 

Lungo 6

Duży budynek na niewielką działkę. Ten parterowy dom z poddaszem użytkowym, przykryty dwuspadowym dachem, oferuje swoim przyszłym mieszkańcom prawie 130 m² powierzchni. Umożliwia to swobodne funkcjonowanie rodzinie 2+2 a prosta bryła sprzyja optymalizacji kosztów budowy. Na parterze znajdziemy salon z jadalnią i kuchnią, niewielki gabinet, małą łazienkę i kotłownię.

Na poddaszu projektanci umieścili trzy sypialnie, dużą łazienkę oraz pralnię i garderobę. Właściwe doświetlenie wszystkich pomieszczeń zapewniają duże okna umieszczone w ścianach szczytowych. 

Dom przy Kolorowej 3

to jeden z kilku budynków z tej serii udanych projektów, przeznaczonych na wąską działkę. Cechą charakterystyczną jest wysunięty przed front budynku garaż, co pozwala na optymalne zaprojektowane wnętrza. Parter przeznaczony jest na strefę dzienną z salonem, który przez jadalnie łączy się z kuchnią łazienkę, pralnię i kotłownię oraz wspomniany już wcześniej garaż.

Poddasze to strefa nocna z trzema sypialniami, przestronną łazienką i garderobą. Całość tworzy proporcjonalną bryłę zwieńczona dwuspadowym dachem, z dużą ilością przeszkleń zapewniając kontakt z otaczającym ogrodem. 

Modern House New House 754

Wreszcie coś dla wszystkich zwolenników bardziej awangardowych rozwiązań. To zdecydowanie mniejszy dom niż dwa poprzednie, o powierzchni nieco ponad 100 m², wyróżniający się nie tylko atrakcyjnym wyglądem zewnętrznym, ale też udanym rozplanowaniem pomieszczeń.

Parter to w całości strefa wspólna z salonem, kuchnią i jadalnią tworzącą otwartą przestrzeń na parterze. Oprócz nich znalazło się tam miejsce dla niedużej kotłowni, garderoby, toalety i spiżarni. Poddasze, mieści typowe dla tej wielkości domów trzy sypialnie, łazienkę i garderobę. Atrakcyjny wygląd tego domu z pewnością będzie nie tylko przyciągać uwagę sąsiadów, ale cieszyć nas przez wiele lat. 

To oczywiście tylko kilka wybranych pozycji z setek interesujących projektów na wąską działkę, jakie znajdziecie na stronie Extradom.pl. 

Mniejszy ogród to także mniejsze wydatki 

Jedną z rzadko podkreślanych zalet wąskiej działki jest mniejszy, a przez to tańszy w utrzymaniu i łatwiejszy w pielęgnacji ogród. Pewnie część z Was uzna to za wadę, ale mając do dyspozycji mniejszą przestrzeń, musimy zadbać o jej lepsze wykorzystanie i staranniej zaplanować otaczającą nasz dom zieleń. Już w czasie budowy warto pomyśleć o żywopłocie, który skutecznie oddzieli nas od spojrzeń sąsiadów i zapewni więcej prywatności. 

Mniejsza przestrzeń jest łatwiejsza do samodzielnego zaaranżowania i wdrożenia projektu. Wiem, że większość chciałaby mieć duży ogród, ale patrząc z punktu widzenia optymalizacji kosztów całej inwestycji, mniejszy to niewątpliwa zaleta. 

Minusy wąskiej działki 

Wszystko ma jednak swoją cenę – również wąska działka ma swoje minusy i to całkiem poważne. Jeśli skorzystamy z możliwości przysunięcia się do granicy działki, to zgodnie z zapisem w § 12 punkt 5 nasz dom będzie oddziaływał na nieruchomość sąsiada, co oznacza, że automatycznie staje się on stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę. 

Wąska działka to też ograniczona prywatność – mała odległość od sąsiednich domów sprawia, że w takich warunkach zdecydowanie trudniej o zachowanie prywatności, a jest ona jednym z najważniejszych argumentów przemawiających za decyzją o budowie domu. 

Wjazd na posesję i do garażu – w przypadku wąskiej działki mamy w zasadzie tylko jedną opcję ulokowania garażu, jeśli się na taki zdecydujemy – z przodu budynku. Nawet jeśli będziemy tylko planować miejsce postojowe przed domem, pamiętajmy, że powinno ono mieć minimum 5,5 metrów długości. 

Czy warto zdecydować się zakup wąskiej działki? 

Jeśli stajemy przed decyzją o zakupie nieruchomości, która nie spełnia wszystkich naszych oczekiwań lub ogranicza możliwość wyboru projektu, warto ją podać szczegółowej analizie i rozważyć wszystkie za i przeciw w gronie przyszłych mieszkańców. Oczywiście ta zasada dotyczy również wąskiej parceli. 

Jeśli działka posiada przynajmniej cztery z wymienionych poniżej cech, to warto poważnie rozważyć zakup takiej nieruchomości: 

• ma atrakcyjną cenę,
• jest położona w interesującej nas lokalizacji,
• zapisy MPZP lub PO pozwalają na swobodny wybór projektu,
• przez cały tydzień jest do niej dobry dojazd,
• sąsiaduje z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. 

Oczywiście przed podjęciem ostatecznej decyzji warto zapoznać się z projektami domów na wąską działkę – w ofercie Extradom.pl znajdziecie setki interesujących propozycji, które możecie skonsultować z naszymi doradcami. Jeśli któryś z budynków przypadnie Wam do gustu, to wąska działka jest jak najbardziej dla Was. 

Wojciech Rynkowski 

Ekspert Extradom.pl