Działka na terenie zalewowym - czy warto na niej budować dom?

Stając przed wyborem działki pod budowę nieruchomości, należy zwrocić uwagę na wiele czynników i uwarunkowań - zarówno prawnych, jak i lokalnych. Szczególnym przypadkiem są nieruchomości, które znajdują się na terenach zalewowych, bo o możliwości postawienia domu w takich miejscach decydują nie tylko warunki zabudowy i warunki gruntowe, ale również przepisy Prawa wodnego.

Czym są tereny zalewowe?

Na początek warto jednak określić, co rozumiemy przez pojęcie działki na terenie zalewowym. Będąc konkretnym, jest to grunt położony na terenie narażonym na częściowe lub całkowite zalanie wskutek wezbrania wód rzeki, potoku bądź zbiornika wodnego np. w wyniku silnych opadów lub po zimowych roztopach. Najczęściej są to obszary nizinne lub wręcz depresyjne, sąsiadujące bezpośrednio z różnymi ciekami i zbiornikami wodnymi. 

Tereny zalewowe definiuje Ustawa Prawo wodne (z dn. 20 lipca 2017 roku), według której są to obszary szczególnego zagrożenia powodzią, czyli:

• obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie (wynosi 1%) i wysokie (10%),
• grunty znajdujące się między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano wał przeciwpowodziowy, wyspy i przymuliska stanowiące działki ewidencyjne oraz pas techniczny,
• pas techniczny.

Atrykcyjność terenów zalewowych a ryzyko związane z inwestycją

Na pierwszy rzut oka działki na terenach zalewowych wydają się bardzo atrakcyjne. Ze względu na zazwyczaj malownicze położenie w pobliżu rzek i potoków są wręcz idealne, by zrealizować na nich wymarzony projekt domu. Tereny znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie akwenów wodnych to idealne miejsca na postawienie domu letniskowego lub nawet domu jednorodzinnego.

Wiele osób zapomina jednak, że na takich terenach istnieje realne zagrożenie powodziowe. W Polsce przez dziesięciolecia lekceważono to ryzyko, a gminy wydawały pozwolenie na budowę nawet na obszarach o wysokim ryzyku podtopienia. Działo się to również po „powodzi tysiąclecia”, jaka w 1997 roku dotknęła południową i zachodnią część Polski, i która pochłonęła 56 ofiar śmiertelnych oraz pozbawiła dachu nad głową przeszło 7000 osób.

W 2018 roku zmieniło się prawo, które aktualnie w zasadzie uniemożliwia wznoszenie budynków na terenach zalewowych, a dokładnie na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią.

W naszym kraju tak naprawdę niemal każdego roku dochodzi do lokalnych podtopień i powodzi, szczególnie w okresie letnim, w wyniku których ludzie ponoszą ogromne straty materialne na skutek niszczycielskiej siły żywiołu. Właśnie dlatego w 2018 roku zmieniło się prawo, które aktualnie w zasadzie uniemożliwia wznoszenie budynków na terenach zalewowych, a dokładnie na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią.

Inwestycja w działkę na terenie zalewowym w celu jej zabudowy jest dzisiaj mocno ryzykowna - istnieje bowiem duże prawdopodobieństwo, że urzędnicy nie wydadzą pozwolenia na budowę na niej jakiegokolwiek budynku.

Sprawdź gotowe projekty domów letniskowych!

Lens LMW19

3 990 zł

3 990 zł

L-322

1 900 zł

1 900 zł

HomeKoncept 84 DL

4 190 zł

4 190 zł

Projekty domów letniskowych

Ile kosztuje działka budowlana na terenie zalewowym?

Działki na terenie zalewowym wyróżniają się nie tylko pięknym położeniem, ale też atrakcyjną ceną, dlatego od lat kuszą zarówno inwestorów indywidualnych, jak też deweloperów.

Aktualnie oferty sprzedaży parceli w pobliżu rzek i potoków są nawet 20-30% niższe niż pozostałe grunty w danej okolicy. Niska cena działki na terenie zalewowym powinna jednak wzbudzić naszą czujność, szczególnie gdy w ogłoszeniu nie ma wzmianki o tym, czy grunt jest przeznaczony pod zabudowę. Może się bowiem okazać, że parcela w całości lub częściowo leży w obszarze szczególnego zagrożenia powodziowego i wówczas wzniesienie na niej domu, nawet letniskowego, będzie po prostu niemożliwe.

Niska cena działki na terenie zalewowym powinna jednak wzbudzić naszą czujność!

