Służebność przesyłu – na czym polega i jak jest ustanawiana?

W obrocie nieruchomościami bardzo ważną kwestią jest, by działka była uzbrojona w media lub pozwalała bez większych problemów podłączyć wodę, gaz, prąd i kanalizację do planowanego domu. Jeśli planujesz kupno działki budowlanej lub obiektu jednorodzinnego, dobierasz projekt domu do własnych potrzeb.

Powinieneś wówczas zwrócić uwagę na kwestie formalne związane ze służebnością przesyłu. Prawo to daje przedsiębiorcom zajmującym się przesyłem mediów możliwość wejścia na działkę zabudowaną lub nie, na której znajdują się domy jednorodzinne czy domy wielorodzinne, oraz do instalacji urządzeń przesyłowych, ich naprawy czy konserwacji. Na czym właściwie polega prawo przesyłu?

Co to jest służebność przesyłu?

Na mocy nowelizacji Kodeksu cywilnego w 2008 stosunkowo niedawno wprowadzono do krajowego prawa rzeczowego element w postaci służebności przesyłu. Co to jest? Związana jest ona z koniecznością przeprowadzenia przez cudze nieruchomości urządzeń przesyłowych gazu, płynów, pary, energii elektrycznej, światłowodów i tym podobnych. Dzięki służebności możliwe jest również uzyskanie dostępu do nich w celach konserwacji, serwisu czy naprawy.

Przedsiębiorca zajmujący się przesyłem, np. prądu czy gazu, może korzystać na mocy służebności przesyłu z nieruchomości stanowiącej własność innej osoby. Mowa tu nie tylko o gruncie, lecz także o lokalach mieszkalnych i użytkowych czy budynkach.

Służebność przesyłu oddaje przedsiębiorcom prawo do tego, aby wejść na cudzy teren obciążony tego typu prawem w celach:

• instalacji odpowiednich urządzeń przesyłowych;
• konieczności konserwacji, naprawy lub wymiany tychże urządzeń.

Ustanowiona służebność przesyłu w ramach danej nieruchomości dotyczy nie tylko instalacji urządzeń przemysłowych, które się tam znajdują, lecz także tych, które przedsiębiorca ma zamiar wybudować. Tylko właściciel nieruchomości może ustanowić taką służebność, a przy tym wyłącznie na rzecz przedsiębiorcy, którego przedmiotem działalności jest przesył takich mediów, jak:

• płyny;
• para;
• gaz;
• energia elektryczna itp.

Przedsiębiorca, na rzecz którego ustanawiana jest służebność przesyłu, powinien być właścicielem urządzeń służących do przekazywania mediów lub mieć zamiar wybudowania takich instalacji na cudzej nieruchomości. 

Na czym polega ustanowienie służebności przesyłu?

Szczegółowe przepisy dotyczące tej kwestii zostały zawarte w art. 305¹-305⁴ Kodeksu cywilnego. Wskazano w nich, że służebność przesyłu w KC to trzeci rodzaj służebności. Wcześniej opisane zostały w tym samym kodeksie służebność gruntowa oraz służebność osobista.

Do 2008 roku nie było mowy w przepisach o służebności przesyłu w Kodeksie cywilnym. Nowy art. 305¹ wskazuje, że „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Sprawdź gotowe projekty domów jednorodzinnych!

Chatka 2

4 740 zł

4 740 zł

Ara (1881)

3 290 zł

3 290 zł

Jaskółka XL

3 250 zł

3 250 zł

Projekty domów jednorodzinnych

Ile żądać i jaka jest stawka za służebność przesyłu?

Nie jest tak, że służebność przesyłu nic nie kosztuje przedsiębiorcy. Cena uzależniona jest od tego, jakie medium jest przesyłane poprzez działkę. Dlatego ostateczna stawka może być różna. Wycena dokonywana jest na podstawie istotnej uciążliwości przy jej ustanowieniu oraz w związku z utratą wartości przez działkę czy budynek.

Oczywiste jest, że obecność urządzeń przesyłowych w postaci chociażby słupów z liniami wysokiego napięcia sprawi, że nieruchomość będzie miała znacznie mniejszą wartość niż bliźniaczo podobna, sąsiednia, bez urządzeń przesyłowych.

Możliwe jest i to, że użytkowana nieruchomość straci całkowicie swoją wartość przez obowiązującą służebność przesyłu. Kalkulator internetowy pomoże w ustaleniu tego, ile za nią żądać. Wynagrodzenie za służebność, bez względu na sposób jej ustanowienia, zawsze będzie przysługiwało właścicielowi nieruchomości, chyba że umowa stanowi inaczej.

