Jaki jest koszt odrolnienia działki?

Planując inwestycję, warto jak najwcześniej sprawdzić nie tylko to, jak przekształcić działkę rolną na budowlaną, ale również z jakimi kosztami wiąże się takie przedsięwzięcie. Uwzględniając koszt dotyczący odrolnienia działki, nie tylko trafniej rozdysponujesz środki, ale również sprawisz, że budowa domu będzie lepiej przygotowana pod względem formalnym.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną? W budżecie uwzględnij dwie kategorie wydatków. Pierwszą grupę stanowi cena zmiany przeznaczenia gruntu, drugą zaś – opłaty administracyjne składające się na koszt przekształcenia działki rolnej na budowlaną. Wysokość takich wydatków jest uzależniona od kilku czynników.

Przeczytaj: Jak możemy sprawdzić, czy działka jest budowlana?

Z jakimi opłatami wiąże się odrolnienie działki?

Jak wspomnieliśmy już wcześniej, przy planowaniu odrolnienia działki opłaty trzeba podzielić na kilka grup. Samo złożenie wniosku oraz uzyskanie decyzji jest bezpłatne. W kosztorysie trzeba jednak uwzględnić opłatę jednorazową, opłaty roczne (cykliczne) oraz dodatkowe opłaty administracyjne. O wszystkich tych kosztach napiszemy więcej poniżej.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną w 2024 roku? Przede wszystkim pomyśl o należności za wyłączenie gruntu rolnego z produkcji, czyli – mówiąc prościej – uznanie danego terenu za działkę pod budowę domu. Stawki ustalane są ustawowo w odniesieniu do każdego hektara, w zależności od klasy gruntu. To podstawowa kwestia, która różni inwestycję od standardowego zakupu działki.

Informacje na temat stawek za wszystkie rodzaje gruntów znajdziesz na stronach rządowych. Należność trzeba uregulować w terminie maksymalnie 60 dni od dnia, w którym decyzja nabrała mocy.

W perspektywie długoterminowej weź pod uwagę również opłaty cykliczne. W przypadku trwałego wyłączenia gruntu obowiązują one przez 10 lat. Gdy tworzysz budżet i analizujesz szczegółowe zapisy, wskazujące, jak przekształcić działkę rolną na budowlaną, koszt administracyjny również uwzględnij w kosztorysie.

Może Cię zainteresować: Czy można wybudować dom na działce leśnej?

Jaki jest koszt odrolnienia 1 hektara gruntu danej klasy?

Koszt odrolnienia działki zależy od kilku czynników, takich jak lokalizacja działki, jej klasa bonitacyjna (jakość gleby) oraz powierzchnia. 

Poniżej przedstawiamy, ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną. W tym przypadku cena jest uzależniona od klasy gruntu, który ma zostać odrolniony. Dokładne stawki opłat za wyłączenie gruntów z produkcji znajdziesz w Rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 12 września 2012 r. w sprawie stawek opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej do Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 1995 Nr 16 poz. 78).

Jak prezentują się aktualne koszty przekształcenia działki rolnej na budowlaną?

W przypadku gruntów wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, za odrolnienie działki koszty poniesiesz następujące:

• 437 175,00 zł za 1 ha klasy I,
• 378 885,00 zł za 1 ha klasy II,
• 320 595,00 zł za 1 ha klasy III a,
• 320 595,00 zł za 1 ha klasy III b.

Grunty rolne z gleb pochodzenia organicznego wyceniane są odrębnie. Obowiązujące stawki prezentują się następująco:

• 204 015,00 zł za 1 ha klasy IV a,
• 145 725,00 zł za 1 ha klasy IV b,
• 116 580,00 za 1 ha klasy V,
• 87 435,00 za 1 ha klasy VI.

Dlaczego trzeba płacić za odrolnienie gruntu? Takie postępowanie jest traktowane jako strata o charakterze bezpowrotnym. Z tego samego względu stawki różnią się, by zachęcać do wyboru terenów o niższej klasie, mniej korzystnych z punktu widzenia upraw.

Dodatkowo zachodzi konieczność uiszczania opłat rocznych. To 10% pierwotnej należności opłacanych przez okres 10 lat.

Planujesz budowę? Polecamy: Jak zbudować dom na działce na planie prostokąta?

Jakie są opłaty administracyjne za odrolnienie ziemi?

Gdy planujesz odrolnienie działki, koszt przedsięwzięcia musisz opracować z uwzględnieniem dodatkowych opłat administracyjnych. Dopełnienie formalności związane jest z koniecznością przedstawienia dokumentów, uzyskania pozwoleń, wypisów i wyrysów oraz nadania pełnomocnictw. Z jakimi wydatkami musisz się liczyć? Ile kosztuje przekwalifikowanie działki rolnej na budowlaną z administracyjnego punktu widzenia? Prześledźmy sprawę krok po kroku.

Wszystko rozpoczyna się od złożenia wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu. Jest on wymagany, gdy w przypadku działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Złożenie go nie wiąże się z żadnymi opłatami. Niezbędny załącznik stanowią wówczas kopia mapy ewidencyjnej lub wypis z ewidencji gruntów i budynków. Wydatki ponoszone na tym etapie to:

• złożenie wniosku – opłata skarbowa w wysokości 5 zł,
• kopia mapy ewidencyjnej z wypisem – koszt 120 zł za jedną działkę, a w przypadku kolejnej działki z tego samego obrębu – 12 zł,
• wypis z ewidencji gruntów i budynków – wersja elektroniczna – 140  zł, wydruk – 150 zł, a w przypadku kolejnej działki z tego samego obrębu – bezpłatnie.

Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego koszt przekształcenia działki z rolnej na budowlaną powinien uwzględniać wydanie decyzji o warunkach zabudowy.  Do wniosku w tej sprawie załącza się plan zagospodarowania działki oraz kopię mapy zasadniczej. Opłaty prezentują się wówczas następująco:

• cena mapy zasadniczej w postaci rastrowej – 7,24 zł za 1 ha,
• cena mapy zasadniczej w postaci wektorowej – 10,35 zł za 1 ha,
• cena arkusza mapy zasadniczej w formacie A0 – 155,30 zł + 82,82 zł za każdą kolejną stronę.

Dalsze wydatki, z którymi musisz się liczyć to:

• cena za odpis z księgi wieczystej – 30 zł w przypadku odpisu zwykłego i 60 zł przy odpisie zupełnym, natomiast w przypadku wniosku złożonego drogą internetową, z opcją samodzielnego wydrukowania odpowiednio 20 i 50 zł;
• cena za wyciąg z księgi wieczystej: 15 zł (z jednego działu), 20 zł (z dwóch działów), 25 zł (z trzech działów) lub 30 zł (z czterech działów), natomiast w przypadku wniosku złożonego drogą internetową, z opcją samodzielnego wydrukowania odpowiednio – 5, 10, 15 i 20 zł.

Dodatkowo każde złożone w sprawie pełnomocnictwo oznacza konieczność uiszczenia jednorazowej opłaty skarbowej w wysokości 17 zł.

Z punktu widzenia całej inwestycji powyższe koszty można uznać za czysto symboliczne. Trzeba jednak pamiętać o corocznym obowiązku wnoszenia opłaty cyklicznej. Im lepsza klasa gruntu, tym będzie drożej.

Planujesz budowę domu? Sprawdź: Jaka jest minimalna wielkość działki i minimalna odległość budynku od granicy działki?

Czy odrolnienie ziemi jest opodatkowane?

Obliczając związany z przekształceniem działki rolnej na budowlaną koszt, nie sposób pominąć tematów podatkowych. Tu pytania rodzi kwestia rozgraniczenia podatku rolnego od podatku od nieruchomości.

Nie wchodząc w dokładniejsze uwarunkowania, podkreślmy, że o tym, czy dany grunt rolny jest objęty podatkiem rolnym czy podatkiem od nieruchomości, decyduje jego faktyczne wykorzystanie, dlatego przy odrolnieniu działki, koszt podatkowy związany jest z momentem inwestycji.

Przed zmianami prawa do odrolnienia dochodziło już w trakcie procedury związanej z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę. Obecnie kluczowe jest uzyskanie zezwolenia na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Tym samym podatek od nieruchomości opłaca się od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym rozpoczęto prace budowlane na odrolnionym gruncie, zaś podatek od nieruchomości za budynki – od 1 stycznia roku następującego po roku zakończenia budowy lub rozpoczęcia użytkowania budynku.

Polecamy: Ile wynosi podatek od sprzedaży działki i kiedy należy go zapłacić?

Czy można liczyć na zwolnienie z opłat dotyczących odrolnienia działki?

Analizując koszt przekształcenia działki rolnej w budowlaną, można dostrzec, że wysokie opłaty związane z odrolnieniem dotyczą gruntów o wysokiej klasie bonitacyjnej. Jednocześnie oznacza to zwolnienie z opłat w przypadku niższych klas. Obowiązek nie dotyczy użytków rolnych klas IV, V i VI pochodzenia mineralnego.

Zasada obejmuje także niewielkie grunty wyłączone na potrzeby budownictwa mieszkalnego: 0,05 ha przy domach jednorodzinnych oraz 0,02 ha w przypadku zabudowy wielorodzinnej. Po przekroczeniu tego progu cena przekształcenia działki rolnej na budowalną naliczana jest wyłącznie od nadwyżki powierzchni.

Czy istnieją jeszcze jakieś sytuacje, w których nie ponosi się kosztu przekształcenia działki rolnej? Z obowiązku uiszczenia należności z tego tytułu, a także opłat rocznych są zwolnieni:

• rolnicy i ich domownicy zamierzający prowadzić działalność nierolniczą na gruntach rolnych, przy wykorzystaniu zasobów gospodarstwa rolnego;
• osoby wyłączające część gruntu rolnego z produkcji rolniczej pod zabudowę zagrodową – pod warunkiem że powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu, maksymalnie 500 m²;
• właściciele gruntów odrolnionych, którzy zobowiążą się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa.

Odrolnienie gruntu wbrew obowiązującym przepisom, bez dopełnienia formalności, skutkuje karami finansowymi. Może to być nawet dwukrotność należności – nawet w przypadku gdy wyłącznie było czasowe, a sprawca przywrócił później teren do wcześniejszego stanu. Powyższa kalkulacja jasno wskazuje, że nie warto podejmować takiego ryzyka.

Warto przeczytać: Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w pigułce!