Warto też zwrócić uwagę, że odkąd zmieniły się przepisy, bardzo trudno znaleźć ogłoszenia sprzedaży działki budowlanej na terenie zalewowym. Częściej pojawiają się oferty gruntów o innym przeznaczeniu np. łąk lub pastwisk, ponieważ sprzedający doskonale wiedzą, że na obszarze zalewowym budowa domu jest w zasadzie wykluczona.

ofe-5847238-70000 w-70000

Działka na terenie zalewowym a Ustawa Prawo wodne - jakie są ograniczenia?

Budowa domu na terenie zalewowym jest mocno ograniczona wspomnianymi wyżej przepisami Prawa wodnego z 2018 roku. Zgodnie z art. 166 niniejszej ustawy obowiązują następujące zasady zagospodarowania terenów zalewowych:

• obszary szczególnego zagrożenia powodzią muszą być uwzględnione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego określanego przez władze lokalne muszą być uzgadnianie z Wodami Polskimi (jest to nazwa Państwowego Gospodarstwa Wodnego, czyli centralnego urzędu administracyjnego).
• Wody Polskie wydają decyzje na temat uzgodnień w kwestii warunkach zabudowy terenów objętych zagrożeniem powodziowym,
• Wody Polskie zastrzegają możliwość odmowy uzgodnienia warunków zabudowy na obszarze zagrożonym powodzią.

Zabudowa działki na terenie zalewowym nie jest możliwa w następujących przypadkach:

• gdy naruszałaby plany gospodarowania wodami na obszarze dorzecza lub plany zarządzania ryzykiem powodziowym,
• gdy utrudniałaby zarządzanie ryzykiem powodziowym,
• gdy stanowiłaby zagrożenie dla ochrony zdrowia ludzi, środowiska i zabytków,
• gdy naruszałaby funkcjonowanie infrastruktury krytycznej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 26 kwietnia 2007 r. o zarządzaniu kryzysowym.

Warto też wiedzieć, że z dniem 1 stycznia 2018 roku wygasły wszystkie decyzje o warunkach zabudowy, jakie były wydane przed tą datą właścicielom działek na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią.

Oznacza to, że inwestorzy zmuszeni zostali składać wnioski o nowe „wuzetki” i niestety, w większości przypadków, nie uzyskali zgody na zabudowę swoich gruntów.

Możliwość budowy na terenie zalewowym

Wobec powyższego powstaje pytanie, czy budowa domu na terenie zalewowym jest w ogóle możliwa? Obowiązujące od 2018 roku przepisy oznaczają, że budowa domu na terenie zalewowym nie jest możliwa, jeśli taką decyzję w stosunku do określonego obszaru wydadzą Wody Polskie. Gminy muszą się do tego dostosować, a więc przede wszystkim uwzględnić ją w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (od 2018 roku wiele z takich planów wymaga aktualizacji).

Teoretycznie jest szansa otrzymania zgody na budowę. W praktyce to, czy można budować na terenie zalewowym, zależy od oceny ryzyka powodziowego na danym obszarze.

Jeśli dla danej parceli nie ma MPZP, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – w przypadku terenów zalewowych będzie miała na nią miała wpływ ocena ryzyka powodziowego dla danego obszaru Wód Polskich. Teoretycznie jest więc szansa otrzymania zgody na budowę – wszystko zależy od tego, czy plany zabudowy nie będą naruszać wspomnianych w ustawie planów gospodarowania wodami lub zarządzania ryzykiem powodziowym.

W praktyce to, czy można budować na terenie zalewowym, zależy od oceny ryzyka powodziowego na danym obszarze, którą zajmują się Wody Polskie i sporządzają stosowne mapy zagrożeń powodziowych dla poszczególnych terenów. Mapy takie są ogólnodostępne, a przede wszystkim muszą być przekazywane do gmin opracowujących plany zagospodarowania przestrzennego. Co 6 lat powinny być także aktualizowane, a więc może zdarzyć się, że dana parcela kiedyś może odzyskać swoje walory budowlane.

Sprawdź również: Kupno działki – co musimy sprawdzić i jakie dokumenty przygotować?

Budowa domu na terenie zalewowym a pozwolenie na budowę

W wielu miejscach w Polsce miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) nie są zaktualizowane i dana działka może widnieć w nich jako przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Dopiero po złożeniu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę na terenie zalewowym inwestor może dowiedzieć się, że nie jest to możliwe. Analogicznie będzie, jeśli zechce on prowadzić budowę na podstawie jej zgłoszenia w odpowiednim urzędzie. Co w takiej sytuacji robić?