Rekompensata przysługiwać będzie nie tylko za korzystanie przez danego przedsiębiorcę przesyłowego z nieruchomości, ale przede wszystkim będzie to odszkodowanie za istotne obniżenie wartości nieruchomości.

Sprawdź, ile za służebność przesyłu możesz zażądać od przedsiębiorcy, jeśli ten chce przekazywać przez Twoją działkę prąd, a jaka kwota będzie odpowiednia przy urządzeniach wodno-kanalizacyjnych.

Do określenia wysokości wynagrodzenia naliczanego z tytułu ustanowionej służebności przesyłu przyjmuje się kilka parametrów:

• wartość rynkową nieruchomości nieobciążonej;
• odsetek obszaru nieruchomości, który dotknięty jest oddziaływaniem urządzeń przesyłowych;
• stopień uciążliwości korzystania z nieruchomości w związku z obecnością i działaniem przesyłu.

Stawka za służebność przesyłu gazu

Kodeks cywilny nie stwierdza, jaka powinna być właściwa stawka za służebność przesyłu gazu przez działkę. Dlatego cena ta może być różna i podlegać negocjacjom z przedsiębiorstwem gazowym. Jeśli gazociąg jest umieszczony daleko pod ziemią, to odszkodowanie za służebność przesyłu powinno być mniejsze od innych wynagrodzeń za służebność, ponieważ nie jest zwykle uciążliwe dla właściciela nieruchomości.

Stawki za służebność przesyłu prądu

Natomiast stawki za służebność przesyłu prądu przez działkę budowlaną są już dużo wyższe. Wszystko dlatego, że wymagać mogą instalacji linii wysokiego napięcia dla służebności przesyłu prądu. Mogą być one liczone w tysiącach złotych za każdy mkw. zajętej powierzchni.

Stawki za służebność przesyłu wody

A ile za służebność przesyłu wody zapłacą wodociągi? Zwykle stawka nie będzie wysoka i podlegać będzie negocjacjom pomiędzy stronami. Woda i tak musi być doprowadzona do domu, a obecność wodociągu i ustanowiona służebność przesyłu temu sprzyjają.

Służebność przesyłu – odszkodowanie za bezumowne korzystanie

Właściciele nieruchomości powinni mieć świadomość, że przysługiwać im może wynagrodzenie, a właściwie odszkodowanie za bezumowne korzystanie ze służebności przesyłu. Przysługuje ono, jeśli urządzenia przesyłowe znajdowały się w obrębie nieruchomości w okresie poprzedzającym ustanowienie prawnie służebności przesyłu.

Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości ze służebności przesyłu wyniesie maksymalnie tyle, co za 10-letni okres dotychczasowego bezumownego korzystania.

Służebność przesyłu a zasiedzenie

Poważnym problemem jest służebność przez zasiedzenie. W takim przypadku przedsiębiorstwo przesyłowe od lat korzysta ze służebności, choć najczęściej za nią nie płaci, co jest bardzo niekorzystne dla właścicieli posesji.

Według orzeczenia z 9 grudnia 2009 roku okres przed rokiem 1989 nie jest aktualnie zaliczany jako zasiedzenie służebności przesyłu. Zasiedzenie nie następuje, ponieważ właścicielem przedsiębiorstw energetycznych był w tym czasie Skarb Państwa.

Sąd Najwyższy dodaje, że w sprawie służebności przesyłu i zasiedzenia nie odgrywa roli sposób wejścia w posiadanie dóbr przez przedsiębiorstwo energetyczne przed rokiem 1989, ponieważ wszystkie należały do Skarbu Państwa, a przedsiębiorstwa państwowe odpowiadały jedynie za zarząd.

Dzięki stanowisku SN okres do 1 lutego 1989 roku nie może być tym samym traktowany aktualnie jako zasiedzenie służebności przesyłu. Natomiast po tym terminie obowiązuje już termin zasiedzenia służebności.

Wynagrodzenie za służebność przesyłu – jednorazowe czy okresowe?

Jeśli ustalone zostają odszkodowanie czy rekompensata za służebność przesyłu, wynagrodzenie od przedsiębiorcy może być wypłacone jednorazowo albo też będzie miało formę świadczenia okresowego, płatnego w ratach, głównie miesięcznych. Za służebność przesyłu bardzo rzadko wypłacane jest wynagrodzenie jednorazowe. Znacznie częściej stosowana jest płatność comiesięczna.

Może się jednak zdarzyć, że przedsiębiorca wypłaci wysoką kwotę odszkodowania. Stanie się tak wówczas, gdy za sprawą służebności przesyłu niemożliwe jest korzystanie z nieruchomości lub takie korzystanie jest mocno ograniczone.