Najlepiej sprawdź we własnym zakresie czy działka, na której ma być prowadzona budowa, znajduje się na terenach zalewowych. Można w tym celu przeanalizować aktualne tereny powodziowe na podstawie map powodziowych:

• mapy zagrożenia powodziowego,
• mapy ryzyka powodziowego.

Można po nie sięgnąć np. na rządowej stronie powodz.gov.pl.

Najlepiej sprawdź we własnym zakresie czy działka, na której ma być prowadzona budowa, znajduje się na terenach zalewowych.

Jeśli dany obszar zalewowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to należy uzyskać warunki zabudowy. Inwestycja nie będzie możliwa do zrealizowania, jeśli działka znajduje się w obszarze szczególnego ryzyka powodzią.

Można złożyć wniosek do Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej Wód Polskich o zwolnienie z zakazu budowy na terenie zalewowym. W przypadku odmowy można się odwoływać do Prezesa Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej, ale już na tym etapie istnieje małe prawdopodobieństwo uzyskania przychylnej decyzji.

Przeczytaj dodatkowo o formalnościach związanych z budową domu: Formalności związane z budowa domu w 4 krokach!

Zobacz najlepsze projekty domów modułowych!

HomeKoncept 122 G1

6 290 zł

6 290 zł

Piaskowo 13 ab

6 599 zł

6 599 zł

Ikaria

4 149 zł

4 149 zł

Projekty domów modułowych

Koszty dodatkowe związane z budową na terenie zalewowym

Często cena działki na terenie zalewowym jest na tyle atrakcyjna, że inwestor decyduje się ją kupić. Oczywiście po spełnieniu odpowiednich warunków może on wybudować dom. Musi liczyć się jednak z tym, że będzie ona kosztować więcej niż budowa domu na działce nienarażonej na powódź.

Co składa się na takie dodatkowe wydatki? Zalicza się do nich koszt:

• wykonania specjalistycznego projektu architektonicznego domu, który ma być usytuowany na terenach zalewowych;
• wykonania podwyższonych (wysokich) fundamentów;
• wzniesienia ścian w specjalnej technologii;
• dodatkowego zabezpieczenia płytami izolacyjnymi z powłoką hydrofobową przegród zewnętrznych;
• ubezpieczenia domu, który jest wyższy niż w przypadku budowy domu na działce nienarażonej na powódź.

Dodatkowo trzeba ponieść cenę za usługi dokładnego, specjalistycznego badania geotechnicznego gruntu, na którym ma zostać wybudowany Twój dom. Koszty te mogą być jednak rekompensowane inwestorowi z tytułu niższej ceny działki na terenie zalewowym. 

Sprawdź: Cennik usług geodezyjnych. Ile kosztuje geodeta w 2024 roku?

Co należy sprawdzić przed rozpoczęciem budowy domu na terenie zalewowym?

Po zmianie przepisów tereny zalewowe a budowa domu to pojęcia w zasadzie się wykluczające, ale nie do końca. Może się bowiem okazać, że na danym obszarze ze względu na niskie ryzyko powodzi istnieje możliwość wzniesienia budynku. Warto też wiedzieć, że są działki budowlane, których tylko część znajduje się na terenie zalewowym. To również otwiera drzwi do realizacji inwestycji budowlanej. Z pewnością jednak taką możliwość warto dokładnie sprawdzić jeszcze przed zakupem parceli.

Jak sprawdzić, czy działka znajduje się na terenach zalewowych?

Przed zakupem działki warto wiedzieć, jak sprawdzić czy działka jest na terenie zalewowym. Choć w niektórych przypadkach wymaga to czasu i zaangażowania, warto to zrobić, by ustrzec się przed nietrafioną inwestycją w grunt, z którym nie będzie można nic zrobić. Jakie mamy możliwości?

1. Na początku warto sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla danej parceli.
2. Dobrym sposobem na to, jak sprawdzić czy teren jest zalewowy, jest również obejrzenie map zagrożenia powodziowego.

Kto udziela informacji o tym, że działka znajduje się na terenie zalewowym?

W wielu przypadkach Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego można sprawdzić online na portalu Geoportal.gov.pl. Niestety aktualnie baza udostępnia jedynie część takich planów uchwalonych przez jednostki samorządu terytorialnego, dlatego w przypadku nieznalezienia takiego dokumentu, należy udać się do urzędu miasta i gminy właściwego miejscowo dla terenu, na jakim znajduje się działka. W wydziale planowania przestrzennego (lub gospodarki przestrzennej) należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z MPZP, uiścić stosowną opłatę i zaczekać na dokumenty.

A gdzie sprawdzić czy działka jest na terenie zalewowym, jeśli nie ma MPZP? Można skorzystać ze specjalnej aplikacji internetowej Hydroportal, za pomocą której można sprawdzić mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego. Informacje na ten temat dostępne są także na stronie: Powodz.gov.pl. Alternatywnym sposobem jest złożenie wniosku o udostępnienie danych do regionalnej jednostki PGW Wody Polskie. Można to zrobić w sposób tradycyjny (osobiście lub listownie), a także drogą elektroniczną.

Jak wybudować dom na działce na terenie zalewowym?

Uzyskanie zgody na budowę domu na działce na terenie zalewowym nie oznacza, że nie występuje tu żadne ryzyko podtopienia lub powodzi. Może się ono pojawić w przyszłości, dlatego budynek powinien być zabezpieczony na wypadek takiego zdarzenia.

Przede wszystkim dom należy usytuować jak najwyżej na działce. Nie jest zalecana budowa piwnicy, która łatwo może ulec zalaniu. Wybierz projekt domu bez podpiwniczenia, najlepiej z podwyższonym parterem, na wysokich fundamentach. Mury takich fundamentów muszą być wzniesione w specjalnej technologii, czyli być odpowiednio zaizolowane i uszczelnione przed przenikaniem wody.

Budowa na terenie zalewowym domu jednorodzinnego jest dzisiaj w zasadzie niemożliwa do zrealizowania, ale niewykluczona. Nawet jeśli uzyskasz korzystną decyzję o warunkach zabudowy działki na takim obszarze, zastanów się, czy warto podejmować się takiej inwestycji.

Już na początku poniesiesz wyższe koszty związane z koniecznością zastosowania izolacji przeciwwodnej, a także zapłacisz większe ubezpieczenie nieruchomości. Z czasem też sytuacja hydrologiczna może się zmienić i Twoja parcela może znaleźć się na obszarze o podwyższonym ryzyku powodziowym. To oznacza potencjalne kłopoty i straty materialne – nawet jeśli budynek nie zostanie podtopiony, działka na takim obszarze straci znacznie na wartości.

Więcej o wyborze działki dowiesz się naszego materiału wideo:

Projektowanie domu z uwzględnieniem ryzyka powodziowego

Jeśli działka, na której chcesz budować dom jest określana jako teren zalewowy niskiego ryzyka, możesz otrzymać pozwolenie na budowę albo do Twojego zgłoszenia budowy do urzędu nie będzie żadnego sprzeciwu. Co wtedy? Powinieneś wziąć pod uwagę specyfikę budowania np. domku letniskowego na terenie zalewowym.

Przy projektowaniu obiektu przeznaczonego do czasowego lub stałego pobytu ludzi architekt powinien rozważyć kilka ważnych kwestii:

• potencjalnie wysoki poziom wód gruntowych na działce, co jest ważne z punktu widzenia usytuowania budynku i wykonania dla niego odpowiednich fundamentów czy rezygnacji z piwnicy;
• usytuowanie budynku możliwie jak najwyżej na działce w celu uniknięcia możliwych podtopień;
• konieczność posadowienia budynku na terenie zalewowym na wyższym fundamencie od standardowego;
• możliwość budowy podwyższonego parteru na wysokich fundamentach;
• potrzebę wykonania solidnej i trwałej izolacji przeciwwodnej, uniemożliwiającej przenikanie wody;
• brak wykonania otworów drzwiowych bezpośrednio przy gruncie w celu zmniejszenia ryzyka zalania budynku, jeśli doszłoby okresowo do podtopienia posesji.

Zabrania się wykonywania obiektów budowlanych w odległości mniejszej niż 50 m od stopy wału przeciwpowodziowego. Dlatego przy projektowaniu obiektu należy wziąć pod uwagę jego odległość od cieku wodnego.

Więcej o domach na zgłoszenie: 

• Domy bez pozwolenia na budowę. Najważniejsze informacje i zmiany limitów metrażu
• Dom na zgłoszenie – jak zbudować dom na zgłoszenie? Krok po kroku

Odkryj projekty domów bez pozwolenia na budowę!

Ka23 war.1 Sz

5 399 zł

5 399 zł

L-307

2 700 zł

2 700 zł

Lido 2 C dom mieszkalny, całoroczny z antresolą

2 699 zł

2 699 zł

Projekty domów bez pozwolenia na budowę