Wówczas niezależnie od tego, czy stosowane jest wynagrodzenie za służebność przesyłu jednorazowe czy okresowe, sumarycznie jego wysokość może być zbliżona lub nawet równa wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, która jest wolna od takich i innych obciążeń.

Jak ustanowić służebność przesyłu? Krok po kroku

Wiele osób zastanawia się, jak ustanowić służebność przesyłu. Najczęściej dochodzi do tego w drodze zawarcia odpowiedniej umowy, której stronami są właściciel nieruchomości i przedsiębiorca. Znacznie wynika to z wydanego przez sąd orzeczenia czy za sprawą decyzji administracyjnej wydanej przez odpowiedni organ.

Pierwszym krokiem do ustanowienia służebności przesyłu jest złożenie stosownego wniosku do właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego gruntu. Wnioskodawcą jest przedsiębiorca, który składa wniosek. Właściciel czy użytkownik wieczysty powinni złożyć oświadczenie woli w formie aktu notarialnego w tej sprawie. Konieczne jest dokonanie wpisu ograniczonego prawa rzeczowego służebności przesyłu w dziale III księgi wieczystej nieruchomości.

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu powinien być złożony na piśmie, a składający go musi uiścić opłatę sądową w wysokości 40 zł. Wniosek ten powinien definiować i konkretnie oznaczać przedsiębiorstwo przesyłowe oraz wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Dobrze by było, gdyby dokument informował, w jakim zakresie przedsiębiorca będzie mógł korzystać z obciążonej nieruchomości.

Sprawdź: Wpis do księgi wieczystej - jak złożyć wniosek o wpis nieruchomości do księgi wieczystej po zakończeniu budowy domu?

Służebność przesyłu – wzór umowy

Jeśli ustanawiana jest służebność przesyłu, umowa z tym związana musi mieć formę aktu notarialnego, należy ją zatem sporządzić przed notariuszem. Wzór dokumentu wskazuje, że powinien on zawierać sposób oraz zakres korzystania z nieruchomości oraz ewentualne wynagrodzenie z tego tytułu.

W ramach umowy powinno zostać złożone oświadczenie właściciela nieruchomości, także w formie aktu notarialnego. Sprawom formalnym towarzyszy także oświadczenie przedsiębiorcy, który będzie korzystał z nieruchomości, choć ono może być złożone właściwie w dowolnej formie.

Co robić w przypadku braku zgody na służebność przesyłu?

Jeśli właściciel nieruchomości czy jej użytkownik wieczysty nie godzi się na ustanowienie służebności przesyłu lub przedsiębiorstwo przesyłowe nie wydaje takiej zgody, nie oznacza to, że nie zostanie ona ostatecznie ustanowiona.

Jeśli występuje brak zgody, to przedsiębiorca lub właściciel nieruchomości mogą skierować sprawę do sądu. Tam sąd ten określi m.in. wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu.

Kiedy wygasa służebność przesyłu?

Prawo to nie trwa wiecznie i podlega wygaśnięciu. Kiedy wygasa służebność przesyłu? Najpóźniej w czasie likwidacji przedsiębiorstwa może wygasnąć prawo służebności przesyłu energii elektrycznej, gazowej i płynów.

Gdy służebność przesyłu np. energii elektrycznej ostatecznie wygaśnie, wówczas przedsiębiorca będzie zobowiązany do usunięcia wszystkich tych urządzeń z działki, które mogą utrudnić korzystanie z danej nieruchomości.

Jeśli nie usunie ich, co mogłoby spowodować nadmierne trudności, uszkodzenia lub koszty, właściciel nieruchomości może zażądać odszkodowania od przedsiębiorcy, a ten będzie mieć obowiązek naprawienia wynikłej w związku z tym szkody.

Służebność przesyłu a służebność gruntowa

Na mocy przepisów Kodeksu cywilnego do 2008 roku można było ustanowić służebność osobistą i służebność gruntową. Jakie są różnice pomiędzy służebnością gruntową a służebnością przesyłu?

Służebność gruntowa ustanawiana jest na rzecz osoby będącej właścicielem władnącej nieruchomości i daje mu prawo do korzystania z obciążonej nieruchomości. Natomiast przesyłu obciąża nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy. Dzięki niej ma on możliwość skorzystania z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych, które się tam znajdują.

Niezależnie od tego, czy masz do czynienia ze służebnością gruntową, czy służebnością przesyłu, z punktu widzenia obrotu nieruchomości będą one uznane za wadę prawną nieruchomości w rozumieniu art. 556 Kodeksu cywilnego. Musi być to ujawnione w księdze wieczystej, ponieważ w przeciwnym wypadku nabywca takiej nieruchomości nie jest świadomy prawa służebności przesyłu w swojej działce.